房地產進入人為冬天 市場萎縮開發商疾呼救市

　　謝紅玲

　　6月2日北京，建設部召開“2005房地產市場形勢與調控政策報告會”，各地開發商老總到會聽講，官方重申當前任務是穩定房價不是打壓房價；6月5日深圳，國內頗負盛名的房地產商民間組織——中城聯盟數十家會員單位的老總聚首萬科總部，研討當前形勢和對策；6月6日上海，國內另一有影響力的房地產商民間組織——工商聯住宅產業商會的成員召開座 談會，主題是“房地產企業自律、誠信”，矛頭卻直指中央調控對樓市的有壓無保導致行業“入冬”。開發商維權、行業“救市”成主旋律。

　　短短4天，行業組織紛紛行動，一股不同尋常的味道在房地產業內散播開來。針對房地產行業的宏觀調控政策威力大釋放，連續兩個月的市場低迷，資金鏈越繃越緊的開發商坐不住了，并不希望市場大起大落的政府也著急了。“房地產市場的宏觀調控正處于關鍵時期”，建設部副部長劉志峰的一句定論似乎成了雙關語。

　　買家觀望 市場急劇萎縮

　　盡管中央此輪針對房地產行業的宏觀調控政策主旨明確——穩定住宅價格、打擊投機購房者、保護消費者改善住房需求。在各項調控手段共同作用下，在一些傾向化輿論的引導下，中央最不希望出現的市場信心受挫還是出現了。

　　建設部的監控數據顯示，很多城市5月份商品住房日平均交易量比4月份明顯下降，其中上海、杭州、北京、南昌、廈門等城市日交易量下降20%以上。全國各地樓市觀望氣氛非常濃厚。

　　而據當地一些開發商反映，在調控的重點城市上海，供求同時大量萎縮，交易量下滑到極點，一手房銷售量從3月份的每天1000多套銳減到現在的兩三百套。北京建委剛剛發布的商品住宅5月份預售登記統計情況顯示，北京5月份的期房交易量比4月銳減了48%，幾近一半。在西安，新近有30個樓盤上市，交易基本上處于停頓狀態。

　　全國工商聯住宅產業商會副會長盧鏗，在房地產界打拼17載歷經風雨，面對上海房地產市場的急轉直下，在6月6日的座談會上慨言：“這一次確實是驚濤駭浪！由于國家宏觀調控和地方的微觀調控的介入，市場已經進入了人為的冬天。”

　　全國房地產商會聯盟主席聶梅生認為，中央這一輪調控是讓地產承擔國家金融風險，讓房地產當了“敢死隊”。

　　專家擔心“凍結效應”蔓延

　　針對當前樓市出現的狀況，聶梅生在工商聯住宅產業商會組織的座談會上一針見血地指出：目前最可怕的不是泡沫問題，而是圍繞房地產泡沫制定的行政和經濟的政策引發的“凍結效應”。

　　“凍結效應”的蔓延會是很嚴重的一件事，它體現的就是市場當中交易量急劇下降后，持幣待購成為主流，大家不會再去投資性買房，很多人還會提前還貸(居民的消費方面也可能出現凍結效應)，部分開發商也會持幣待購，一些土地可能流拍。“如果大量開發企業投資方向轉移、老百姓的投資性買房需求普遍消失，就會影響到房地產支柱產業的地位了。”聶梅生說。

　　“房地產行業如果引導不正確的話，可能會產生一些負面影響，而且這些負面影響之大可能遠遠超過我們的預期，”盧鏗分析。他指出，現在可能出現的幾個負面影響主要表現在下列方面：一是國外基金大量涌入，低價接盤成為政策市的獲益者；二是由于地方政府的壓力，一些發展商過去本來不想做也不能做的事情，最后可能會不得不做；第三個是由于房地產是拉動經濟最廣泛的行業，所以可能有幾十個行業受到關聯影響。“從保護全社會的廣泛利益來講，當務之急不應該是壓房價而是‘救市’！”盧鏗稱。

　　潘石屹面對自家在售項目進入4月份后交易量的銳減和周圍一些高檔項目的類似狀況，惋惜地說：“今天房地產市場的繁榮來之不易，大家都該珍惜。”他也向記者表露了對市場走向的擔心：“市場低迷的狀態如果再持續兩三個月，恐怕就會出大問題了。有些資金緊張的企業可能就會率先降價賣房，但是越降老百姓越不敢買。因為現在主要是期房銷售，買房的人會擔心項目爛尾，到頭來錢房兩空。樓市一旦崩盤，就會進入惡性循環，危及金融系統風險和國內整個經濟安全。”

　　房價升降變成“數字游戲”

　　官方當前用來證明調控效果的主要是從統計部門拿來的一些數字。順馳董事局主席汪浩拿著上海分公司做的一份研究報告告訴記者：當前統計的上海商品房均價帶有很大的片面性，并不能全面反映市場真實價格水平。他說，這個均價反映的主要是外環線附近的新房的價格水平，因為進入調控期后，四五月份上海的新房成交量較之前快速下降一半多，內環線的房產交易萎縮最厲害，買家基本進入觀望狀態。

　　建設部總經濟師兼房地產業司司長謝家瑾也承認，結構的不合理，中低價位商品房的比重太低，是平均房價過高的一個重要原因。政府需要改進價格的統計和分析辦法，現在不僅存在平均數掩蓋結構問題的情況，還有數據滯后的問題。

　　汪浩用戲謔的口吻說：“目前日子最難過的應該是各地的統計局局長。”他說，開發企業可以通過兩方面的調整——放慢工程速度和發展速度(少拿地、少開新項目)渡過眼前的難關，統計局局長要交上去的數字卻不好算。新批的中低價位商品房要形成市場上的真正供應至少需要9個月時間，眼前平均房價漲幅缺少下降的因素，但降不下來的數字又讓頂著緊急政治任務的市長沒法過中央的關。

　　“對房地產行業存在的許多問題的糾正與調控應該是一個長時期的工作，而不是一場運動”，盧鏗如是說。

　　“救市”先明確輿論導向

　　面對樓市的頹勢，中央主管部門和開發企業都很著急。建設部日前召開“2005房地產市場形勢與調控政策報告會”，除了向開發商們介紹市場狀況、重申調控意義，也在努力引導正確輿論。建設部副部長劉志峰、建設部總經濟師兼房地產業司司長謝家瑾一再解釋，中央此次調控是要“穩定房價”而不是“打壓房價”，政府不希望房價出現大起大落的情況。政府對市場采取的也是有保有壓的政策，“保”的是普通居民的改善性住房需求，“壓”體現在通過采取調整稅收等一系列政策遏制投機性需求、抑制投資性需求、控制拆遷帶來的被動性需求。

　　事實上，讓樓市陷入僵局的重要原因之一，正是諸多政策連續出臺后一些媒體對中央指令的誤讀及對一些城市房價動態的不實報道，在很大程度上影響了人們對房價漲跌的心理預期，使得多數人進入持幣待購的觀望狀態。

　　建設部官員和開發商都在不同場合對部分傳媒的不實新聞提出批評，謝家瑾在接受《人民日報》記者采訪時就說：“我認為，現在一些不實信息和報道也助長了觀望心態。比如，一些媒體說上海房價每平方米降了3000元，這是不了解情況造成的。我們應該鼓勵居民到已經開通的房地產市場信息系統網上去查閱相關的房價信息。”

　　盧鏗在工商聯住宅產業商會近期在上海舉辦的座談會上也提出，很多媒體在特殊的形勢下發表的意見是有傾向性的，這樣就使得一段時間內產生大量對這個行業不利的媒體語言。汪浩在接受本報記者采訪時也曾委婉指出，輿論導向對市場走向、消費者信心的影響非常大，希望記者們能夠實事求是、客觀報道市場和企業，認真領會中央政策精神。

　　連清華大學房地產研究所所長劉洪玉在一個公開場合發言前都有如下道白：“現在社會上有一種輿論，似乎誰說房價要降就代表了廣大群眾的長遠利益，誰說房價要保持穩定，就是和開發商一起來欺騙消費者，這種時候講真話是非常困難的。”潘石屹的感受和劉洪玉很接近，他說有的記者似乎認定只有房價跌了才證明宏觀調控成功，才代表民眾意愿。

　　謝家瑾說：房價的大落對老百姓沒有好處，現在大部分家庭都擁有自己的房產，房價大落，許多家庭就會出現負資產，對社會穩定沒有好處，特別會對金融安全帶來威脅。

　　機制缺失將

　　影響宏觀調控效果

　　工商聯住宅產業商會輪值主席馮侖認為，政府宏觀調控政策的導向一定要明確，不能每調控一次就擴大一次政策權力，這樣市場經濟很快就會被制約住。

　　在馮侖看來，宏觀調控不能達到預期效果，還有一個深層次原因，就是中央用宏觀經濟政策來調控宏觀經濟，但是缺乏調控宏觀經濟政策的手段和機制。

　　“宏觀經濟政策出臺，如果方向錯了，誰來糾正？舉例說，因為你用行政的手段干預市場就會出現微觀管理，政府要管到微觀層面，犯錯誤的概率就大了，政府犯了錯，誰來糾正？所以，需要建立糾錯機制。糾正宏觀政策錯誤的，可以是中央，也可以是媒體、商會、普通老百姓的民意，應允許所謂不同的利益群體的合法表達，這些表達都有可能變成對每一個宏觀調控政策的檢驗。”馮侖如是說。

　　曾經經歷過上一輪宏觀調控考驗的萬科高層判斷，這一輪調控的影響不會短期內結束，對2006年的影響可能更大。他們告誡同行：對市場景氣的逆轉，要做好兩年左右的準備。更多的企業老總都在問同一個問題：房地產的牛市真的要在2005年被人為地改變嗎？