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記者 辛華
七部委和各地政府不久前都出臺了一系列政策“穩定”房價。即便如此，百姓對房價的感覺還是“太高”，對此，開發商、有關主管部門、一些地方政府還是眾口一詞，不言房價過高，紛紛以地價、建材成本上漲為由，為高房價尋找種種借口，譬如高地價催生高房價、成本漲帶來房價漲云云。房價究竟是高是低、成本在房價中占的比率究竟是多少？這些都
該由誰、以什么樣的方式來定奪？
據一些房地產專家介紹，目前一些大中型樓盤，它們的成本主要分成三大塊———地價、建安費，以及政府稅費、銀行利息及企業營運費等雜費，它們各自所占的比例基本是各1/3。
建1平方米的房子究竟要多少錢
建筑成本到底有多高？記者從相關部門得到的資料顯示：別墅產品的土建造價(裝修除外)一般在500元-600元/平方米；高層住宅土建成本通常是2000元左右/平方米；小高層是1500元左右/平方米；現在住宅土建成本別墅：500元-600元/平方米；小高層：1500元左右/平方米；高層：2000元左右/平方米。
要是按照現場估價計算的話，現在一些主流發展商比較流行的裝修風格和用料，他們的造價一般都在500元-800元/平方米；而一些比較高檔的，號稱3000多元/平方米造價的裝修，發展商的真實造價估計會在1500元-1800元/平方米之間。
建筑必須考慮節能問題，成本是貴了還是便宜了？
“中國可能是最大的建筑浪費國”
其實現在國內已經有一些發展商在建節能住宅了，據他們的成本核算，總體成本會增加5%，但隨著這個政策的實施，到時這個成本估計還會上升，因為一起上馬會出現技術支撐的不足，或經驗上的問題，這個增長的幅度大約在2%左右，即總成本會上升7%左右。
而在這種巨大的建筑浪費中，建筑領域內的腐敗可謂“功不可沒”。
建筑領域的腐敗所導致的建筑成本的增加，必然要被轉嫁到城市發展的成本之中去。
中國建筑領域內的腐敗是如此的司空見慣，因而腐敗對于城市發展成本增高的影響確非可以忽略不計。
看看開發商是如何獲取高利潤的
一、調高樓盤容積率
調高容積率是壓縮樓盤成本的重要砝碼。據一位李姓的房地產商介紹，目前規劃和城建部門批準的市區內樓盤的容積率一般不超過2(也就是說，房地產商可以開發不超過2倍于土地面積的商品房)。
而有“實力”的房地產商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關系，以“做城市標志性建筑、政府重點工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調高到3或者5，有的甚至調到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房。“平地拔高樓，利潤馬上成倍增長。”
一些開發商對記者說，房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一億元的樓盤，可以處理成只賺四千萬元或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高、不得不提高售價的假象。
二、做假賬、巧避稅
一些開發商還告訴記者，房地產商很善于利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策，在銷售新的樓盤前往往都會在這些地方注冊一個新的公司，以享受高新區、開發區招商引資的新企業稅收減免等優惠政策。
據介紹，做一個樓盤也就幾年時間，恰好和新企業減免稅收的優惠周期相一致，“僅這一項就可以省下數百萬元甚至上千萬元。”
三、差價空轉
按照國家的政策，土地必須先進入各地的“土地儲備中心”，然后再掛牌拍賣。有的房地產商會與當地政府事先達成私下協議，許諾如果得到這塊土地，將會如何回報，如無償替政府承擔一些公益性建設、為市民修建一個廣場、修路架橋等等，政府將給于適當比例的土地優惠。于是，地方政府往往會在土地掛牌拍賣之前有針對性地設置門檻，以阻斷其他競拍者。
當事先做了工作的開發商如愿拿下土地標的后，賬目上按對外拍賣的價格將錢劃到地方財政，緊接著又會給地方財政打一份報告，說明自己無償修建市政公益設施，希望政府給予價差補貼或優惠。然后就像企業出口創匯、外貿退稅等一樣，財政會通過土地局返還開發商約定比例的款項。這樣開發商實際上是以折扣價買到了好地塊，如果管理和控制建筑成本有效，返還的款項除了修建公益設施還可能有剩余。而房地產開發商還會以“樓盤周圍環境綠化好、公益市政設施齊全”為由抬高房價。這樣，修建市政設施的成本通過高漲的房價最終還是攤到了百姓頭上，開發商自然穩賺不賠。
高房價抑制了“好幾代人”消費
自從去年4月在京郊通縣購買了一套75平方米的兩居室后，在京城某網站從事市場推廣的崔慶峰隨即削減了自己的一項主要支出———泡吧。
“以前每周去泡一兩次吧，每月消費1500到2000元，現減為每月一到兩次，花費800到1000元。”盡管崔慶峰一直認為，就著若隱若現的燈光、淳樸質感的音樂和朋友一起喝酒、跳舞，是排解工作壓力的很好途徑，但考慮到每月還要還2000元的房貸，月收入1萬元的他還是理智地“割愛”。
高房價還讓已經“居者有其屋”的老一輩受到了“牽連”。
“老兩口把水管龍頭擰到最小，水就一滴一滴地掉進桶里面，但水表卻紋絲不動。”傅小姐無不感慨地告訴記者，她一個朋友的父母，就一直用這種“偷水”的省錢方法，給兒子買了一套房子。“他父親還是高知呢！”傅小姐說，當她看到這一幕時，心里忍不住有些發酸。
事實上，為了買房，父母資助子女的“反哺”現象在我國已相當普遍。
“省吃儉用攢首付，節衣縮食還貸款”，在哈繼銘看來，當今中國老百姓過的日子大都如此。作為中國國際金融有限公司研究部的首席經濟學家，哈繼銘覺得高房價已成為橫亙在消費者面前的一道坎，因為“買房抑制了別的消費”。
新聞附件 契稅成本占幾成？
據了解，在房地產開發中，發展商須繳納的稅費，兩三年政府方面尚未作較大調整，因此，這方面的成本不會有太大的變化。目前發展商較重頭的稅項主要是5.5%的營業稅和33%的利稅。比如說某樓盤在今年售出3億元，其須繳納的營業稅就是1650萬元，要是其利潤達到了1億元，那么它還得繳交3300萬元的利稅。
部分城市契稅新政策一覽
北京：買大房契稅可省一半
北京市地稅局、市財政局、市建委聯合出臺通知，對在6月1日前簽訂了房屋買賣合同，購買面積超過140平方米二手房的個人(含外籍及港澳臺籍個人)繳稅期限作出明確規定，8月31日后辦理契稅申報手續的，將按新稅率繳納購房契稅，付出加倍的稅款。
上海：非普通住房契稅提到3%
5月31日，上海市財政局等四部門聯合出臺關于5月11日國家七部委出臺的房產政策的實施細則，其中規定了普通住房標準和房屋購買時間的確定，并增加了契稅的調整，即凡在2005年6月1日后購買非普通住房的按3%稅率征收契稅，以及售后公房和農民安置房首次轉讓的優惠政策不變等。
廣州：120平方米住宅將按別墅標準征收契稅
在廣州購買單套面積120平方米以上的住宅，今后很有可能要“享受”“豪宅”的契稅“待遇”———要翻倍多交九千元以上！廣州市國土房管局有關人士今天透露，廣州市日前已向廣東省主管部門提出建議，在計征商品住宅交易契稅時以面積120平方米作為區分“普通住宅”與“非普通住宅”界定標準。
南京：個人賣房征20%所得稅
南京市地方稅務局征收稅務分局突然宣布，今后，南京個人賣房將會征收20%的個人所得稅。由于這一政策出臺前沒有任何征兆，且過了“六一”大限，讓原以為南京各項穩定房價政策基本明朗的業內外人士大吃一驚。
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