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房價飆升，購房者依然熱情不減。宏觀調控政策開出了“抑制需求盲目增長”的藥方，但“供給不足”的說法附和者眾。日前在廣西北海市舉辦的房地產論壇上，兩種意見雖未見正面交鋒，卻仍讓人感到“互別苗頭”。
“數字”背后的數字
近兩年，各地商品房價格普遍上漲，高檔小區遍地叢生，豪華住宅如亂花迷眼，盡管房價節節攀升，但人們購房熱情未見消減，反顯膨脹，不少住宅小區未動工問津者眾，甫開盤即告售罄。國家統計局的數字印證了這種“樓市熱”：2004年商品住宅價格同比增長15．2％，首次出現兩位數增長，超過居民收入增長；無錫、蘇州、青島、廈門等部分城市超過20％；今年一季度，商品住宅每平方米2820元，同比又增13．5％，繼續保持兩位數增長；房價過快上漲呈蔓延態勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海向其他地區擴展，今年以來中部地區部分城市漲速加快。同時，對全國40個重點城市市場監測數據顯示，約一半城市二手房上漲加速，超過新建商品住房價格上漲幅度，最高的達到48．3％。
業內專家、政府官員談到房地產，都愛用數字說話，以示言之有據。盡管都承認房價飆升的事實，但解讀飆升的原因，卻顯見分歧，枯燥的數字，成為支持各自觀點最有力的論據。
中國房地產業協會副會長孟曉蘇自稱“增加供給派”。他列舉了這樣一些數據：1988年以來17年商品房價格平均每年上漲12％，但截至2003年的最近6年，因通縮每年漲幅只有1．3%—5．8％，到2004年才出現部分城市住宅價格過快上漲達15.2%；2004年商品房竣工面積增長僅2．1％，銷售卻增長13．7％，銷售額增長30％，而在銷售大幅增長的情況下，2004年的土地開發面積負增長11．4％；今年一季度房屋銷售面積增長20．3％，商品住宅價上漲13．5％，而土地開發面積負增長7．5％。
中國建設部副部長劉志峰在北海房地產論壇上也列舉了幾組數據。
關于投資規模：2004年房地產開發投資同比增長28．1％；今年一季度在去年同期較高增幅基礎上仍增長26．7％，高于全社會固定資產投資增幅，個別地區高出50％；一季度全國13個省（區）房地產開發投資增幅超過30％，其中6個超50％，最高達115％；40個重點城市中，13個超過50％，4個超過100％，最高達172％。
關于住房結構：2004年，北京、上海、天津、沈陽、西安、南昌、成都、武漢、杭州等城市銷售的房產，120平方米／套以上的住房超過40％，最高達60％，中小型住宅比例偏低；全國經濟適用住房投資出現負增長，占房地產開發投資比例由上年的6．1％降至4．6％，今年一季度更降至2．6％，只有區區60億元。
關于投機、投資性購房：2004年，長三角主要城市投機、投資購房比例在20％左右，上海市購房后一年內轉讓的住宅占存量住房交易量的46．6％，北京市投機、投資性購房占17％，其中近三成短期轉手，近五成空關“待價而沽”。
判斷是“供給不足”還是“需求過旺”，關系到開出何種“藥方”。前者要求擴大投資規模，后者則著眼于平抑市場。數字讓人眼花繚亂，如果分不清何者為因，何者為果，何者為綱，何者為目，容易讓人掉進“數字陷阱”。居民何以有這么大的購買力？歸根到底還是銀行的住房按揭起著關鍵作用，也就是說人們普遍是用銀行的錢來買房子。只看到表面的供不應求，要求繼續放開土地、金融“閘門”，無疑會火上澆油，導致鋼材、水泥供應及運力的進一步緊張，而這次宏觀調控下的“藥”，包括稅收調節、整頓市場、提高“門檻”、遏制期房炒作和轉手交易等，都突出重在調控過于旺盛需求的特點。
投資購房：功兮過兮
近兩年來，商品房成為主要的投資對象，一些炒房團輾轉于全國各地樓市的團購豪舉令人咋舌。一般而言，商品過手即會貶值，偏偏商品房成為“另類”，在“誰買樓誰賺錢”的誘惑下，除了眾多中高收入者紛紛入市，閑錢無多的工薪階層也加入炒房行列。
孟曉蘇認為，居民之所以紛紛加盟投資性購房，是因為只有購房才可以讓家庭財產不貶值。2004年物價指數上漲3．9％，意味著把100元放在家里縮水3．9元，存進銀行利息2元，縮水1．9元；而買股票很可能血本無歸。他舉了兩個例子：上海有個美發師，連續買了7套住房，現在已有能力買上千萬的房；而北京有個足底按摩師傅，用父子兩人攢下的16萬元炒股，虧了12萬元。孟曉蘇認為正是房價上漲抵銷了“股市黑洞”和“儲蓄負利率”帶來的損失，成為居民家庭財產惟一的“避風港”。
孟曉蘇認為不應渲染發展住房抵押貸款對銀行的風險，相反住房抵押貸款是銀行最好的資產，不良率僅為0．12％。他說，與有近1000億元未能收回的購車貸款相比，住房抵押貸款應了一句老話：跑得了和尚跑不了廟。
劉志峰則認為，中國房地產市場已進入新的發展階段，由過去多年的需求不足轉變為局部性、結構性需求增長過快。中低價位中小戶型普通商品住房得不到保障，推動房價上漲；房價的過快上漲，導致社會各方面對市場產生較高預期，使一些個人和機構投機、投資房地產，部分居民擔心房價上漲提前入市，進一步加劇了房價過快上漲態勢。而房地產市場的違法違規行為，造成了房價短期內非正常上漲，企業和中介機構利用市場信息不對稱，誤導市場預期；通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、發布不實價格信息、虛假宣傳等不正當手段，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價等。
勿忘“沉默的大多數”
對于這次房地產宏觀調控的態度，一些地方政府與開發商呈現微妙的一致。一些地方官員認為調控只是別人的事，與己無關，甚至流露出調控會影響發展的擔心。相比之下，業內人士的說法要直接得多。無論是叱咤風云的業界“大鱷”，還是中小開發商，普遍對房地產存在“泡沫”諱莫如深，認為投資性購房是市場行為，不應受到指責和歧視；房地產企業追求單位土地面積的最大效益，建造利潤相對豐厚的高檔住房并無過錯。他們發出“警告”：如果過度調控，房地產可能崩盤，出現與股市同樣的悲劇。
一些業內人士的意見并非沒有一定道理，如提出應注意調控的力度，不要造成房價大幅度“跳水”，殃及眾多普通投資者。但這只是“藥性”緩急、“劑量”大小的問題，而不是該不該“服藥”的問題。房價持續過快上漲，顯示房地產市場確實在“患病”，諱疾忌醫只會貽害無窮。這次宏觀調控強調了兩點：一是注重于運用經濟手段，二是強調因地制宜，分類指導，不搞一刀切。作為各地政府應清醒的是，“立足于運用經濟手段”并不等于政府無所作為；強調不搞“一刀切”，不是有“病”拒絕服“藥”的借口。
政府應擺正位置。在不少地方，探究房價飛漲的原因，能夠看到政府、開發商“默契合作”的痕跡，房市成為雙方合謀推出的一道“宰客”盛宴。一些城市以“經營城市”為名，在征地、拆遷過程中與開發商成為利益共同體，鼓勵、默許開發商鉆政策空子，違規操作，囤積土地，哄抬房價。各地在對房地產問題的“發言”中，開發商普遍擁有更大的話語權，各種論壇、傳媒充斥著他們的聲音，一些地方政府也更樂于聽取開發商的意見，相比之下，更廣大的中低收入人群的聲音要微弱得多，屬于“沉默的大多數”。但維護普通居民的基本住房權益，保護他們不因房價飛漲利益受損，是政府的職責所系，各地政府必須更注重于傾聽民聲，了解民意，落實宏觀調控政策，體現住房上的“窮人經濟學”。
房地產市場問題屬于“綜合征”。特別是投資性購房，是一柄“雙刃劍”，一方面拉動了疲憊的內需，另一方面對房價過快上漲起到了誘導和刺激作用。把握住調控的“度”十分重要，調控的目的旨在穩定房價，而不是使其大幅“縮水”。由于社會因財富多寡形成不同的階層，住房對相對較高收入者而言是投資對象，而對另一些人卻是棲身之所，解決十幾億人的住房問題，與已經解決的吃飯問題同等重要。如何平衡社會分化后不同階層和群體的利益，是一門高超的技巧，從這一角度看，房地產市場宏觀調控不僅僅是一項“經濟政策”，而且是追求公平的“社會政策”，片面地理解只會導致執行上的偏差。
“立足于促進國民經濟和社會穩定發展，立足于維護普通居民的基本住房權益，立足于以經濟手段為主調控市場”，三“足”鼎立，是這次調控房地產市場、實現持續健康發展的真義。
作者：：梁思奇
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