廣州地產逆市興奮

　　見習記者 陳晨 宗文

　　廣州報道

　　5月28日，下午3點，芳村區(qū)某大型樓盤售樓部12位售樓人員忙得不可開交。這是廣州區(qū)劃調整方案出臺后的第二個星期六。

　　與此同時，中原地產芳村分鋪電話不斷。“工作量比以往的周末大了一倍�！痹摰赇伒慕浝砀嬖V記者，自從新區(qū)劃調整方案正式出臺后，很多原來在放盤的業(yè)主都忙著咨詢樓市情況，“二手樓市明顯活躍”。

　　日前，國務院審批通過的廣州區(qū)劃調整方案正式下發(fā)到廣州市委市政府，廣州區(qū)劃調整跨越了4個年頭，終成正果。

　　5月27日上午，廣州市國土房管局作為主辦單位之一的“區(qū)劃調整后的廣州地產格局”研討會吸引了業(yè)界眾多人士。普遍的聲音是：廣州房地產市場將迎來新機遇，以芳村為代表的“新荔灣板塊”將崛起；新調整后的蘿崗區(qū)、南沙區(qū)將開創(chuàng)工業(yè)＋居住的地產模式；商業(yè)＋教育成為越秀與東山合并后地產市場的最大誘惑。

　　一向平靜的廣州樓市變得異常興奮。

　　大局穩(wěn)定

　　廣州市行政區(qū)劃調整方案公布后，市場隨即聚焦于房地產市場。對開發(fā)商而言，又一個全新考題來臨，誰能準確地把脈，誰就會獲得先機。

　　如何在區(qū)劃調整中發(fā)掘地產商機的爭論在業(yè)界蔓延。關于“區(qū)劃調整會顛覆地產格局”的猜測開始四起。

　　5月27日，來自官方的明確表態(tài)為蠢蠢欲動的房地產市場下了一味鎮(zhèn)定劑。廣州市國土房管局房地產市場管理處處長黃文波在“區(qū)劃調整后的廣州地產格局”研討會上強調：廣州城市發(fā)展戰(zhàn)略將保持不變，區(qū)劃調整只是為其提供了行政保障和組織保障；土地管理模式不會變，一級市場依舊牢牢掌握在政府手中；因為廣州房地產市場比較成熟，受到區(qū)域調整影響不會太大，房地產總體趨勢不會改變。

　　盡管一再強調大局穩(wěn)定，對于業(yè)界關心的實質性問題，黃文波顯然有備而來。

　　據了解，目前政府除牢牢掌握土地一級市場外，還在大力清理存量土地和閑置土地，并且已經取得了顯著成果；區(qū)劃調整后，政府將在土地管理方面對個別區(qū)域采取一定扶持政策，使土地管理與房地產發(fā)展形成良性互動，最先采取的舉措可能是，加大蘿崗區(qū)、南沙區(qū)的房地產儲備用地。

　　業(yè)界普遍分析，由于荔灣現(xiàn)有住宅密度過大，只能從舊城改造中尋找市場缺口，芳村大量可供開發(fā)土地的并入，使得住宅市場前景一片大好；蘿崗區(qū)、南沙區(qū)的設立符合廣州城市發(fā)展東移、南拓戰(zhàn)略，其中蘿崗區(qū)對開發(fā)企業(yè)和市民來說還很陌生，其蘊藏的市場潛力值得關注；土地供應早已經宣告枯竭的越秀區(qū)吸納東山后，土地供應將得到改善，土地二級市場受到刺激后將趨于活躍。

　　不難看出，政府引導房地產發(fā)展開始另辟捷徑：從城市發(fā)展的高度切入，為房地產格局勾勒藍圖。

　　“新荔灣板塊”

　　“區(qū)劃調整帶來的最大實惠是商機，這也是開發(fā)商最關心的問題�！睆V州市房地產協(xié)會秘書長許國碧一語道出了區(qū)劃調整后開發(fā)商欲說還休的主題。

　　對新世界芳村項目“逸彩·新世界”的前景，新世界(廣州)營銷中心副總監(jiān)張三寶表示非常樂觀。在他看來，區(qū)劃調整對房地產市場最明顯的利好，是“新荔灣板塊”的崛起。

　　多年來，芳村一直游離于廣州中心城區(qū)之外，近年，由于珠江隧道、地鐵、珠江大橋以及正在修建的新隧道等市政利好不斷，芳村成為樓市新生力量�！斑@次芳村歸入荔灣區(qū)，對努力向中心城區(qū)靠攏的芳村和一直想尋找向外發(fā)展空間的荔灣來說，當然是雙贏�！睆V州中原地產項目部總監(jiān)黃韜說。

　　芳村過往樓價偏低，在3500元／平方米左右，而相隔一條珠江隧道的荔灣區(qū)，樓價在6000元／平方米左右，價格缺口為今后芳村房地產價格走高埋下了伏筆。此外，荔灣土地開發(fā)基本飽和，鮮有新盤推出，而芳村卻有大量可供開發(fā)用地，在業(yè)界看來，這些都將助動“新荔灣板塊”發(fā)力。

　　并入新荔灣的芳村給廣州老城區(qū)居民提供了一種對未來居住環(huán)境的遠景期待，這就是張三寶認為的“理性的期待”。

　　盡管區(qū)劃調整的背后，是政府對房地產市場進行有序引導的決心，但政府是否會給“新荔灣板塊”一個鮮明的定位，并在政策的制定和實施上給予開發(fā)商一定的支持，尚難以預測。

　　其實目前芳村除了茶葉市場和花卉市場外，缺少支柱性的產業(yè)帶動，這或許也是“新荔灣板塊”未來發(fā)展的軟肋。

　　工業(yè)＋地產

　　城市發(fā)展與房地產發(fā)展、產業(yè)發(fā)展一向緊密結合。蘿崗、南沙兩個行政區(qū)前身都是開發(fā)區(qū)，工業(yè)基礎扎實，業(yè)界普遍認為，區(qū)劃調整后這兩個地區(qū)的居住概念將得到提升。從國內來看有不少例子可以借鑒，例如，蘇州工業(yè)園就是一個典型的城市住宅區(qū)，人居概念和區(qū)域概念珠聯(lián)璧合；杭州也成功的把旅游文化、城市發(fā)展與房地產發(fā)展很好結合，催生了旅游地產。

　　以廣州開發(fā)區(qū)為主體的蘿崗區(qū)，經濟發(fā)展勢態(tài)良好，土地儲存量較大，自然環(huán)境優(yōu)越。如果能借這次行政區(qū)劃調整的契機，主動吸引一批品牌開發(fā)商進駐，將會對房地產市場形成較大的拉動力。

　　目前，蘿崗區(qū)的主體廣州開發(fā)區(qū)內有87家世界500強企業(yè)以及大量國內外知名企業(yè)，眾多外籍高級管理人員和收入很高的外企白領，形成了對高檔別墅及公寓產品的較大需求。據了解，目前這里房地產僅開始起步，基本沒有大規(guī)模的樓盤發(fā)售，市場缺口急需填補。

　　南沙作為珠三角的地理幾何中心，位于“南拓軸”的一端，又有效益良好的碼頭和其他許多重工業(yè)的發(fā)展，加上交通設施的進一步完善，會吸引越來越多的人在此置業(yè)。近期，南沙利好不斷。地鐵4號線、南沙港口、南部快線、東部快線陸續(xù)啟用，世界500強豐田汽車、美國通用等已經進駐。目前活躍在南沙的南沙濱�；▓@、逸濤·碧�；ǔ堑葮潜P都是捷報頻傳。

　　據了解，南沙住宅的均價已經超過3500元／平方米。

　　令人唏噓的是，年初南沙推出的三塊地因為沒有買家“相中”而流拍，彼時，南沙于開發(fā)商而言，味如雞肋。也許，開發(fā)區(qū)向行政區(qū)的邁進，將為南沙房地產的未來空間披上“金紗”。

　　“區(qū)劃調整后，南沙房地產將迎來發(fā)展契機，但從目前來看，樓市要形成一定氣候至少還要3年-5年時間，蘿崗區(qū)需要的時間也許更長。”越秀城建南沙濱海花園總經理楊紹清顯出了些許“守區(qū)”等待的無奈。

　　商業(yè)＋教育

　　業(yè)界普遍認為，東山與越秀合并后，新越秀區(qū)受到的“余震”最小，因為兩區(qū)各方面的差別甚小，甚至有眾多相似之處：兩區(qū)面積都相對較小，并且都集中了省、市兩級政府的辦公大樓，都是廣州房價最高的三大區(qū)之一。

　　記者從越秀和東山兩區(qū)的國土局了解，目前兩區(qū)用于房地產的可開發(fā)用地已經相當有限，可以說，房地產商想在這兩個區(qū)找到像樣的、相當規(guī)模的商住用地已十分困難，開發(fā)商最多只能在舊城改造上做文章。在看樓車集中的宏城廣場，已經很難發(fā)現(xiàn)開往東山、越秀的看耬車。

　　“傳統(tǒng)商業(yè)強區(qū)越秀與東山合并后，兩區(qū)的商業(yè)網點將有機會進行資源優(yōu)化組合，商業(yè)布點會出現(xiàn)新的亮點，商業(yè)地產的租賃市場也將隨之更為活躍。”在越秀城建集團營銷副總監(jiān)伍岳峰看來，廣州中心區(qū)概念加強的同時，商業(yè)地產也獲得了更多的發(fā)展空間。

　　商業(yè)地產機會凸顯的同時，是教育地產模式影響范圍的擴大。

　　近年來，為了讓小孩能讀到東山區(qū)的名校，很多家長特意在東山區(qū)購買小戶型的二手房。目前東山區(qū)一手樓價普遍已經達到8000元／平方米，而相對便宜的二手樓就成為置業(yè)熱點，名校周邊樓齡在10年左右的二手房一般都在5400元／平方米左右。

　　業(yè)內人士分析，東山并入越秀，老越秀區(qū)市民的子女入讀東山名校的幾率隨之提高，以前買房非東山不選的，現(xiàn)在又多了個選擇，所以東山的二手房價格可能會下調。但是東山名校附近的地產中介商并不認同這種說法，他們認為東山雖劃入越秀，但是學校不可以搬走，區(qū)劃調整對目前的東山樓市不會有大的負面影響。相反，與越秀并區(qū)后產生的“商業(yè)＋教育”地產模式將極有可能使新越秀區(qū)的房地產市場煥發(fā)新機。

　　城市張力＝動力

　　“這次區(qū)劃調整是很好的手筆�！焙细惠x煌董事副總經理黎振偉的觀點是，區(qū)劃調整后，眾多開發(fā)企業(yè)關心的問題從表面上看是房地產市場的格局變動，實際上是廣州城市發(fā)展的問題。城市的進步不能僅靠一兩個產業(yè)和一兩條政策，而是扎根于城市的發(fā)展規(guī)劃，這也是廣州區(qū)劃調整的目的所在�！安浑y發(fā)現(xiàn)，引導廣州城市中心地位加強，城市片區(qū)擴大，將為廣州未來房地產格局勾勒框架�！�

　　區(qū)劃調整中，城市張力已經成為動力。

　　可以期待，如果政府在土地管理上結合各新區(qū)的實際進行符合市場化的改制，將形成一種長遠的理智的利好，引導廣州房地產市場更為有序健康的發(fā)展。

　　“從城市價值決定地產價值來看，區(qū)劃調整后，政府必然要對各區(qū)交通等基礎設施建設加大力度，這些都會在房價上反映出來。”

　　此外，從資源配置的角度看，各區(qū)資源優(yōu)化重組將產生1＋1大于2的效應。例如，越秀東山合并后形成的商業(yè)＋教育、旅游＋文化的城市發(fā)展模式，將為房地產發(fā)展提供更廣闊和更吸引人的空間。

　　“這就是城市魅力的所在。”

　　也有開發(fā)商擔憂，盲目樂觀而一窩蜂熱炒會否導致樓市“虛火上升”。

　　回望過往，脫離城市發(fā)展的房地產單盤規(guī)劃在建設過程中造成了不少城市隱痛，例如廣州珠江新城、華南板塊、洛溪新城啟動早期，基礎設施跟不上樓盤建設，一度造成了發(fā)展停頓、交通堵塞、居民就醫(yī)困難等問題。此外，一些正在修建的路橋是否需要收費等，都值得觀望。

　　“應該理智等待政府行為的細化，等待具體實施細則的出臺�！敝榻�地產營銷中心副總監(jiān)殷杰如是說。