資金告急滬上中介盛夏體驗(yàn)透心涼

　　本報(bào)記者 馮胤穎 發(fā)自上海

　　6月1日前，在等得快要失去耐心之前，上海“普通住房”如何界定的懸念終于告破，人們期待的結(jié)果漸次明朗就在這風(fēng)口浪尖，關(guān)于中介企業(yè)資金鏈斷裂的傳言開(kāi)始出現(xiàn)。這場(chǎng)調(diào)控的“驟雨”對(duì)滬上中介而言，也許才是開(kāi)始。如何應(yīng)對(duì)，渡過(guò)難關(guān)，是業(yè)界共同守望的話題。

　　6月1日前，在等得快要失去耐心之前，上海“普通住房”如何界定的懸念終于告破，人們期待的結(jié)果漸次明朗。在這次風(fēng)潮中已經(jīng)提前過(guò)冬的中介企業(yè)已經(jīng)處變不驚。

　　“該說(shuō)的都已經(jīng)說(shuō)了，未來(lái)如何還要看是不是會(huì)有新的政策出來(lái)。”某品牌中介負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)連日子不好過(guò)的說(shuō)法也懶得再提。就在這風(fēng)口浪尖，關(guān)于中介企業(yè)資金鏈斷裂的傳言開(kāi)始出現(xiàn)。

　　資金鏈斷裂傳言

　　對(duì)后市的無(wú)法判斷，使得中介企業(yè)陷入越來(lái)越被動(dòng)的境地。就在此背景下，市場(chǎng)傳言，某大型民營(yíng)中介該公司正面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，而該公司已經(jīng)發(fā)展到了100多家直營(yíng)門店，在歷屆上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)“金橋獎(jiǎng)”的評(píng)選中也榜上有名。

　　熟悉中介業(yè)的一位分析人士說(shuō)，在近期，該公司有幾十家門店歇業(yè)，裁員300多人，之后還將關(guān)閉部分門店，資金鏈的壓力很大。同時(shí)記者從其內(nèi)部員工中獲悉，該公司50%的員工已經(jīng)歇業(yè)在家，日子相當(dāng)難過(guò)。

　　早前，就有傳言指該企業(yè)資金一向不夠充沛。2003年，上海市調(diào)整中介企業(yè)傭金比例為上下家各收1%之后，該企業(yè)董事長(zhǎng)就表示，若想以新的傭金標(biāo)準(zhǔn)保證目前的運(yùn)營(yíng)狀況，唯有關(guān)閉一批經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不良的門店來(lái)壓縮企業(yè)開(kāi)支。

　　而更可怕的傳言指出，該中介企業(yè)利用監(jiān)管的客戶資金違規(guī)炒樓。在市場(chǎng)順風(fēng)順?biāo)�的時(shí)候，炒樓使得資金流動(dòng)更加快速，并且操作方便；但是在目前市場(chǎng)成交并不活躍的情況下，它手中還壓有120套左右的房產(chǎn)，也就意味著該企業(yè)尚有上千萬(wàn)元的資金在樓市里等待“解套”。

　　盡管關(guān)店裁員的消息并不利于企業(yè)，但是很多中介企業(yè)都承認(rèn)最近在調(diào)整門店，而如果市場(chǎng)繼續(xù)冷清下去，硬撐并不是一個(gè)很好的選擇。

　　傳言屬實(shí)？

　　據(jù)記者了解，上述民營(yíng)品牌中介今年1月份的營(yíng)業(yè)額為600多萬(wàn)元，2月份達(dá)到近800萬(wàn)元，3月份則突破1000萬(wàn)元大關(guān)，走的可謂是順風(fēng)順?biāo)�。但是即使是這樣的營(yíng)業(yè)額，似乎都不足以平抑成本。

　　該公司近年以來(lái)，已經(jīng)逐步由做低端二手房轉(zhuǎn)型做中高檔房，由此帶來(lái)成本的遞增。從事中高檔房的中介業(yè)務(wù)，硬件設(shè)置與軟件服務(wù)，例如員工的素質(zhì)，服務(wù)的方式等，要求都較以往高出許多。業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為加上人員工資，一家門店每月的運(yùn)營(yíng)成本約在18萬(wàn)元~20萬(wàn)元之間。當(dāng)然不同的地區(qū)成本又不盡相同。即使以10萬(wàn)元的成本來(lái)核算，該公司號(hào)稱150家直營(yíng)門店，也就是說(shuō)每個(gè)月的成本在1500萬(wàn)元左右。而即使是在市道很好的3月份，該公司也僅做出了1000多萬(wàn)元的業(yè)績(jī)，與1500萬(wàn)元的成本相差甚遠(yuǎn)。也就是說(shuō)，該公司在2005年就一直在虧本。

　　盡管沒(méi)有該公司4月份和5月份的營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)，但是該企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)記者承認(rèn)，這兩個(gè)月的情況要比3月份差。換言之，營(yíng)業(yè)額達(dá)不到3月份的水平。而該公司全部是直營(yíng)門店，成本壓力更大。

　　業(yè)內(nèi)指出，該公司的轉(zhuǎn)型其實(shí)并不成功。因此反映在單店的運(yùn)營(yíng)能力上，比不過(guò)一些港資臺(tái)資中介企業(yè)。而且按照市場(chǎng)規(guī)律，中高檔房在市道好的時(shí)候固然能賺更多的傭金，但是在市場(chǎng)清淡的時(shí)候，中高檔房受到的沖擊也更大。

　　根據(jù)記者從各中介調(diào)查所得，中高檔房的買賣在近期萎縮得厲害。

　　4月份開(kāi)始，該公司開(kāi)始關(guān)閉一批門店，并且裁員。該公司負(fù)責(zé)人承認(rèn)，近期已經(jīng)關(guān)閉了30家門店，也有一定的裁員。而記者在該企業(yè)采訪時(shí)，一位員工告訴記者，人事部要他過(guò)去一下，“估計(jì)是要減我薪水了，我已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。”而從職位來(lái)看，該員工的職位也不算低了。

　　對(duì)于是否拿客戶的錢炒賣房子，該公司的負(fù)責(zé)人表示“應(yīng)該沒(méi)有”。

　　有知情人士告訴記者，傳言恐怕非虛。按邏輯來(lái)看，如果該公司真的涉及炒樓，那么它肯定不會(huì)只囤那些100多萬(wàn)元的房子，如果按銀行30%的按揭首付來(lái)算，120套房子的被套資金估計(jì)在5000萬(wàn)元以上。不僅如此，該公司近期有望融到的500萬(wàn)美元的資金。但該人士透露，頻繁出臺(tái)的政策使得投資方不能判斷這樣的市場(chǎng)會(huì)在什么時(shí)候復(fù)蘇，因而控制了投資節(jié)奏。

　　截至記者發(fā)稿，并沒(méi)有進(jìn)一步的證據(jù)表明該企業(yè)的資金鏈已然斷裂，正如該企業(yè)負(fù)責(zé)人質(zhì)問(wèn)記者，中介公司哪來(lái)的資金鏈？然而行業(yè)的起伏發(fā)展，一浪推一浪，在去年還很風(fēng)光的一些大型中介企業(yè)，早已被市場(chǎng)淹沒(méi)。企業(yè)要面對(duì)的是對(duì)后市的判斷，如果能融資順利，再發(fā)展的基礎(chǔ)依然扎實(shí)。

　　虧損在蔓延

　　現(xiàn)實(shí)是，4月份上海品牌中介正面臨全線虧損的危機(jī)。

　　“現(xiàn)在回頭去看3月份的業(yè)績(jī)，只能用幸運(yùn)來(lái)形容。”一位品牌中介的老總無(wú)奈地告訴記者。受到農(nóng)歷新年后一輪漲幅的影響，尤其是高檔二手房，漲幅在每平方米5000元以上的樓盤比比皆是，一有樓盤出來(lái)，買家蜂擁。“那時(shí)候每天都能開(kāi)好幾單。”回憶起那時(shí)候的鼎盛，不少市中心中介門店的店員都唏噓不已。

　　從3月份品牌中介的營(yíng)業(yè)額來(lái)看，處于上升期的中介企業(yè)們的發(fā)展態(tài)勢(shì)也勢(shì)如破竹。根據(jù)業(yè)內(nèi)交換的資料來(lái)看，中原地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額近4000萬(wàn)元，其2004年的總營(yíng)業(yè)額不過(guò)1.87億元，在3月就完成了去年全年的近四分之一。搏邦地產(chǎn)和信義房屋都接近900萬(wàn)元，泛城租售網(wǎng)為600多萬(wàn)元。高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得品牌中介也加大了增開(kāi)新店的速度。

　　截止到4月，中原地產(chǎn)在上海的門店數(shù)量達(dá)到了100多家，新開(kāi)門店40多家。在上海發(fā)展多時(shí)的順馳置業(yè)也制定了年內(nèi)開(kāi)到110家門店的計(jì)劃，而在2004年它的門店數(shù)量為40家。

　　不過(guò)兩個(gè)月，情勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。5月份沒(méi)有開(kāi)單的中介門店不止一兩家。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月上海中原的營(yíng)業(yè)額為1500多萬(wàn)元，5月底營(yíng)業(yè)額比4月份更低，約在1100多萬(wàn)元。按中高檔門店近20人的規(guī)劃測(cè)算，一個(gè)門店的平均成本為12萬(wàn)元，再加上公司人力成本，總成本約在18萬(wàn)元每月。而盡管如此，上海中原仍然是活得相對(duì)“滋潤(rùn)”的品牌中介。

　　其余上海的幾大中介門店，搏邦地產(chǎn)23家門店，4月份營(yíng)業(yè)額不到300萬(wàn)元，截止到5月底營(yíng)業(yè)額約200萬(wàn)元；漢宇地產(chǎn)52家門店，4月份營(yíng)業(yè)額也不到300萬(wàn)元，5月底的營(yíng)業(yè)額也在200萬(wàn)元左右；信義46家門店，5月底的營(yíng)業(yè)額也約200萬(wàn)元。根據(jù)成本測(cè)算，虧本顯而易見(jiàn)。

　　這場(chǎng)調(diào)控的“驟雨”對(duì)滬上中介而言，也許才是開(kāi)始。如何應(yīng)對(duì)渡過(guò)難關(guān)，是業(yè)界共同守望的話題。