凱愛地產(chǎn)：轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)或融資游戲

　　武文斌

　　做為中國地產(chǎn)商人中少有的幾位博士之一，禹晉永把地產(chǎn)“注入”互聯(lián)網(wǎng)，然后謀道美國納斯達(dá)克上市，應(yīng)該是銀根收緊下的一個(gè)“另類”融資創(chuàng)舉

　　從地產(chǎn)到互聯(lián)網(wǎng)，凱愛置業(yè)有限公司(簡稱凱愛置業(yè))董事長兼首席執(zhí)行官禹晉永，給 外界的印象似乎是要退出地產(chǎn)界，轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)？

　　地產(chǎn)界在中國是暴利行業(yè)已被公認(rèn)，互聯(lián)網(wǎng)幾經(jīng)沉浮，如今也是景氣日升，財(cái)源斗進(jìn)，禹晉永要把兩者“聯(lián)姻”，顯然背后有故事和謀算。

　　如今，他挾地產(chǎn)“借道”互聯(lián)網(wǎng)，謀劃赴美上市近一年，已進(jìn)入最后沖刺階段。

　　3月底，禹晉永與美國北美證券集團(tuán)總裁Peter博士會(huì)晤后，迅速簽定協(xié)議正式授權(quán)后者獨(dú)家代理凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司(凱愛置業(yè)在美投資成立)的國際并購和上市保薦工作。

　　國內(nèi)方面，凱愛置業(yè)為赴美上市專門設(shè)置了凱愛中國網(wǎng)，其CEO謝清竹負(fù)責(zé)組建國內(nèi)“互聯(lián)網(wǎng)艦隊(duì)”。正當(dāng)凱愛置業(yè)滿懷信心籌備5月全球路演，計(jì)劃10月登陸納斯達(dá)克之時(shí)，組建國內(nèi)“互聯(lián)網(wǎng)艦隊(duì)”卻遇到了前所未有的壓力，許多企業(yè)對(duì)凱愛上市模式紛紛表示質(zhì)疑，到目前為止并未有一家國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)加盟。

　　至此，國內(nèi)組建“互聯(lián)網(wǎng)艦隊(duì)”工作暫時(shí)擱淺，赴美上市不確定因素也相應(yīng)增大。

　　從地產(chǎn)到互聯(lián)網(wǎng)：奇特轉(zhuǎn)型？

　　2004年“8·31”地產(chǎn)大限讓許多民營地產(chǎn)企業(yè)感到前所未有的壓力和緊張。

　　借著那時(shí)許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿不出土地出讓金的窘機(jī)，長袖善舞的禹晉永一口氣收購、控股25家房地產(chǎn)企業(yè)，儲(chǔ)備土地接近600萬平米，涉及收購金額近50億。

　　而禹晉永打造的“互聯(lián)網(wǎng)帝國”藍(lán)圖里，8·31大限前用極低的價(jià)格收購的地產(chǎn)企業(yè)，就是將要用于“打造互聯(lián)網(wǎng)資本平臺(tái)”。對(duì)此，禹晉永并不否認(rèn)，“8.31早就是計(jì)劃中的一部份。從地產(chǎn)跨到互聯(lián)網(wǎng)，組建‘互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合艦隊(duì)’到納斯達(dá)克上市——這是我們?cè)O(shè)計(jì)的一種模式。現(xiàn)在地產(chǎn)屬于一種傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，而網(wǎng)絡(luò)屬于一種虛擬的世界，但是單純的高科技是做不出利潤的，所以需要虛實(shí)結(jié)合，物理的和虛擬的要結(jié)合起來。”

　　禹晉永的謀劃是將其龐大的土地權(quán)益灌注到互聯(lián)網(wǎng)，打造海外上市互聯(lián)網(wǎng)資本平臺(tái)，重要一步就是在美國建立一家互聯(lián)網(wǎng)公司，然后反向收購其國內(nèi)的地產(chǎn)公司。

　　根據(jù)美國工商資料顯示：凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司，經(jīng)美國內(nèi)華達(dá)州政府核準(zhǔn)注冊(cè)于2004年，11月1日已頒發(fā)牌照。另據(jù)了解，凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司是由中國凱愛置業(yè)有限公司發(fā)起投資5億美金股本控股，并由多個(gè)國際戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)合作的全球性提供數(shù)字社區(qū)、數(shù)字辦公室、數(shù)字校園等信息和娛樂產(chǎn)品服務(wù)的跨國性互聯(lián)網(wǎng)公司。

　　按照禹晉永的計(jì)劃一切進(jìn)行得非常順利。凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司成立后不久，于2005年春節(jié)后反向把凱愛集團(tuán)核心企業(yè)凱愛置業(yè)有限公司收購。而這是打造互聯(lián)網(wǎng)資本平臺(tái)的關(guān)鍵一步，業(yè)內(nèi)投行人士分析，當(dāng)傳統(tǒng)的地產(chǎn)以權(quán)益的形式注入虛擬化的網(wǎng)絡(luò)后，即凱愛置業(yè)的資產(chǎn)成為凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司的權(quán)益，地產(chǎn)資本搖身一變成了互聯(lián)網(wǎng)資本，這就等于給無形的互聯(lián)網(wǎng)一個(gè)強(qiáng)大的實(shí)體后盾，這種土地權(quán)益形成的互聯(lián)網(wǎng)資本是目前其它互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)所無法比擬的。

　　組“互聯(lián)網(wǎng)艦隊(duì)”上市納斯達(dá)克

　　地產(chǎn)資本注入互聯(lián)網(wǎng)，僅僅是第一環(huán)。

　　以股權(quán)置換(主要是凱愛置業(yè)的土地權(quán)益)方式收購全球互聯(lián)網(wǎng)公司，通過集成運(yùn)營的模式組建“互聯(lián)網(wǎng)艦隊(duì)”，然后奔赴納斯達(dá)克上市才是他最終的目標(biāo)。

　　依照禹晉永的股權(quán)置換和并購方式的設(shè)計(jì)：禹晉永掌控凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司51%以上的股份，公司高層將獲得少量股份，其它的全部用來進(jìn)行全球并購。

　　凱愛中國網(wǎng)CEO謝清竹透露，在并購過程中，凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司將以它的權(quán)益(凱愛置業(yè)的土地資產(chǎn))置換成被并購公司51%上的股份，從而對(duì)網(wǎng)絡(luò)公司形成絕對(duì)控股。但是沒有正式在納斯達(dá)克掛牌前，被并購的網(wǎng)絡(luò)公司依然獨(dú)立經(jīng)營不受凱愛任何控制，唯一需要配合的是雙方財(cái)務(wù)報(bào)表的合并。在2005年12月31日前，萬一上市失敗，根據(jù)股權(quán)置換協(xié)議，被收購網(wǎng)絡(luò)公司將自動(dòng)回購自己股份與凱愛的收購關(guān)系也將終結(jié)。

　　“加盟我們的互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合艦隊(duì)到海外上市，沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，一旦上市成功，換回來的將是真金白銀。”作為組建“海外上市互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合艦隊(duì)”中國地區(qū)的執(zhí)行者，謝清竹對(duì)凱愛的計(jì)劃和上市方案非常滿意。

　　而“組建國際艦隊(duì)”似乎比較順利，禹晉永已經(jīng)請(qǐng)到了國際一流投行美國北美證券集團(tuán)作為其“全球并購”的執(zhí)行者。作為對(duì)凱愛上市模式的認(rèn)可，北美證券集團(tuán)香港分公司還入股6%進(jìn)入了凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司董事局。根據(jù)協(xié)議，美國北美證券集團(tuán)將在包括美國、日本、新加坡、菲律賓以及中國臺(tái)灣、香港等32個(gè)國家和地區(qū)組建“國際艦隊(duì)”。

　　禹晉永向記者透露的最新消息說，“全球并購目前已經(jīng)進(jìn)行了1/3，其中在美國、日本、英國、越南、法國等十幾個(gè)國家并購已經(jīng)成功了。”

　　但是，正當(dāng)國際并購一帆風(fēng)順的時(shí)候，在國內(nèi)組建“互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合艦隊(duì)”的事情卻有些棘手。

　　凱愛國內(nèi)并購負(fù)責(zé)人謝清竹在具體談判中感到有些壓力，“國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對(duì)凱愛的模式有些不認(rèn)可。此外，盛大并購新浪，中國網(wǎng)通、電信的頻繁入股收購使國內(nèi)并購環(huán)境并不理想。許多網(wǎng)站都待價(jià)而沽，并購成本遂增。”而據(jù)禹晉永證實(shí)，凱愛—中國網(wǎng)在盛大收購新浪前曾與新浪接觸過，但并購沒有進(jìn)展。

　　顯然國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也許并不認(rèn)可凱愛上市模式。有IT投行人士指出，凱愛從地產(chǎn)到互聯(lián)網(wǎng)，雖然通過資本運(yùn)作把“互聯(lián)網(wǎng)資本平臺(tái)”搭建起來了，但是如果想一分錢不花，通過股權(quán)置換方式把國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)裝進(jìn)去，順利實(shí)施海外上市并沒有想象中的那么簡單。

　　許多互聯(lián)網(wǎng)人士認(rèn)為凱愛中國網(wǎng)是一個(gè)技術(shù)不怎么樣的網(wǎng)站。用過該公司電子郵件的一位投行經(jīng)理也向記者抱怨，“他們的郵箱總是上不去，不太好用。”而根據(jù)凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司IPO報(bào)告所描述的“全球領(lǐng)先的創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)之集成商和運(yùn)營商”以及“數(shù)字社區(qū)、數(shù)字辦公室、數(shù)字校園建設(shè)”的概念，“我們似懂非懂，也不知道將來它會(huì)如何。”一位與凱愛談判過的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)高層表示。

　　“尤其是我們關(guān)注的贏利模式，對(duì)方解釋不清楚，只知道凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司把雅虎看成了自己的競爭對(duì)手，將要在全世界建立45個(gè)鏡像站。”在這位高層看來，對(duì)加盟凱愛的聯(lián)合艦隊(duì)有些顧慮。因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)應(yīng)具備的技術(shù)和具體贏利模式凱愛還不具備。

　　情況更糟的是，即使國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)公司認(rèn)可了凱愛上市模式，但也不愿意失去控股權(quán)。因?yàn)楣�司管理層一旦同意被并購，也許將來的位置就會(huì)不保。為此，謝清竹甚至還想出，拿出部分干股送給被并購互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)管理層的做法。按照謝清竹的說法，這些公司在加盟“互聯(lián)網(wǎng)海外上市艦隊(duì)”的過程中，將會(huì)“放棄自我，成就自我”。

　　海外上市勝算幾何？

　　盡管凱愛一再向國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)解釋“加盟艦隊(duì)”的好處，但是國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)顯得疑惑重重，并不敢輕易加盟。由于國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不加盟進(jìn)來，凱愛打造的互聯(lián)網(wǎng)概念能否成型，具體的贏利模式怎么產(chǎn)生？分析人士對(duì)此表示懷疑，而一旦組建“國內(nèi)艦隊(duì)”不成功，上市風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必增大。

　　另一方面，在資本市場摸爬滾打多年的禹晉永對(duì)凱愛赴美上市也決非沒有一點(diǎn)底氣。

　　在他看來，技術(shù)永遠(yuǎn)是為資本打工，如果需要可以花錢立刻獲得世界一流的技術(shù)和人才。最重要的一點(diǎn)是凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司是贏利的，符合美國證監(jiān)會(huì)SEC的上市要求。

　　在禹晉永的思路中，凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司全新的概念和定位(全球領(lǐng)先的創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)之集成商和運(yùn)營商)將沒有任何競爭對(duì)手。

　　從資本運(yùn)作層面看，由于注冊(cè)地位于美國內(nèi)華達(dá)州的凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限公司已經(jīng)反向收購了中國凱愛置業(yè)有限公司，所以海外上市的政策法律風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)規(guī)避。

　　但是，也許嘉富誠資本研究有限公司董事長CEO鄭錦橋看得更深一些，“凱愛世界網(wǎng)絡(luò)有限責(zé)任公司，通過土地的保值、增值可支撐其業(yè)績和利潤。通過資產(chǎn)置換使地產(chǎn)資本轉(zhuǎn)化為互聯(lián)網(wǎng)資本。股東人數(shù)上，即使‘國內(nèi)艦隊(duì)’組建不成功，但通過技術(shù)性手段也完全可以達(dá)到掛牌要求。現(xiàn)在海外上市唯一需要擔(dān)心的是美國投資者是否認(rèn)可。因?yàn)槊绹�投資者也非常關(guān)心其贏利模式和具體業(yè)務(wù)的內(nèi)容。”

　　編按：

　　如今房地產(chǎn)界似乎轉(zhuǎn)型成風(fēng)，先有今典集團(tuán)張寶全大張旗鼓地構(gòu)建“EVD帝國”，現(xiàn)在又有凱愛置業(yè)禹晉永摩拳擦掌地組建“互聯(lián)網(wǎng)艦隊(duì)”。

　　事實(shí)上，在每一個(gè)企業(yè)主業(yè)轉(zhuǎn)型的背后，都有一個(gè)迫不得已的背景或故事。《資本市場》相信，商業(yè)永遠(yuǎn)都在追求最大利潤，而在中國，地產(chǎn)顯然是貢獻(xiàn)最大利潤的最大行業(yè)，激流勇退對(duì)于一個(gè)人尚或可嘉許，但對(duì)于一個(gè)企業(yè)顯然不是市場之舉，凱愛置業(yè)“轉(zhuǎn)型”互聯(lián)網(wǎng)“淘金”，如果不是無奈之舉，似乎也不是明智之舉，令人頗多疑竇，而這根源，無疑是宏觀調(diào)控銀根緊縮日益顯現(xiàn)作用的結(jié)果。

　　無米之炊難捱，有“米”(土地)無“火”(資金)也難成飯局，凱愛置業(yè)趁“8·31”地產(chǎn)大限傾囊購地，而后受制銀根收縮，就缺乏資金后續(xù)開發(fā)，土地的閑置成本日增，如何盤活，顯然是禹晉永轉(zhuǎn)型“互聯(lián)網(wǎng)”的真正動(dòng)因。