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6月1日以來，“房地產(chǎn)新政”已經(jīng)在全國普遍展開。由于各地的房地產(chǎn)市場發(fā)展程度不同和對房地產(chǎn)發(fā)展的理解差異，導(dǎo)致各地出臺的關(guān)于房地產(chǎn)政策細(xì)則也有不少差別。據(jù)我到各地的了解，大多數(shù)城市都傾向于自己所在地方的房地產(chǎn)市場發(fā)展健康，認(rèn)為應(yīng)該大力發(fā)展而不是遏制，中央政府的政策僅是針對少數(shù)城市的。在這種傾向下，各地落實中央“房地產(chǎn)新政”從寬而不求緊。比如，對普遍住房面積的理解，各地基本上放在144平方米這個上限上，即使是上海及長江三角洲這些土地資源十分稀缺的地方都是這樣。
從這些現(xiàn)象來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于地方政府與中央政府激烈的博弈中。中央政府希望從全國市場與長期的角度來觀察與調(diào)控房地產(chǎn)市場，地方政府卻從短期利益關(guān)系出發(fā)，來推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。比如，目前上海房地產(chǎn)市場的泡沫比香港1997年的泡沫有過之而無不及，但近來上海房地產(chǎn)局主事者偏要說上海的房地產(chǎn)市場沒有泡沫，上海房地產(chǎn)市場的過熱只不過是一些炒作之結(jié)果。如果各地的主事者都是這樣來理解目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，那么這次房地產(chǎn)新政要達(dá)到目的是不可能的。而中央政府與地方政府對房地產(chǎn)市場理解之差異，就在于目前房地產(chǎn)市場上幾個重大的理論問題沒有澄清。
首先，據(jù)主流的觀點來看，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場火爆完全在于有強勁的需求，是市場需求帶動了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資過熱，帶動了不少地方房價快速上升，因此，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康的。但問題是，什么是“國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求”？目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場有四種需求：一是個人購房自住的需求；二是政府拆遷所導(dǎo)致的強制性需求；三是國內(nèi)外個人利用銀行金融杠桿短期炒作房地產(chǎn)市場的需求；四是對房地產(chǎn)市場長期投資的需求。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，既可投資也可以消費。如果政府能夠?qū)Σ煌枨笥胁煌恼�，有一些需求就會受到一定程度約束。比如第二需求，不少地方政府在刻意制造，這種勞民傷財、破壞市場的行為，就得用嚴(yán)格法律來限制。對此中央早有所動作，但還必須密切注意，決不可舊病復(fù)發(fā)。對第三種需求的遏制是房地產(chǎn)新政的主要內(nèi)容。新政的政策對炒地、炒賣商品房及炒作期房是嚴(yán)格禁止的，但并沒有切入這種炒作的要害，即目前國內(nèi)房地產(chǎn)炒作是利用了銀行的金融杠桿作用來炒作的。比如，2004年是上海的房地產(chǎn)炒作十分嚴(yán)重的一年，2005年4月末進(jìn)入房地產(chǎn)市場的銀行資金就達(dá)到3800多億元。因此，要扼制國內(nèi)房地產(chǎn)市場的炒作就得從銀行信貸入手。
第四種需求則是市場長期生成的過程，而不是一時一刻人為制造的結(jié)果。就目前中國的情況來看，房地產(chǎn)投資需求可以培育，但應(yīng)有更多的限制。
因為，中國民眾剛剛從溫飽中走出，城市化進(jìn)程也剛剛開始，如何保障民眾居住條件是政府的要責(zé)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場要想在幾年內(nèi)就跨越他國幾百年所走過的路是不可能的。
這里要重點分析的是第一種需求�？梢哉f，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱、房價快速上漲，就在于第一種房地產(chǎn)需求消費完全誤解之結(jié)果。就目前的情況來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的第一種需求主體是25-35歲的年輕人。也就是說，目前國內(nèi)不少年輕人希望有自己的一套房子，希望自己能夠置業(yè)。但在發(fā)達(dá)市場的國家，年輕人一般會在工作10年后，有了一定的財富積累才考慮自己購房。而國內(nèi)年輕人購房基本上首期付款是從父母親及親戚那里拿，剩余的通過銀行按揭來付。
為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？就在于國內(nèi)銀行的超低利率與銀行資金的易獲得性，加上目前城市人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，即獨生子女為主導(dǎo)，從而制造了目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場虛假需求。因為，這些人購房時不僅沒有把利率風(fēng)險、父母親養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等風(fēng)險考慮在他們的購房決策中，而且也沒有把經(jīng)濟周期變化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格變化的風(fēng)險考慮在內(nèi)。這不僅造成國內(nèi)不少大城市個人負(fù)債率急劇上升，而且出現(xiàn)中國個人住房持有率飚升并超越發(fā)達(dá)國家的狀況。這完全是不可思議的事情。如果國人的這種住房消費觀念不改變，或政府不通過適當(dāng)政策來改變這種住房需求觀念，反之卻用優(yōu)惠政策來激發(fā)這種住房需求，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場住房需求肯定會陷入難以自拔的誤區(qū)。
也就是說，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場最大隱患就在于第一類需求誤導(dǎo)。政府不要主張國內(nèi)每一個民眾都有自己的一套住房，而是要引導(dǎo)民眾理性住房消費。否則，國人住房需求虛假繁榮就不會改變。這是目前“房地產(chǎn)新政”能否見到成效關(guān)鍵所在。
其次，這次“房地產(chǎn)新政”基本取向就是調(diào)整房地產(chǎn)市場的住房結(jié)構(gòu)，通過土地供應(yīng)等多種優(yōu)惠政策來保證住房市場中低檔價位住房的供應(yīng)增加，以便滿足廣大中低收入民眾住房需求�？梢哉f，中央政府這樣做本意是好的，但如何來落實，落實之后的后果如何？有待觀察。我們知道，住房結(jié)構(gòu)不僅僅是價位問題。其實，民眾住房的負(fù)擔(dān)是由住房的單價與住房的面積決定的。如果住房價位比較低，但住房建筑面積大，民眾所承擔(dān)購房的成本也會很高。最近，各地把普遍住宅的面積都限定在140平方米以下，假定其價位合適，但開發(fā)商仍可能都把住宅建筑在這個上限上。如果這樣，民眾購房成本能夠降低嗎？還有中低住宅的比例如何呢？是低端的住宅建筑多一些，還是中端的住房多一些？如果沒有規(guī)定，開發(fā)商肯定以上限來開發(fā)。
如果從長期看，還有一個十分重要的問題：目前國內(nèi)城市化的過程中，城市拆遷十分平常，而這些拆遷的住宅可能就是不到十年的建筑，社會浪費十分嚴(yán)重。也就是說，如果我們目前的國內(nèi)建筑都集中在面積大的中低端住宅上，那么我們是否考慮過這些建筑的使用壽命呢？隨著人口結(jié)構(gòu)的變化和居民生活水平、收入水平的提高，未來十年、二十年這些住宅建筑壽命如何呢？在歐洲、美國甚至俄羅斯，其住房建筑都是幾十年甚至于上百年前的，但我們住宅建了就拆，這樣做社會效益如何呢？我想這是一個十分重要并需要認(rèn)真思考的問題。也就是說，我們的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整如何與住房長期投資價值達(dá)到平衡，這不僅是一個重要的理論問題，也是一個國內(nèi)城市化發(fā)展能否持續(xù)的大問題。
第三，目前主流觀點是“房價快速上漲就在于土地是不可再生的，建筑住宅的土地是稀缺的”。只要是經(jīng)濟資源，就一定是稀缺的，這是不需要討論的問題。但資源稀缺程度一高，人類總是會尋找出替代的產(chǎn)品出來，城市住宅建設(shè)的土地也是如此。不要說與日本與香港比，就是歐洲，也沒有看到哪一個國家會因為土地而不能解決民眾住房問題。人類早就找到許多替代土地稀缺的辦法。如向高層建筑延伸及發(fā)展城市公共交通。可以說，如果有巴黎、紐約那樣的城市交通軌道，中國許多城市根本就不存在土地稀缺的問題，關(guān)鍵就在于把城市基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)好。
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