坐擁風(fēng)水寶地反困愁城 上海正大廣場第三次起跑

　　本報記者 周益廣 發(fā)自上海

　　正大廣場，這座上海至今最大也最奢華的MALL，依然難以看到財(cái)務(wù)收支平衡的那一天。

　　據(jù)悉，正大廣場每年的利息加上折舊費(fèi)為3億元，加上其他管理費(fèi)用等，每年支出為4 億元。而今年，正大廣場的銷售目標(biāo)還是3億元。知情者透露，正大廣場經(jīng)營狀況一直難以令投資者滿意，是其三年三度換帥的重要原因。

    黃金地段成MALL雞肋

　　頻繁換帥乃商家大忌，但是投資方正大集團(tuán)似乎顧不了這么多了。

　　正大廣場6到10層的規(guī)劃本來為文化、娛樂、飲食及休閑服務(wù)等板塊。但是記者在現(xiàn)場看到，除了星美影城以及幾家品牌餐廳以外，6層及以上已經(jīng)非常冷清，大量的經(jīng)營場地空置。

　　正大集團(tuán)原計(jì)劃在正大廣場項(xiàng)目上投資3億美元，其中自籌1億美元，泰國銀團(tuán)貸款2億美元。但是恰逢1997年東南亞金融風(fēng)暴，該項(xiàng)目遭遇資金不到位的難題，導(dǎo)致項(xiàng)目暫停并向承建方支付了高額違約金。爾后修改設(shè)計(jì)方案，地上建筑重新招標(biāo)。如此一來，整個項(xiàng)目投入近5億美元，而中國第一高樓金茂大廈的總投資也只有5.6億美元。

　　據(jù)悉，正大廣場每年的利息加上折舊費(fèi)為3億元，加上其他管理費(fèi)用等，每年支出為4億元。而今年，正大廣場的銷售目標(biāo)還是3億元。

　　事實(shí)上，依據(jù)正大廣場目前的人流和經(jīng)營狀況來看，近期能否達(dá)到財(cái)務(wù)平衡都是一個大問號。

　　首先是如何通過成功招商，填滿這個“龐然大物”。記者了解到，正大廣場投資方之所以當(dāng)初請來朱海翔，重要原因之一是他在百貨業(yè)多年，有大把的品牌資源。但是事過一年多，朱海翔曾經(jīng)計(jì)劃招入國際一線品牌的計(jì)劃沒有實(shí)現(xiàn)，高層招商這塊難啃的骨頭，依然沒有起色。

　　另外，盡管正大廣場所處的位置絕對是上海的黃金地段，但這是金融貿(mào)易區(qū)，周邊人群主要是寫字樓里的白領(lǐng)，白天來上班，傍晚就回家，這樣的人流對商場來說簡直是雞肋——他們有消費(fèi)能力，但是你又難以抓住他們的錢包。此外就是旅游者，消費(fèi)力有限。

     三位CEO三副藥方

　　頻繁換帥，導(dǎo)致了正大廣場經(jīng)營思路沒有連續(xù)性。

　　記者了解到，正大廣場首任CEO沈以亨原計(jì)劃在正大導(dǎo)入全上海第一個名品折扣店，然后在高層引進(jìn)房產(chǎn)展覽和電影院等休閑娛樂設(shè)施。

　　正大廣場的第二任CEO朱海翔，是來自臺灣地區(qū)的百貨業(yè)知名職業(yè)經(jīng)理人。現(xiàn)又回歸面貨，任正大廣場正大百貨總裁。

　　朱海翔使正大廣場帶上明顯的“百貨”痕跡。“我認(rèn)為中國的MALL應(yīng)該走向百貨化。”他說。

　　而新來的CEO又有新思路。這使得在消費(fèi)者眼里，正大廣場成為一個不斷被折騰的廣場。最明顯的例子是廣場里的主題百貨。2003年底，正大百貨的面積是2萬平方米，朱海翔進(jìn)入正大廣場后，將1~4樓的大部分場地都經(jīng)營百貨，到2004年底百貨經(jīng)營面積達(dá)到5.6萬平方米。“以后百貨將縮小，要空出1萬平方米。”朱海翔說。

    進(jìn)入美籍CEO時代

　　去年10月份,美國人魏樂楠(RobertF.Welanetz)先生“空降”上海，成為正大廣場發(fā)展商上海帝泰發(fā)展有限公司新任CEO。正大廣場的進(jìn)入自己的第三個紀(jì)元。

　　今年4月，美籍華人潘麗君女士“空降”上海擔(dān)任正大廣場CEO。

　　7日，魏樂楠先生在接受了《第一財(cái)經(jīng)日報》記者的專訪。

　　“現(xiàn)在我們最大的困難是缺乏好的品牌，把各種好的品牌組織起來聚集到我們的商場里，形成良性循環(huán)是最重要的事情。”魏樂楠指著墻上的12幅規(guī)劃圖告訴記者，目前他們正在全力以赴，爭取在計(jì)劃的時間之類完成現(xiàn)在的招商目標(biāo)。

　　閑置場地?zé)o疑是一個大型MALL的致命傷，如何利用好空置的樓面？“我們準(zhǔn)備把7、8兩層變成商務(wù)辦公區(qū)，8樓的部分區(qū)域以及9樓區(qū)域引進(jìn)一個比較高檔的娛樂項(xiàng)目，9樓還將有高級劇場組合在一起。靠黃浦江的西面商鋪全部做成餐廳，再開幾家高檔的餐飲店。”他說。

　　人流與交通狀況的改善，也是正大廣場必須面對的問題。“大方向來說不能控制什么，目前通過公共交通來的人還是很多的。我們的停車場供應(yīng)充足，停車方便，費(fèi)用也不高，除了現(xiàn)有的地下停車場，旁邊還有兩個濱江車庫可以使用。現(xiàn)在出租車也越來越多了，顧客購物后離開也比較方便了。”

　　近日又有正大集團(tuán)已出售正大廣場部分股權(quán)的消息傳出。

　　“我們可能會到國際資本市場上進(jìn)行一些融資活動，但正大集團(tuán)不會出售正大廣場的股權(quán)，正大集團(tuán)會把正大廣場當(dāng)作在中國的一個門面長期經(jīng)營下去。”魏樂楠斷然否定了這個傳言，同時表示出“第三次起跑”的堅(jiān)定信心。