長三角高位房價是否可以回調(diào)

　　傅白水/文

　　近期，隨著國務院調(diào)控過熱房地產(chǎn)的兩個“國八條”和七部委出臺的樓市新政等政策相繼出臺，以及長三角各個地方政府針對房地產(chǎn)的所謂組合拳似的調(diào)控措施出籠。長三角樓市好似“山雨欲來風滿樓“。

　　各種調(diào)控政策與措施出臺不久，尤其是七部委樓市新政出臺，長三角各地媒體出現(xiàn)了各個熱點城市二手房掛牌量猛增，而新、老房成交量大幅下跌的報道，甚至有房價下跌3000元之說，長三角飚升的房地產(chǎn)似乎出現(xiàn)了少有的回落態(tài)勢。房價果真能夠因此而回調(diào)嗎？

　　就筆者觀察目前長三角樓市出現(xiàn)的買賣雙方的對峙狀態(tài)，其實2004年4月到10月份也出現(xiàn)過。2004年3月，隨著國家針對經(jīng)濟過熱而出臺的宏觀調(diào)控政策的出臺，上海、杭州、寧波、南京等地樓市出現(xiàn)過一段對峙徘徊期，呈現(xiàn)的情形與目前的極為相似。尤其是杭州顯現(xiàn)的更為明顯，房交會人氣寥落，一些地盤的房價小幅下挫，杭州樓市罕見的打折現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。這種現(xiàn)象迷惑了大多數(shù)人，甚至是許多專家，大家都認為長三角的樓市見頂了，該是轉(zhuǎn)折回調(diào)的時候了。

　　然而，接下來的情形卻讓所有的人大吃一驚，跌破了許多人的眼鏡。房價不但沒有回調(diào)，而是瘋狂的飚升。10月份后，上海房價的飚升之快，讓人目不暇接，甚至超過前幾年的速度。根據(jù)“國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的今年一季度全國35個大中城市商品房銷售價格，全國各城市同比平均上漲9.8%，8座城市漲幅超過10%，其中一半來自長三角，分別為上海19.1%、杭州13.8%、寧波11.6%及南京11.6%”，上海、杭州的樓市2005年一季度再次進入全國前兩名(注意這只是官方的數(shù)字，如果到當?shù)貑枂�，老百姓告訴你的上漲幅度遠遠大于上述數(shù)字)。這是導致今年 3月17日，央行房貸加息政策推出以及最近的新、老國八條出臺的最直接因素。

　　為什么會出現(xiàn)這樣的情況呢？

　　為此，首先要搞清楚長三角這輪樓市飚升的根本原因和癥結(jié)。無論是真實的住房需求，還是為了獲取暴利而買房炒房，使得長三角對樓市需求過旺是這輪房價飛漲的癥結(jié)和根本原因(也即開發(fā)商認為的強烈的需求是樓市飚升的根本因素)。

　　通過炒房進行投資和投機從而獲取暴利掩蓋了或者說人為拔高了居民對樓市的真實需求。 瘋狂的炒房的背后是資本的獲利性所決定的。

　　隨著我國20多年經(jīng)濟飛速發(fā)展，長三角尤其是溫州等地居民收入大大增加。居民的存款越來越多，這就需要及時開發(fā)投資市場，可恰恰在這時候，作為資本投資主戰(zhàn)場的股市一落千丈——目前對股市，大家是惟恐避之不及。

　　而在銀行儲蓄方面，近幾年老百姓的錢存入銀行無疑是自我縮水，因為近幾年銀行利率還沒有CPI上漲的高，存款無異于為開發(fā)商等做賠本奉獻。

　　這時沉睡多年、覺醒的樓市為手中有錢卻無處投資的人提供了無限舞臺，終于誘發(fā)了樓市的飚升。這實際上是一個非常嚴重的資本投資市場失衡的問題，也即除了樓市投資可以獲取一定利潤外，目前在中國很難找到第二個投資平臺了。畢竟投資企業(yè)等不是大多老百姓所力所能及的，老百姓不炒房又能炒什么？

　　雖然去年10月和今年3月央行都相應加了一點息，但仍無法保證老百姓將錢存入銀行不縮水，老百姓的存款得到基本保值的要求仍不能滿足。炒房的將會繼續(xù)炒，原來不炒房的仍會大膽跟進。

　　針對這種情況，只有再次加息并且加到存款能有一定升值空間才有助于遏制存款變成炒房游資之險。同時，加息也會增加炒房成本和風險，抑制消費欲望。所以，進一步加息且能使居民存款有一定升值空間，才是治本良藥。

　　反過來說，如果有關(guān)部門光“煉嘴”，沒有進一步跟進措施，樓市很難回調(diào)。

　　但如果加息，樓市馬上又會面臨另一個難題，即目前的炒樓資金有大量外資存在。如果進一步加息，雖然抑制了國內(nèi)資金，但對外資卻是反作用，不但不會抑制，還會刺激外資進入，存款利息上調(diào)了，更會刺激外資進入國內(nèi)市場或銀行。因為外資炒樓的最終目標是等待人民幣升值。

　　再從各個地方政府角度來說，雖然目前長三角各個地方政府講的比較厲害，也出臺了一些所謂組合拳的措施。但真要讓地方政府強力控制樓市下調(diào)，可不是一件簡單的事。

　　首先，老國八條禁止的是房價“大起大落”，既然房價大起了如果再大落地方政府可謂責任更大了，這樣地方政府沒有必要一定要房價迅速回落。

　　其次，房地產(chǎn)的不斷上升，對于一個地方來看，無論是拉動當?shù)亟?jīng)濟快速增長，還是大幅提高地方財稅都是決定性的。從地方政府的角度來說，當然不會甘心房價快速回落。

　　高房價帶來的是什么呢？當然是經(jīng)濟的快速增長和稅收的迅速增加，這是地方政府所需求的。換句話說，如果中央的調(diào)控措施見了效果，房價得以回調(diào)，地方政府的地產(chǎn)稅收和土地出讓金必然會受到較大的下挫。如果出現(xiàn)這樣的情況，當?shù)卣�府為了地方財稅收入必然會有意無意放松調(diào)控措施，這必然又會導致房價反彈，使調(diào)控效果蕩然無成。

　　首先，房價的飚升會刺激投資的迅猛增加，當然會拉動經(jīng)濟快速增長。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動長三角全社會固定資產(chǎn)投資快速增長的主力，長三角各地房地產(chǎn)業(yè)的投資在全社會的固定資產(chǎn)投資中都占到20%以上。

　　從地方財稅角度來講，據(jù)統(tǒng)計顯示，2004年上半年,浙江省房地產(chǎn)稅收為86.82億元，同比增長75%，占地稅收入的21.9%，對全部稅收的增長貢獻率達到34.68%，成為浙江第一稅收來源。房地產(chǎn)業(yè)稅收成為浙江地稅收入的第一大稅源是不可爭辯的事實。 如果再加上建筑業(yè)，2004年全年兩者相加所占比例已達到34.6%。 其實在上海和蘇南等地房地產(chǎn)業(yè)所占比例也是居高不下，已成為當?shù)刈顬橹匾�的稅源。在江浙滬三地的地方財稅收入中，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)(不包括相關(guān)產(chǎn)業(yè))所占比例都在30%左右，在浙江房地產(chǎn)業(yè)中，其比例甚至達到35%。

　　如果再加上長三角各個城市掛拍土地的收益，那么地產(chǎn)業(yè)在地方財稅收入中所占比例則更大。目前，在長三角的各個城市中掛拍土地的收益少則數(shù)億元，多則數(shù)十億，使得國土部門儼然成為“二財政”。這些導致地產(chǎn)業(yè)迅速成為長三角地方財稅收入的主角。長三角財稅收入的迅速增加是建立在地產(chǎn)業(yè)飚升的基礎(chǔ)上的。正是這幾年飚升的地產(chǎn)業(yè)直接推動了近幾年長三角的財稅收入多保持在20%以上的水平。如果長三角的地產(chǎn)業(yè)一旦停滯或迅速下調(diào)將對長三角財稅收入打擊極大。

　　所以說，對于地方政府來講，長三角房地產(chǎn)雖然是個“燙手的山芋”，但也是個非�？蓯鄣纳接蟆�

　　雖然長三角各地政府都在調(diào)控樓市，但真要逼迫樓市下調(diào)，從內(nèi)心來講，多數(shù)地方肯定是不愿意的。因為采取措施極力打壓樓市，當?shù)卣�府擔心會使房價急速走低，甚至崩盤，導致經(jīng)濟發(fā)展乏力和財稅收入銳減，甚至不可收拾。

　　盡管，七部委出臺的樓市新政規(guī)定的相當詳細，但仔細研究會發(fā)現(xiàn)仍有漏洞可鉆。如針對購買兩年以上的非普通住房賣房差額要交5.5%的營業(yè)稅這一條，賣房者完全可以與買家在賬面價格上作低(即低于成交價格減少差額)來規(guī)避。至于期房限售，其實在這之前杭州等許多地方嘗試過，效果都不佳。七部委出臺的樓市新政最有殺傷力的一條就是兩年內(nèi)交易要交營業(yè)稅，這對短期投機者來說是有殺傷力，但對投資長線的炒房者來說，殺傷力銳減。

　　綜上所述，如果沒有加息、不能讓存款值，僅僅依靠地方貫徹中央的新、老八條以及七部委出臺的樓市新政調(diào)控政策而采取的措施，沒有進一步的金融等市場化手段來進行治本，這一輪調(diào)控是否能取得預定效果，實難預料。

　　(作者系經(jīng)濟史學研究碩士、浙江區(qū)域研究經(jīng)濟學者)