上海首次承認(rèn)高房價(jià) 出臺(tái)細(xì)則謹(jǐn)慎回應(yīng)宏觀調(diào)控

　　王其明

　　近十易其稿，5月30日晚，上海針對(duì)七部委新規(guī)的實(shí)施細(xì)則《有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的補(bǔ)充通知》(以下簡稱《通知》�牻K于出臺(tái)。這份由上海市財(cái)政局、稅務(wù)局、房地資源局和城市規(guī)劃局等四部門聯(lián)合印發(fā)的《通知》，明確了上海地區(qū)對(duì)非普通住宅的定義，并規(guī)定“自6月1日起，購買非普通住宅征收的契稅由1.5%提高到3%”。

　　“政策明朗了，我們心里也透亮了。”東渡國際集團(tuán)董事長李海林頗為輕松地對(duì)記者說：“只要不出新政策，市場再經(jīng)過3到6個(gè)月的調(diào)整、消化期，樓市就會(huì)保持長期平穩(wěn)態(tài)勢，這對(duì)上海房地產(chǎn)市場長期發(fā)展非常有好處。”

　　上海首次承認(rèn)高房價(jià)

　　《通知》中規(guī)定了如下兩個(gè)重要內(nèi)容：一是關(guān)于非普通住房的定義。只需滿足三個(gè)條件中的一個(gè)，即為非普通住宅。1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下；2.單套建筑面積在140平方米以上；3.實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以上。并具體對(duì)各個(gè)區(qū)域的高價(jià)房做了明確規(guī)定，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的高于17500元／平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的高于10000元／平方米，外環(huán)線以外的高于7000元／平方米。此標(biāo)準(zhǔn)，上海市政府將根據(jù)市場情況，每半年公布一次。二是自6月1日起，購買非普通住房的，按3%稅率征收契稅。

　　尤其值得注意的是，政府對(duì)各個(gè)區(qū)域高價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。某專家對(duì)記者說：“這是上海市政府首次承認(rèn)了上海高房價(jià)的事實(shí)。”而上海市政府之前公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年上海樓市均價(jià)只有每平方米6385元。

　　在6月1日下午的上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，新聞發(fā)言人焦楊在談到這個(gè)“高房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”問題時(shí)說：“這反映了本市房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域特征；另一方面從住房價(jià)格的穩(wěn)定性出發(fā)，是按照2004年第二季度到今年第一季度一年的住房實(shí)際成交平均價(jià)格，并根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，在上述實(shí)際成交平均價(jià)格的1.2倍基礎(chǔ)上，再上浮20%確定的。”

　　據(jù)消息人士透露，在初稿中內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)為每平方米17000元，低于公布的每平方米17500元的定稿，這說明政府充分考慮了市場的因素。

　　太極拳對(duì)組合拳？

　　這一新政另外一個(gè)引人注目的地方是，將非普通住宅的契稅由1.5%提高到3%。這對(duì)投機(jī)者是一種頗為嚴(yán)厲的打擊。相信這一政策能夠有效地抑止境外投機(jī)資本。

　　但是，對(duì)于上海市政府對(duì)調(diào)控房價(jià)的真正決心，市場一直表示懷疑。

　　某專家對(duì)記者說：“政府的態(tài)度一貫是保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的。政府的打壓不是給行業(yè)看的，而是給中央看的。”

　　陽光顧問余先鋒說：“房價(jià)的過快上漲表面看來是購房者和開發(fā)商的矛盾，其實(shí)質(zhì)是某些地方與中央、消費(fèi)者的利益沖突。單就此次中央各種政策的‘組合拳’而言，如果某些地方政府從內(nèi)心深處不下決心解決房價(jià)過快上漲的問題，也會(huì)打‘太極拳’來化解‘組合拳’。”

　　余先鋒認(rèn)為，七部委新政中最有效的一招就是“房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，作為土地出讓的前置條件，以保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。”他說，如果政府真的想調(diào)控房價(jià)，在房價(jià)上漲最快的區(qū)域，假定在售樓盤的價(jià)格一般在10000元／平方米左右，若在此出讓土地的前置條件定為“此地塊住宅售價(jià)不得超過8000元／平方米”，那么在售的10000元／平方米的價(jià)格就很難挺得住，房價(jià)肯定下降。

　　但是，包括上海在內(nèi)幾乎所有的地方政府都沒有就此提出自己的實(shí)施細(xì)則。而對(duì)于三令五申的要求收回兩年以上的閑置土地，各地方政府都沒有實(shí)質(zhì)動(dòng)作。

　　余先鋒說：“很顯然，地方政府都在和中央政府打太極拳，應(yīng)對(duì)中央政府的組合拳。”

　　市場漸趨明朗

　　在細(xì)則出臺(tái)兩天之后，6月3日，位于外環(huán)以外、閔行區(qū)的夏朵小城開盤，開發(fā)商打出了“擠干水分”的口號(hào)，以每平方米5300多元的起價(jià)進(jìn)入市場。據(jù)天啟機(jī)構(gòu)總經(jīng)理陳艾立說：“在這個(gè)區(qū)域這樣品質(zhì)的樓盤，在調(diào)控前起碼每平方米賣6000元。”記者看到，在售樓現(xiàn)場，這樣的價(jià)格確實(shí)吸引了一定的需求。

　　但是，上海樓市近期的冷清也頗令人擔(dān)憂。相比3月全市每天可以售出1000套左右的銷售業(yè)績，現(xiàn)在每天只能售出2、3百套房子，成交量銳減了70%～80%。記者在上海房地局官方網(wǎng)站上看到，在松江區(qū)一個(gè)叫做玉樂小區(qū)的樓盤共1200套房，自4月16日開盤至6月8日，沒有售出一套。一個(gè)叫作頤景園的樓盤，平均每天銷售一套，在整個(gè)松江區(qū)域的樓盤銷售上已經(jīng)可以奪冠了。

　　不過，有樂觀者認(rèn)為，這次細(xì)則的出臺(tái)，將有助于市場走勢的明朗化。李海林對(duì)記者說：“前一段時(shí)間的政策，已經(jīng)達(dá)到中央要求調(diào)控的效果了。這次細(xì)則比較客觀地反映了市場情況。政策明朗了，市場也將會(huì)逐漸明朗。”中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟對(duì)記者說：“購房者由此有了心理參考價(jià)格，原來剛性的、真實(shí)的市場需求，在消化一段時(shí)間政策后，就要慢慢恢復(fù)了。”

　　方方房產(chǎn)工作室主任胡宗亙對(duì)記者說：“政府的這一政策，對(duì)普通商品房不同區(qū)域肯定有影響。未來同一環(huán)線內(nèi)不同板塊的樓盤價(jià)格將會(huì)不一樣。”李海林說：“市場經(jīng)過3～6個(gè)月的消化，將會(huì)長期平穩(wěn)下來。”

　　不過，資深評(píng)論員洪斌則提醒道：“后市判斷并不樂觀。新政的出臺(tái)只是上海房價(jià)下跌的直接原因。而房價(jià)下跌真正的原因，在于供求關(guān)系的變化。因?yàn)樾抡�的核心是提高了房產(chǎn)的交易成本，如果樓市中的有效購買力足夠強(qiáng)，這部分成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上，導(dǎo)致房價(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)。但現(xiàn)在成本上升，房價(jià)是在盤整甚至是下降了，這說明市場對(duì)目前的價(jià)格體系根本就缺乏足夠的有效需求。”房價(jià)的過快上漲表面看來是購房?

　　相關(guān)報(bào)道　

    南京：暫不強(qiáng)征20%賣房個(gè)人所得稅

　　據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w6月4日?qǐng)?bào)道：“南京地稅部門6月1日出臺(tái)了一份名為《個(gè)人銷售房屋稅收政策須知》的配套措施規(guī)定，個(gè)人銷售房屋繳納的稅收包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅等，其中明確規(guī)定，個(gè)人銷售房產(chǎn)將按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅。”在業(yè)界引起軒然大波。因?yàn)檫@可能成為此輪調(diào)控最嚴(yán)厲的地方性措施，而此前并沒有任何先兆。對(duì)此，南京市政府方面也一直沒有給出正面的答復(fù)。

　　日前，南京市地稅局召開新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)是否征收個(gè)人所得稅的問題，地稅局總經(jīng)濟(jì)師唐躍面對(duì)媒體時(shí)，依然不置可否。他指出，根據(jù)法律，賣房征個(gè)稅的政策從1994年就開始實(shí)施，去年南京已征到了個(gè)人售房繳納的十多萬元個(gè)稅。法律確實(shí)對(duì)賣房征收個(gè)人所得稅有過明確規(guī)定，2004年1月，杭州市政府征收過20%個(gè)人所得稅，但執(zhí)行了9個(gè)月之后，就被取消了。而其他地方政府為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，幾乎從來就沒有執(zhí)行過這條法律。

　　6月8日，記者采訪南京市房地局有關(guān)官員，官員明確告訴記者，南京不會(huì)強(qiáng)制征收20%所得稅，媒體報(bào)道有誤。但是，分析人士也指出，南京方面一直不愿意正面否認(rèn)此消息，也在給自己留后路，以備中央政策再次趨嚴(yán)，就可以立即執(zhí)行。