后房產(chǎn)新政考驗政府執(zhí)行力

　　由于房地產(chǎn)早已成為各地的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在有關(guān)稅收等利益驅(qū)使下，地方政府嚴控房價的道路依然十分曲折

　　本報記者 陳海保 見習(xí)記者 侯建鵬

　　“六一”是兒童們高興而快樂的日子，但對于房地產(chǎn)界來說，今年這個日子如同魔鬼 一般。

　　因為這個特殊的日子是落實此前七部委下發(fā)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(簡稱《意見》)的第一天。這也是政府利用貨幣政策和財政政策雙向嚴控房價的發(fā)端。

　　面對多方利益的糾葛，這個期望值頗高的政策難以對高企的房價產(chǎn)生立竿見影的效果。

　　細則艱難出臺

　　各地方出臺房地產(chǎn)新政細則的動作，可以用“千呼萬喚始出來”來形容。

　　以被視為房地產(chǎn)泡沫最嚴重的上海市為例。《財經(jīng)時報》獲悉，上海出臺有關(guān)普通住房標準細則的時間一直拖到將近6月1日零點才予以公布。

　　《意見》對中小套型、中低價位的普通住房給予多項政策優(yōu)惠的前提是，要滿足3個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

　　《意見》明確指出，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。目前國內(nèi)的營業(yè)稅為5.5%。

　　事實上，許多地方出臺的細則將這20%的彈性空間用到了極限。包括北京、上海和杭州等地，單套建筑面積在140平方米以下的都被視為普通住宅。

　　“為什么北京的單套建筑面積在140平方米以下，而不是國家的單套建筑面積在120平方米以下，制定的依據(jù)是什么？”一位不愿透露單位的開發(fā)商在接受記者采訪時提出質(zhì)疑。北京市建委并未就此問題予以答復(fù)。

　　“將普通住房的尺度放大，可以讓更多購房者有買賣的騰挪空間。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商稱，這還是地方政府出于當(dāng)?shù)乩�益的考慮。

　　市場還流傳著另外一種說法。北京世紀城房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理辛克則表示，根據(jù)他們的市場調(diào)查，100平方米左右的兩居室和140平方米的三居室，不管是從銷售還是居住舒適度來講，都很受購房者歡迎。而120平方米的房子就顯得有點尷尬，將標準定在140平方米以下，符合市場需求。

　　此外，廣東省似乎更“越雷池一步”。新出臺的細則將“單套建筑面積”改成“單套住房套內(nèi)建筑面積”，并自行制定各地級市可以在120平方米標準以下適當(dāng)上浮，幅度不得超過10%。“地方政府實質(zhì)在變相抵制中央的政策。”一位房地產(chǎn)專家對《財經(jīng)時報》表示。

　　實施之難

　　盡管各地出臺普通住房標準的細則已經(jīng)沒有什么懸念，但擺在政府面前的是執(zhí)行中的困難。這其中牽涉到政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間的相互博弈。

　　北京出臺新政策的那一刻似乎為以后在具體的實施中埋下了隱患，與上海的新政策相比，更可以凸顯北京所面臨的問題。

　　《財經(jīng)時報》發(fā)現(xiàn)，北京市建委在5月31日下午出臺的《北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標準》中，并沒有與財政、稅務(wù)等部門一起發(fā)文。而該標準也僅僅是以建委下的住宅發(fā)展與保障處的名義發(fā)布，與上海市財政局、上海市房屋土地資源管理局、上海市地方稅務(wù)局、上海市城市規(guī)劃管理局共同發(fā)文形成鮮明的對比。不僅如此，在制定的標準上也比北京細得多。

　　北京的做法與中央的初衷存在沖突。不論是5月11日七部委下發(fā)的《意見》，還是5月底3部門下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，都是一種聯(lián)合行動的體現(xiàn)。但北京表現(xiàn)得十分另類。

　　北京順華房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理徐長崎認為，由于上海的房地產(chǎn)泡沫要大于北京，所以此番上海出臺標準的力度要大于北京。還有觀點認為，上海一貫是以強政府的形象為辦事風(fēng)格，而北京的部門之間缺乏緊密合作。這種現(xiàn)實情況為北京落實《意見》大打折扣。

　　同樣，由于房地產(chǎn)早已成為各地的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在有關(guān)稅收等利益驅(qū)使下，地方政府嚴控房價的道路依然十分曲折。

　　什么是容積率？

　　所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。據(jù)房地產(chǎn)專家介紹，一般情況下，塔樓、多層住宅、板樓容積率都在1.0以上，別墅等高檔住宅才能在1.0以下。據(jù)了解，一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。