房市轉冷 新政精確打擊能否刺破長三角堅硬泡沫

　　5月13日國務院七部門出臺了《關于做好穩定住房價格工作的意見》，該《意見》被稱為“八條鐵規”，針對目前房市投資過旺、漲幅過快等病癥打出了一組精確的組合拳。6月1日前，各地相繼出臺穩定房價的實施細則。

　　面對新一輪政策打壓及市場持續低迷的雙重擠壓，狂飚的長三角房價終現疲軟。然而，在長三角堅硬的房市泡沫尚未被壓扁之前，沉重的買房壓力已經讓老百姓感到切膚之痛。

　　長三角房價之高令珠三角“汗顏”

　　“鐵八條”出臺后，人們在南京市房地產交易登記中心的大屏幕前了解交易市場二手房房源信息。

　  長三角與珠三角同為經濟發達地區，經濟的外向度高，制造業基礎雄厚。近年來長三角經濟增速超過了珠三角，觀察人士指出，在珠三角房地產進入理性發展期后，長三角房地產近5年卻飛速發展，成為驅動區域經濟發展的強大引擎，也是長三角經濟增速領先的主因。

　　國家統計局的數據表明，2004年，35個副省級城市中，房屋銷售價格同比漲幅超過10%的城市有9個，長三角獨占鰲頭，有上海、南京、杭州、寧波4個城市進入。南京房價漲幅為17.7%，升至全國第二。浙江的杭州、寧波房價漲幅分別為10.0%和12.5%。而經濟基礎雄厚的珠三角一個城市都沒有進入。

　　從地價來看，2004年長三角地區地價上漲幅度達到6.9%。其中住宅用地地價增長明顯，達到12.16%，在全國最高。而同期珠三角地區的地價增長率只有2.31%，廣東的地價只上漲了2%。

　　從微觀層面比較，2004年，上海市商品房均價6385元，如果剔除青浦、松江等新區，上海的房價已超越1萬元。再看南京房價，2004年主城區已經超過8000元，如果不計六合、江浦等新區，南京江南八區房價超過5500元，今年一季度達到5850元，比廣州還高一大截。

　　長三角房產開發商獲取的利潤無疑更令珠三角的同行“羞愧”。南京一媒體日前披露，某開發商2002年底協議拿地500元/平方米，所蓋房子卻賣到8000多元，扣除各項成本，毛利高達200%！一位房管部門官員透露，許多開發商在讀到這則新聞的第一反應是認為在說自己的樓盤！

　　據保守估計，長三角開發商的利潤至少在30%-50%之間，遠高于珠三角7%-10%的平均利潤水平。

　　“鐵八條”出臺后，來南京市房地產交易登記中心辦理相關手續的人數是往常的四倍。

　　房價不斷走高維持了高額利潤，高利潤又刺激了投資的快速增加。2004年，全國完成房地產開發投資13158億元，江浙滬三地占了28%，其中長三角15城在房地產業中的投資額是珠三角的3倍多。火紅的局面一直持續到目前，2005年一季度，長三角房價仍在大幅上漲。

　　堅硬的泡沫擠癟了老百姓的錢袋

　　令人不解的是，自2000年先后啟動的長三角房地產雖然處于上升周期，但房地產又以本地購買力為基礎而存在，長三角城市居民收入普遍低于珠三角，究竟是什么力量能長期支撐著長三角的“天價”房價呢？

　　記者近日在參加南京市房管部門的內部吹風會時，該部門一位主要領導說，房地產業具有極強的關聯性和帶動性，上下游產業鏈條可以拉得很長，大力發展房地產業，能創造大量就業機會，滿足居民的住房消費和需求。他表示，房地產已經成為南京市的支柱產業，對南京GDP的貢獻在30%左右。經濟實踐證明，近年來，在江浙滬三地的地方財政收入中，房地產業和建筑業(不包括相關產業)所占的比例都在30%左右。

　　這位負責人還不無遺憾的說，“主要是手中沒錢，否則政府在基礎設施上的投入會更大，這樣，類似南京河西等新城區的房地產將發展的更快。地價也會漲的更高。”

　　分析人士指出，政府暗中托盤甚至直接操盤是長三角房價泡沫經久不退的主因。發展初期的支柱產業極易追求規模和價格的突飛猛進，供不應求產生超值利潤。房地產投資規模越大，房價越高，房地產業增加值就越大，對地方GDP的貢獻也勢必越大。這樣的效應反過來又倒推著市場參與各方忘情地在整個房地產市場進行不懈地博弈：城市形象、官員政績、開發商的利潤、媒體的廣告、投資者的效益均仰仗于此。

　　當話語權、交易成本、交易信息等操控房市的手段都掌握在既得利益團體手中時，作為市場另一方為獲得基本生活需求而購房自住的普通市民必然在這場博弈中成為集體的輸家。

　　在一派繁榮的表面下，長三角房價嚴重偏離了市場基礎價值，大大超過居民的承受能力，在長三角的許多城市，3口之家不吃不喝也要等上10多年才能買套房。

　　物極必反，如今的長三角樓市就像一個“燙手山芋”，一方面，高漲的房價強力拉動經濟的飛速增長和迅速增加了當地政府的財政收入，僅南京市每年從房地產上征收的土地稅、營業稅、契稅等就高達幾十億上百億，財稅收入的大幅增加讓地方政府過得相當滋潤。

　　另一方面，老百姓對房價頗多抱怨增加了社會風險。南京市一項非官方調查顯示，認為目前南京房價不高的市民為0。據浙江城調隊抽樣調查顯示，有84.6%的市民表示難以承受當地的商品房價格。

　　長三角房地產定價體系松動

　　7部委“八條意見”出臺一周后，長三角房地產市場顯露出一些新跡象：短期投資者紛紛出場、買方市場格局逐漸確立、租房市場開始回暖，住房定價體系出現松動。

　　在上海、杭州、南京等房地產市場的熱點區域，二手房市場拋售與轉租互現、短期投資者開始退場。記者了解到，近些天，上海二手房市場出現“售冷租熱”的新變化。來自金豐易居-普潤地產的數字顯示，近一周內，其門店接受的委托租賃房源增加了20%以上，租賃成交業務量也較前段時間提高了15%。漢宇地產的一位經紀人說，公司最新的一次客戶調查顯示，除急需資金周轉的客戶選擇繼續拋售外，約有七成房主明確表示，考慮由售轉租或是邊租邊售，變短期投資為中長期投資。

　　業內人士分析，不管是出于規避風險還是躲避營業稅考慮，短期投資者或選擇拋售退場，或轉為中長期投資，因此導致租賃市場回暖、空置房回歸房屋居住的基本功能，這是市場走向理性的重要標志。

　　在上海、杭州、南京的房地產市場上，買家對房價的主導權開始增強。記者從分散在上海浦東、虹口、普陀、長寧、閔行的9個不同的中介公司了解到，眼下購房人的選擇空間增大，房價不再是賣家說了算，而是一個反復"測試價位"的過程。比如，當賣家開出每平方米8300元的價格時，買家會要求再降幾百元，如此反復多次。

　　據房產之窗網監測系統統計，近一周內，上海一手商品住房成交面積不到26萬平方米，比上周再降近四成。這也促使開發商"向市場低頭"，采取各種方式調整定價。一家房地產公司的銷售經理說，有些開發商已考慮采取"購房者免交部分物業管理費"、"給一次性付款購房者送裝修"等方式，變相“讓利”促銷。

　　房市轉冷，精確打擊能否摧毀房價泡沫？

　　6月1日，南京市房產新政出臺后，據南京市房產局主辦的網上房地產統計，全市商品房成交86套，住宅均價3418元，而在5月份，日均成交量大多在100套-200套之間，成交均價至少超過4000元，一般達到5000元以上。

　　二手房是房市的基礎和晴雨表，新政出臺后，南京市場上炒房客不斷吐出房源，二手房市場供應量猛增，而交易量卻持續下跌。據南京房地產信息網統計，在房地產新政出臺前，每天只有300多套二手房掛牌，5月13日以后，每天二手房有400多套掛牌，比過去增加了100多套。由于消費者期待新政能打壓房價，市場觀望氣氛很濃，二手房價格沒有出現大起大落，保持平穩。據"我愛我家"經理施建軍介紹，5月底二手房成交量下降了18%，投資購房者的比例由4月份的8.7%下降到5月的4.2%。在5月底的交易統計中，70平方米以上的比重有不同程度的提高，尤其是100平方米以上的占到總量的16.9%。受到新政對高檔房征收高契稅的影響，一些房款總額超過80萬元的二手房，成交活躍，占總量的9.8%，比以前翻一番。

　　市場觀望氣氛更濃。幾位打算購房的南京市民一致對記者表示，他們很擁護國家出臺的房地產新政策，國家抑制房價快速上漲的決心明顯，他們要等到房價掉下來以后再買房。

　　分析人士指出，“八條鐵規”與以往的宏觀調控有明顯不同，它通過抑制各種消費從而抑制房價與投資的過快上漲，將收到立桿見影的效果。

　　首先，高檔房投資受到抑制。南京市現行的契稅政策是，獨立或雙拼別墅按4%收取，其余個人自住購房契稅減半，為2%。為了呼應7部委規定，南京市已經明確近期將針對高檔房征收4%的契稅。契稅發生變化之后，開發商將采取相應的舉措來穩定購房者，比如通過降低購房者交納契稅的數額；主動要求為購買138平方米以上住宅的購房者承擔多出的2%的契稅等。新規定還將促使開發商在戶型設計和定價上做出相應調整。

　　其次，購房不足2年轉手加收營業稅。南京市抉策地產研究中心厲建軍經理認為，住房轉讓環節營業稅政策的調整，矛頭直指短期投機炒作，增加短期炒作成本。

　　再次，清理閑置土地，制止囤積行為。據不完全統計，南京目前閑置在開發商手中的土地有100多萬平方米，南京的土地儲備數量足夠開發10多年。《意見》中“無償收回”將進一步遏制土地二級市場炒作行為，打壓虛高地價，并最終降低房價。

　　第四，合理引導住房消費。此次《意見》明確，要限制高檔房，充分保障中低價商品房的供應等，與過去出臺的政策相比，更加關注了老百姓的利益。動用稅收杠桿，對短線炒房者來說是一枚“重磅炸彈”。

　　種種跡象表明，在政策打壓和市場對峙的雙重壓力下，南京房地產市場已經露出淘汰期的特征，房價泡沫正在被擠扁。

　　南京城東房產由于靠近紫金山風景區一直高企，然而記者近日到城東某精裝修小戶型咨詢時，一小時內房價竟然打折兩萬元，甚至低于周邊樓盤價格。而在南京河西、江北、江寧等新城區，開發商打折的廣度和力度都比以前明顯加大。9.2折、價格不變送精裝修等以前絕對不可能出現的大幅優惠現在已不稀罕。

　　東南大學李啟明教授認為，今年南京市各個板塊商品房供應量集中上市，開發商之間的競爭將變成"刺刀見紅"。南京市購銷比從去年出現逆轉后，今年一季度購銷比達到1.65：1，買方市場的形成使消費者逐漸學會理性選擇。

　　市場經濟就是過剩經濟，價格嚴重偏離價值不可能過久的維系。房地產最長周期為7-8年，其中包括5年發展期，2年回落期，長三角房地產已經經歷了5年以上的高速增長期，在本輪宏觀調控下，勢必會走向理性。