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郭守拙
針對2004年全國房地產價格持續上漲，部分大中城市房價上漲迅猛的形勢，今年3月16日人民銀行首先出臺了抑制房屋需求的金融政策，給市場發出了緊縮需求的信號。其后相關部門陸續出臺了調控措施，以抑制投機需求，穩定房價。但從長期來看，現在需要啟動有關促進房地產市場健康、平穩發展的長效機制研究工作，保障住房長期有效供給。
2005年房地產價格形勢判斷
我們目前常用的房地產價格數據有兩個。一個是利用國家統計局公布的當年商品房新房銷售金額與銷售面積計算得到的平均價格。另一個是國家統計局對35個大中城市房地產市場交易價格的監測數據，屬于反映房地產“一般價格”水平的價格指數。總體來看，2004年上述兩種房地產價格都是上漲的，但后一種數據表明部分城市房價漲幅已有所回落。筆者對2005年我國房地產市場總的判斷是：房價還將繼續上漲，但增長幅度將會趨緩。支持這一判斷的理由主要基于以下分析。
今明兩年的房屋供給增長有限。一是2004年的房地產投資與建設規模增長幅度快速降低。相伴的是房地產開發貸款增長幅度快速減緩。2003年8月以來，房地產開發貸款增長率持續下降，2004年年末降為17.33%，已比2003年8月末(54.9%)的峰值降低了37.57個百分點。二是用于房屋建設的土地投資與開發量急劇下降。2004年土地開發投資完成額比2003年下降4.3%。土地貸款增長速度從2004年1月的91.9%降為年末的63.8%。三是固定資產投資調控政策繼續從嚴。從2003年人民銀行出臺121號文開始，國家相繼出臺了一系列房地產調控政策。2004年第四季度召開的中央經濟工作會議作出了嚴防固定資產投資反彈的決定。今年3月5日溫家寶總理在政府工作報告中再次強調要嚴防固定資產投資反彈。
住房需求依然強勁，新政策面臨考驗。2004年以來住房貸款增長幅度已減緩，但仍在高位，今年第一季度為31.4%，而且超過開發貸款的增長幅度12個百分點，說明需求很旺。3月16日人民銀行對1998年以來鼓勵住房消費的金融政策進行了方向性調整，出臺了抑制住房需求的房貸政策。
房地產金融對房價的影響是雙刃劍。如果對房屋供給方的抑制大于對需求方的抑制，房價還會上漲。針對2003年以來部分商業銀行房地產貸款經營中存在的違規行為，銀監會今年第一季度啟動了對房價上漲幅度較大地區銀行的檢查力度。從5月11日公布的七部委政策來看，監管力度會擴大到全國所有商業銀行。商業銀行會進一步認真執行各項宏觀調控政策。房地產貸款增長幅度會因此持續降低，開發貸款增長幅度將比住房貸款增長幅度下降得更快。它對房價將產生正向壓力。
如果需求方的其他因素沒有明顯改變，房價上漲的趨勢還不會較快逆轉，但幅度會有所回落。
房地產新政的效果需要觀察。繼人民銀行出臺金融調控政策之后，其他調控房價的綜合政策措施陸續跟進。3月27日國務院發出明傳電報，要求各地和各部門切實做好住房價格穩定工作；4月27日國務院出臺調控房價的“國八條”；5月9日國辦轉發建設部等七部委關于做好住房價格穩定工作的通知。鑒于時間很短，政策效果尚不明顯。但從了解到的市場信息來看，商業銀行反映提前還款的人數增加；房地產市場的“熱度”已經明顯下降，上海排隊搶購的現象減緩；同時，市場也明顯感受到中央調控房價的政策信號和決心。
這些政策盡管提出從供需雙方來調控房價，但從政策影響力度來看，對供給的調控似乎更注重一些；對需求的調控主要在于抑制大面積和大戶型房屋和投機性需求。從一般宏觀經濟管理的原理來講，應該強調需求管理，通過抑制和鼓勵需求來影響經濟運行；從增加供給方的商品結構著手，效果可能會慢一些。
從統計技術上來講，因2004年房價上漲較大，價格的絕對數已經提高，統計基數增大，上漲的幅度也會有所下降。但這并不排除沒有大幅上漲過的城市今年出現補漲。
我國房地產市場健康發展的政策建議
從促進國民經濟健康、平穩、持續發展的要求來看，短期內進一步增加房屋供給的可能性有限。主要是因為與房地產業聯動的行業至少有57個，房地產快速增長就意味著固定資產投資和鋼鐵、水泥等行業的繼續高增長，并繼續對煤電油運等行業產生巨大壓力，影響國民經濟的協調發展。短期來講，要采取措施抑制房屋需求，平緩上漲較快的房價，同時要避免價格的大起大落。長期來講，要研究建立有效機制，保障房地產供給的合理增長，調整結構，增加各層次住房的有效供給，滿足市場需要。更重要的是明確各級政策在保障公民居住權方面的責任，不能全部都推向市場。
提高住房消費認識，促進房地產發展和宏觀經濟穩定
各地政府要切實提高認識，關注房價上漲問題。房地產業關聯度高，帶動力強，是國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是國民經濟持續健康協調發展的重要保證。促進房地產市場持續健康發展，對全面貫徹落實科學發展觀，構建社會主義和諧社會，具有十分重要的意義。同時，住房關系到廣大人民群眾的切身利益，關系到社會穩定，需要區別對待、分類指導，綜合運用財稅、金融、法律、行政等多種手段，進一步規范投資，抑制投機，依法整頓房地產市場秩序；需要增加普通商品住房的供應，保持房地產市場基本穩定，使商品住房價格的漲幅進一步下降。房價的高低直接關系市民日常生活，關系黨的執政基礎，體現干部的執政能力，需要采取嚴厲措施，控制房價的過快上漲。因此要提高認識，增強房地產市場管理和調控能力。
實事求是，調整住房消費觀念。中國是一個發展中國家，耕地只占國土面積的7%，需要供養的人口超過13億。糧食供應一直是困擾中國的重要問題。盡管我們在解決糧食自給問題上已取得了舉世矚目的成就，但在現有科學技術條件下，再取得進展日益艱難。如果我們推崇美歐國家大面積、大戶型的住房觀念，大量消耗日益珍貴的耕地，到2020年人口達到16億時，我們會真正面臨用什么來養活我們的困境。因此，需要正視住房理想與現實的差距，調整住房消費觀念。對于大多數居民，住房消費不能效仿歐美。國家要在政策上鼓勵“小戶型、小面積”，限制“大戶型、大面積”消費。
政府有義務保障低收入家庭和貧困家庭住房需求。近年來我們逐步實現了住房分配的貨幣化、房屋供應的市場化。但是，從過去兩年來經濟適用房建設的投資規模和建設面積日益減少的現實來看，政府有把一切交給市場解決的傾向，有悖政府職責，需要切實扭轉。政府要承擔起維護低收入家庭住房權利的義務。政府的住房政策目標是“居者有其屋”。但關鍵是對“有”的理解，指的是對房屋擁有產權還是使用權。政府的目標應該是保障公民對房屋的使用權。人人擁有產權不可能，西方發達國家做不到，我們這個有13億人口的發展中國家更難做到，因而大力發展廉租房至關重要。
各項政策相互配合，舒緩短期需求，抑制房價過快上漲
3月16日人民銀行調整了房地產金融政策，政策能否見效，一要進一步觀察，二要有關部門的協調配合，從不同角度采取有效措施，形成合力，舒緩當期與近期的被動需求，抑制投資(投機)需求，平抑部分城市上漲過快的房價。
完善土地管理政策，改善土地供應。2004年的土地政策受到社會各方的廣泛質疑，被認為是房價上漲的主要因素。因而必須完善土地管理政策，提高城市土地規劃的透明度，增強土地出讓的力度，加大對普通住宅建設的土地供應，尤其是對經濟適用房建設用地的供應，緩解用地矛盾。
“有保有壓”，抑制房價過快上漲。2004年國家出臺的政策主要在于抑制非住宅類房地產投資的過度膨脹。但數據表明，整個房地產投資都在下降，說明政策在執行中存在簡單化傾向。2005年需要真正貫徹“有保有壓”政策，鼓勵、支持住房建設，擴大住宅供應，大力壓縮非住宅類房地產投資。另一方面，要嚴格執行國務院關于城市拆遷管理的通知精神，嚴肅拆遷管理，努力舒緩被動型住房的即期需求，降低購房的剛性壓力。
建立長效機制，促進房地產市場健康持續發展
利用稅收政策鼓勵小戶型住房消費和建設。針對中小戶型、中低價位普通住房供應不足的問題，可以借鑒國外經驗，研究實行稅收抵扣和差別稅率政策，對這類住房的建設與消費予以傾斜。
開拓市政建設資金的長期融資渠道。近幾年地方政策出現了經營城市之風，通過獲取土地的收購出讓價差為城市發展募集資金。在其他融資渠道有限的背景下，賣地成了市政建設預算外資金的最大來源，這引起了社會各界對保護土地的關注。可以借鑒國外經驗，考慮給予地方政府適當的舉債權，通過發行市政債券，來拓寬地方政府的融資渠道。同時，調整土地使用權出讓方式，改賣斷為依照市政建設程度，逐年收取物業稅，可以一舉三得：一是解決市政的資金來源，保證地方穩定的財政收入，減少市政建設對土地出讓收入的依賴；二是降低目前房價中過高的土地成本，平抑因地價漲幅過快所引起的不滿；三是通過對財產收益的調節，適當限制高檔房、大戶型房的消費。
拓寬房地產開發融資渠道，減少對銀行的過度依賴。我國目前房地產開發企業融資渠道單一，對銀行貸款過度依賴，而美國70%以上的房地產開發資金是通過直接融資籌集的，銀行貸款只占10%～15%。因此，亟待豐富房地產金融品種，拓寬房地產開發融資渠道，包括投資基金、房地產信托、股權融資等。
加強宣傳，改變社會的住房消費觀念。目前在住房消費領域，人們追求“一步到位”，導致住房消費提前，需求集中、趨同，引起房屋供不應求。國家需要調整住房政策，鼓勵梯級消費，抑制提前消費。鑒于我國的土地、城市化進程等現實，各地政府要完善住房政策，根據城市大小，購房者年齡、收入，家庭人口平均規模等數據，制定差異性政策，鼓勵小戶型消費，限制大戶型住房需求和消費。
調整住房建設結構，滿足市場需要。據建設部調查，社會對80～100平方米戶型的房屋需求較大。因此需要調整房屋建設結構，加大相應房屋的投資和建設力度，相對減少對80平方米以下和100平方米以上房屋的建設，限制投資建設120平方米以上的房屋。
加快研究建立科學、合理的房地產價格統計體系。現在很多報告使用新房平均銷售價格來評判市場房價趨勢。但實際上，這個價格不是反映房屋“一般價格”水平的指標，未經科學、合理的設計和測算，不能描述房價的真實變化情況和趨勢，容易誤導政策決策。
啟動中國房地產的發展戰略研究
1998年以來，隨著住房制度改革的強有力推進，中國房地產市場發展迅猛，成為國民經濟的支柱產業，與57個行業相關聯，成為影響宏觀經濟波動的主要因素。社會經濟發展帶動了對住房的巨大需求，有學者估計，房地產業有20年的長期增長期。因而需要未雨綢繆，對未來中國的房地產發展所可能涉及的問題進行戰略研究，包括房地產制度框架(房地產市場、住房制度和基本政策等)和運作機制。尤其需要對相應的金融制度(機構、市場、監管和機制等)進行戰略性研究，擬定框架，繪制藍圖。需要從大處著眼，小處著手，提出房地產發展尤其是房地產金融的發展戰略步驟和階段性目標。
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