建設部謝家瑾：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是打壓房價

　　本報記者 朱劍紅

　　房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控并不是要“打壓房價”，政府不希望房價出現(xiàn)大起大落

　　記者：目前，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控在整個經(jīng)濟工作中幾乎成為最重要的環(huán)節(jié)，但有人質(zhì)疑政府出手調(diào)控房價的必要性，您對此有何看法？

　　謝家瑾：房地產(chǎn)市場的問題不僅僅是經(jīng)濟問題，也是社會問題，更是政治問題。

　　去年以來，一些地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅偏快、房價上漲過高。在房價上漲比較快的地方，伴隨著商品房結(jié)構(gòu)的不合理，中低價位、中小戶型房屋嚴重供不應求。房價上漲與投機性購房相互推動：房價上漲帶來了大家對房價不斷上漲的期望值，投機和投資的人更多地進入，又進一步造成房地產(chǎn)的供不應求和房價的進一步攀升。這些問題帶來了生產(chǎn)資料的價格上漲，涉及到普通居民居住權(quán)益的保障，既影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，也涉及到社會的穩(wěn)定。

　　一些國家和地區(qū)出現(xiàn)過的情況值得我們思考：房價大漲后出現(xiàn)大跌，使得買房人的資產(chǎn)縮水，銀行壞賬上升。這些問題在我國雖然還未出現(xiàn)，但中央政府未雨綢繆，從保證國民經(jīng)濟健康發(fā)展出發(fā)，從保障普通居民居住權(quán)益出發(fā)，從穩(wěn)定社會和防范金融風險出發(fā)，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

　　記者：有人提出，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控是“上海生病，全國吃藥”，對房地產(chǎn)剛剛起步的城市以及開發(fā)商不公平。您認為是否存在“一刀切”的問題？

　　謝家瑾：這次調(diào)控特別注意了不搞“一刀切”，采取了有保有壓的政策。“保”的是普通居民的改善性住房需求：除了對居民自住普通商品房的優(yōu)惠政策一點未動外，要求地方政府高度重視普通住宅的供應，盡快落實當?shù)刂械蛢r位的普通商品房供應，增加這部分住房的土地供應。“壓”體現(xiàn)在：通過采取調(diào)整稅收等一系列政策，遏制投機性需求，抑制投資性需求，控制拆遷帶來的被動性需求。

　　記者：很多城市的房價上漲是經(jīng)濟發(fā)展了、人們收入水平和生活水平提高了而導致的，也就是說，是需求帶動的。那么，用行政手段來壓房價能壓下去嗎？

　　謝家瑾：有些媒體說一些地方出現(xiàn)了房價暴跌，但也有媒體說中央要在短期內(nèi)打壓房價的目標難以實現(xiàn)，等等。這樣理解房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是片面的。中央什么時候、在哪個文件說要“打壓房價”？國辦轉(zhuǎn)發(fā)的七部委通知提的非常明確，是“穩(wěn)定房價”，可以把這個通知的精神概括為三個“基本”：供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。

　　政府不希望房價出現(xiàn)大起大落的情況。房價的大落對老百姓沒有好處，現(xiàn)在大部分家庭都擁有自己的房產(chǎn)，房價大落，許多家庭就會出現(xiàn)負資產(chǎn)，對社會穩(wěn)定沒有好處，特別對金融安全帶來威脅。

　　目前房價大跌的條件也不存在，從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎設施配套做不了；拆遷補償費用也不能降；建筑材料價格成本也居高不下。從構(gòu)成因素分析，有一部分是不可能下來的。

　　結(jié)構(gòu)的不合理，中低價位商品房的比重太低，是平均房價過高的一個重要原因。調(diào)整結(jié)構(gòu)，增加中低價位和普通商品房的供給是這次調(diào)控的重點。

　　對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，經(jīng)濟手段和行政手段都要用：這次調(diào)控在抑制投機上用的是經(jīng)濟手段，而在增加適合中低收入家庭購買的住房方面，采取的是行政手段，對地方政府提出了具體要求。這體現(xiàn)了中央政府穩(wěn)定房價、保障居民居住權(quán)益的決心。

　　投機性購房需求的下降，是這次調(diào)控的主要目標

　　記者：一些媒體報道，在通知下發(fā)后，上海、南京等一些城市出現(xiàn)了大量“二手房”恐慌性拋售，您認為這種現(xiàn)象正常嗎？會不會引起房價雪崩式下降？

　　謝家瑾：從需求情況看，房價雪崩式下降在全國范圍不大可能出現(xiàn)，但非正常上漲的勢頭會得到遏制。

　　記者：對消費者來說，有些人擔心買房成本更高了，也有些人在等待房價進一步回落而持幣待購，這些情況的出現(xiàn)會不會導致住房消費降溫？

　　謝家瑾：這次出臺的政策的確增加了投機的成本，但不會影響普通居民購買自住的普通商品房。

　　持幣待購可以理解，但是我認為，現(xiàn)在一些不實信息和報道也助長了觀望心態(tài)。比如，一些媒體說上海房價每平方米降了3000塊錢，這是不了解情況造成的。我們應該鼓勵居民到已經(jīng)開通的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)網(wǎng)上去查閱相關的房價信息。

　　炒房的泡沫擠走后，市場會趨于平穩(wěn)，改善型住房需求也會更理性。而投機性購房需求的下降，是這次調(diào)控的主要目標，也是中央政府樂于看到的。

　　記者：據(jù)我所知，你們到各地進行了大量調(diào)查研究，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)了哪些值得注意的新情況新問題？

　　謝家瑾：人們最關注穩(wěn)定房價的目標能否按預期實現(xiàn)，這取決于地方政府對供應量的調(diào)節(jié)和對結(jié)構(gòu)的調(diào)整。我們發(fā)現(xiàn)，大部分地方政府高度重視，但也有少數(shù)地方政府沒有認識到這個問題的重要性，甚至于仍然為了財政收入在高價拍賣土地。少數(shù)城市貫徹通知還不到位，有的城市盡管房價漲得相當快，投機性購房的比例很大，在全國都排得上號，但市政府沒有開會研究分析過本地房地產(chǎn)市場情況，還是拍腦袋說自己沒問題。

　　記者：這次調(diào)控提出，一方面要放慢房地產(chǎn)開發(fā)投資的節(jié)奏，一方面又要穩(wěn)定房價，這兩個目標相互不矛盾嗎？

　　謝家瑾：這次中央提出的宏觀調(diào)控不是一刀切，每個城市根據(jù)自己的情況因地制宜，如果不是因為投機性需求過多而供求矛盾仍然比較大，就要調(diào)整相應的政策。最近國土資源部門對8個省增加了土地供應，重點是經(jīng)濟適用房和普通商品房用地。如果本身供求矛盾就大，又在短期內(nèi)供應下降多，即使投機性購房控制住了，在穩(wěn)定房價方面還是達不到調(diào)控的目的。

　　要改善信息發(fā)布工作，為消費者提供更好的消費環(huán)境

　　記者：現(xiàn)在一些媒體喜歡引用一個城市的平均價格來討論房地產(chǎn)價格的漲與跌，但是，出售房屋的結(jié)構(gòu)會對平均價格產(chǎn)生很大影響，多算幾套高檔房，價格就顯示出上漲快，而多加幾套經(jīng)濟適用房，價格又降下來。這既給一些地方政府留下了玩弄數(shù)字游戲的空間，也對消費者產(chǎn)生誤導作用。怎樣解決這個問題？

　　謝家瑾：各地要通過加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設發(fā)揮信息的主導作用，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控。目前我們的信息發(fā)布還沒有到位，韓國在房地產(chǎn)市場價格上漲很快時，市場信息是周報，我們還是月報，最近建設部要求改成旬報。只有知道真實的情況，消費者才不會產(chǎn)生恐慌，才能正確調(diào)整預期。這也有助于消除輿論的浮躁現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)主管部門及時準確地與媒體溝通信息，客觀反映當?shù)胤康禺a(chǎn)市場變化情況。這些工作對調(diào)控房價非常重要。

　　記者：能否成功地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，您認為關鍵是什么？

　　謝家瑾：關鍵有三點。

　　一是供應，特別是結(jié)構(gòu)的改善，政府能不能落實中低價位商品房的供應保障。現(xiàn)在價格反映的多是平均房價，高檔項目多上幾個，成交量一大，馬上價格就上去。因此，結(jié)構(gòu)的調(diào)整不僅對于保證中低收入家庭的住房需要至關重要，而且對房價整體水平的穩(wěn)定也非常重要。

　　二是需求，投機性住房需求是否能夠得到抑制，拆遷造成的被動性住房需求是否能夠得到適當控制。去年，在宏觀調(diào)控政策的作用下，拆遷量下降了40%，今年1—4月，一些地方的拆遷量有所抬頭。

　　三是對房地產(chǎn)市場的整頓和監(jiān)管。這幾年部分地區(qū)房地產(chǎn)價格的非正常上漲原因是多方面的，其中之一是，開發(fā)商囤積土地，拿到不“開”，“開”而不賣，就賭房價的上漲。一些中介機構(gòu)和開發(fā)商串通起來哄抬房價，比如花錢雇民工排隊，人為制造樓盤供不應求的假象。應加大對不法開發(fā)商和不法中介機構(gòu)的處罰力度，同時加強監(jiān)管。

　　這幾項工作都離不開信息引導：提供真實、及時、充足的信息，改變浮躁，對市場有正確的預期。此外，還要改進我們的價格統(tǒng)計和分析辦法，現(xiàn)在不僅存在大平均數(shù)掩蓋結(jié)構(gòu)問題的情況，還有滯后的問題。現(xiàn)在反映出來的價格是開發(fā)企業(yè)竣工交付以后填報的，而實際價格形成在預售階段到竣工交付使用一年多的時間。

　　記者：您對穩(wěn)定房價是否有信心？

　　謝家瑾：對穩(wěn)定房價我們是有信心的，原因在于：這次調(diào)控的主攻方向是用經(jīng)濟和法律手段來抑制投機。而投機是導致目前房價上漲過快的一個重要原因。抑制了投機性和投資性需求，市場節(jié)奏就會有所放慢，供求矛盾會有所緩和，穩(wěn)定房價的目標就會實現(xiàn)。