中國經濟時報：中國城市房地產業十強研究報告

　　由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院三家國內權威研究機構共同組建的“中國房地產TOP10研究組”，最近全新完成“2005中國城市房地產開發投資吸引力十強”報告。

　　研究小組經過對中國35個大中城市深入細致的調查研究，在吸取國內外先進評價方法和指標體系的基礎上，充分結合中國城市房地產產業發展狀況，構建了一套評價 “城市房地 產開發投資吸引力”的理論方法體系；根據最新可獲得的2004年年度數據(并參考2002年與2003年年度數據)，利用因子分析法研究產生 “住宅開發投資吸引力十強城市”、“寫字樓開發投資吸引力十強城市”、“商業用房開發投資吸引力十強城市”、“房地產市場投資環境吸引力十強城市”，最終形成“中國城市房地產開發投資吸引力十強”。

　　“中國城市房地產開發投資吸引力十強研究”報告是“中國房地產TOP10研究組”持續進行的一項重要研究課題。本次研究成果與以往相比，在評價方法、數據規模方面均有提升。本研究報告對于引導房地產開發企業和機構投資者跨區域開發投資，以及房地產開發結構的調整具有重要的現實意義。

　　住宅開發投資吸引力TOP10城市

　　按照基本理論框架，“中國房地產TOP10研究組”分別從潛在需求、當前需求滿足程度、市場表現和潛在供給等4個方面對35個大中城市住宅市場的開發投資吸引力進行研究，具體評價指標為人均可支配收入、城鄉居民人均儲蓄余額、銷售面積、施工面積、竣工面積、新開工面積、總人口、銷售增長率、竣工增長率、銷售面積／竣工面積、銷售面積／新開工面積、吸納率等。

　　研究結果顯示住宅開發投資吸引力十強城市是：上海名列第一，北京名列第二，重慶名列第三，隨后依次是：南寧、合肥、天津、南京、廣州、南昌、成都。

　　在住宅投資吸引力十強城市中，一直是投資熱點的上海和北京依然穩居前兩位。重慶憑借重要的經濟地位和人口體量，首次進入十強并高居為第三名。致力于建設大西南出海通道樞紐城市的南寧，商品住宅的年均竣工增長率為75%，位居第一，商品住宅的年均銷售增長率以74%位居第二，住宅市場供求兩旺，凸現其投資吸引力，躍居十強的第四名。南京、成都和天津各居地區經濟中心，擁有著穩定而廣泛的市場需求，具備持續的投資吸引力。合肥和南昌近年來住宅市場發展強勁，市場活躍，合肥的年均竣工增長率和銷售增長率分別名列第二和第一，成為很多考慮分散化戰略投資的開發商特別關注的城市。南寧、合肥和南昌的入圍也表明二線城市住宅市場的投資潛力正在顯現。

　　辦公樓開發投資吸引力TOP10城市

　　按照基本理論框架， 辦公樓開發投資潛力的具體評價指標為進出口總額、施工面積、竣工面積、銷售面積、新開工面積、吸納率、就業人口、城鎮居民人均可支配收入、銷售面積增長率、竣工面積增長率等。 研究結果顯示辦公樓開發投資潛力十強城市是：北京名列第一，上海名列第二，廣州名列第三，隨后依次是：天津、深圳、重慶、合肥、南京、西安、杭州。

　　辦公樓開發投資吸引力十強城市中，一半以上是中國最早對外開放的城市，這表明外向經濟和對外合作程度直接影響辦公樓的開發投資潛力；北京、上海、天津和重慶四個直轄市在十強排名中仍然獨占鰲頭，廣州和深圳也表現出持續的投資吸引力。依靠上海的輻射效應和長三角地區整體經濟的蓬勃發展，南京和杭州進入十強并非意料之外。憑借較高的銷售竣工增長率和市場吸納率，合肥的辦公樓市場表現出了強勁的開發投資吸引力，其辦公樓的竣工面積和銷售面積的年均增長率都在200%以上，在三十五個城市中均排名第二。獨特的地理位置和經濟傳統，使西安成為很多企業在西北地區租用辦公樓的首選城市，并形成一定規模優勢和輻射能力，由此躋身十強。

　　商業用房開發投資吸引力TOP10城市

　　根據基本理論框架，商業用房開發投資吸引力的具體評價指標為出租面積、銷售面積、竣工面積、新開工面積、就業人口總數、社會消費品零售總額、施工面積、人均可支配收入、人均社會消費品零售總額、GDP增長率、出租率、吸納率等經濟指標進行評價，研究結果表明，商業用房開發投資吸引力十強城市是：上海名列第一，重慶名列第二，北京名列第三，隨后依次是：深圳、廣州、天津、杭州、哈爾濱、寧波和成都。

　　從商業用房開發投資吸引力十強城市排名可看出：四大直轄市因其長期形成的商業氛圍均名列榜中；廣州和深圳的商業物業市場憑借獨特的經濟地位和地緣優勢依舊保持著強勁的投資吸引力。身處長江三角洲的杭州和寧波由最初受到上海的輻射而成長，現在它們的經濟發展水平進一步提高，商業市場更加繁榮，商業用房的投資吸引力突出。成都和哈爾濱均為大型省會城市，分別是西南和東北地區的商業中心，商業物業市場發展歷史較長，對投資者存在持續的吸引力。

　　房地產市場投資環境吸引力TOP10城市

　　根據基本理論框架，從國民經濟和房地產總量，經濟發展水平，城市發展與建設情況，房地產市場潛在風險四個方面重點分析了城市房地產市場的投資環境吸引力，具體評價指標為固定資產投資、土地開發投資、建成區面積、總人口、就業人數、房地產開發企業個數增長率、土地開發面積／購置面積、實際利用外資、人均GDP、固定資產投資／GDP、固定資產投資增長率、GDP增長率等經濟指標進行評價，研究結果表明，房地產市場投資環境吸引力十強城市是：北京名列第一，上海名列第二，廣州名列第三，隨后依次是：南京、呼和浩特、深圳、天津、青島、寧波和重慶。

　　在房地產市場投資環境吸引力的十強城市中，北京、上海、廣州、深圳和天津的房地產市場發展較為成熟，具備城市房地產市場發展的傳統優勢。同時，這些房地產市場在城市整體經濟中具有非常重要的地位，且城市發育成熟，這些都是吸引投資者的重要原因之一。憑借廣闊的投資市場和獨特的地理經濟優勢，重慶房地產市場的投資環境日趨改善，形成對投資者的持續吸引力。青島、南京和寧波的城市經濟穩定發展，固定資產投資較為活躍，房地產市場的投資機會豐富且市場運作日趨規范，從而形成對投資者的吸引力。

　　呼和浩特作為我國北方重要的延邊首府，其城市建設的速度和水平在區域內部表現突出，其GDP近三年以68%的年均增速位居三十五個城市中的第一名；固定資產年均增長率也以111%位居第三名，再加上其輻射周邊的獨特優勢，有潛力吸引更多的投資者進入該市的房地產市場。

　　中國房地產開發投資吸引力TOP10

　　綜合上述三類物業市場開發投資吸引力和房地產市場投資環境吸引力評價，按照因子分析法得出房地產開發投資吸引力TOP10為：上海名列第一，北京名列第二，廣州名列第三，緊隨其后的是：重慶、深圳、南京、天津、杭州、寧波、武漢。

　　從區域分布來看，三大都市圈的代表城市(上海、北京和天津、深圳和廣州)仍然是當前房地產最具投資吸引力的城市，東部城市的房地產投資價值強于中西部城市。十強城市中，絕大部分的城市都在東部地區。值得引人注意的是，西南地區重慶入榜，而且一躍成為榜中第四名，顯示出經濟蓬勃發展背景下房地產市場萌生出的巨大投資吸引力。

　　房地產市場表現直接影響其投資吸引力。一方面，市場供求力量對比和市場消化能力是市場自身成長能力的直接表現，也影響到未來潛在供求之間的力量對比，對投資吸引力作用明顯；另一方面，房地產市場投資環境在綜合排名中發揮了重要作用。作為對城市房地產市場整體發育水平和發展潛力的評價內容，投資環境直接影響到投資者的實際投資行為。

　　在已盡量減少規模性指標數量，避免單純由于總量過大而影響總體排名的情況后，實證結果顯示城市的規模效應依然發揮重要作用。其背后的經濟學規律是：

　　一是因為大城市對房地產市場的依賴程度更高，其正常運行離不開成熟的住宅市場、辦公樓市場和商業用房市場的支撐，所以大城市的房地產市場具有更加廣闊的發展空間，更具投資吸引力；二是因為大城市可以產生輻射效應，帶動了周邊城市的房地產市場迅速發展，而且周邊城市在住宅市場和辦公樓市場等方面分擔了大城市發展過程中的巨大壓力，有利于推動區域房地產市場的整體和諧發展。