廉租房信托：一場有備而來的應(yīng)對

　　本報(bào)記者 陰雪

　　北京報(bào)道

　　不久的兩會期間，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會的一個提案引起了各方重視：“發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(reits)，建立廉租房體系，解決低收入群體住房需求，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險 。”提案首次提出要用金融工具解決廉租房問題。

　　“宏觀政策幾次都提到廉租房，從我們推行(廉租房信托)到現(xiàn)在，已經(jīng)協(xié)調(diào)過的多個政府主管部門，態(tài)度都比較積極�！比珖�工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生顯然認(rèn)為廉租房基金“生恰逢時”。

　　據(jù)悉，信托基金的主要主管部門銀監(jiān)會非銀行業(yè)務(wù)司已經(jīng)初步認(rèn)可了廉租房基金模式，目前項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)正在辦理中，有望在年內(nèi)獲得批準(zhǔn)并進(jìn)行試點(diǎn)。

　　為廉租房“補(bǔ)位”

　　去年底，建設(shè)部汪光燾部長交給了住宅產(chǎn)業(yè)商會及聶梅生會長一個任務(wù)：“不能總關(guān)注增量市場(新建房)，也要著眼于存量市場(二手房、租賃房)以及二者間的關(guān)系。”

　　肇端于上述契機(jī)，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會投融資中心的研究人員在分析2004年及以前的房地產(chǎn)市場情況中發(fā)現(xiàn)，近年來我國住宅市場的結(jié)構(gòu)性矛盾日趨突出，存量市場與增量市場發(fā)展不均衡，低價房供應(yīng)不足。

　　建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2004年1至8月，全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資占開發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%。同時，由于住宅成本的上升和整體市場價格的拉動，低收入家庭無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量卻在增加。

　　“結(jié)構(gòu)失調(diào)造成房價上漲”已經(jīng)逐漸成為從開發(fā)商、專家到政府主管部門的共識。

　　全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會投融資中心主任尹斌將我國目前的廉租房市場情況總結(jié)為“起步晚、規(guī)模小，基本上對存量市場和增量市場形成不了太大的影響”。

　　究其原因，研究者們認(rèn)為，資金來源不穩(wěn)定、資金缺口巨大是制約廉租房體系建設(shè)的關(guān)鍵。“我們希望廉租房基金能解決最根本的制約性問題，也是地方政府面臨的最大問題——資金問題。”尹斌的話概括了提案的初衷，“我們做出這一選擇的突破點(diǎn)是：在發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者的金融創(chuàng)新手段里，增加直接融資，減少對銀行間接融資的依賴�！�

　　“正是由于廉租房既無房源又無財(cái)源的機(jī)制缺項(xiàng)，加上房地產(chǎn)業(yè)融資的金融手段的嚴(yán)重缺位，讓我想要把這兩個缺位嫁接起來，共同為廉租房‘補(bǔ)位’。”聶梅生如是說。

　　“廉租房信托”

　　這樣一份試圖解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾的提案，受到了全國工商聯(lián)主席兼全國政協(xié)副主席黃孟復(fù)的重視，并表示將它作為一個重點(diǎn)提案推進(jìn)。

　　兩會之后，政協(xié)方面促成了4月份住宅產(chǎn)業(yè)商會就該提案向人大財(cái)經(jīng)委的匯報(bào)。同時，建設(shè)部也已經(jīng)把“啟動房地產(chǎn)信托基金解決廉租房問題”的建議寫到了他們遞交給國務(wù)院的報(bào)告里。

　　而“根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要”，更是成為5月11日國辦轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部門提出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中明文規(guī)定的一條重要調(diào)控措施。

　　尹斌認(rèn)為，他們的提案受到如此重視并不是偶然的。

　　他說，在他們的方案中，政府每年投入的預(yù)算資金或社保資金只用來保障廉租房租金和資本市場回報(bào)率之間的缺口(差額)即可，這使有限的政府資金能夠帶動較大規(guī)模的社會資金來收購充足的廉租房源，滿足廣大低收入群體的住房需求。

　　另外，根據(jù)《信托法》及相關(guān)規(guī)定，廉租房信托必須有嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制和信息披露制度，這將提高整個廉租房體系的運(yùn)作效率和透明度。

　　盡管有如此多的好處，但投資者的天然屬性決定，只有收益與風(fēng)險相匹配的投資品才能夠得到他們的追捧。

　　經(jīng)過研究者們的設(shè)定，房地產(chǎn)信托的回報(bào)率平均介于投資利潤和國債之間，具體的數(shù)值可能為3%到4%(還需要經(jīng)過機(jī)構(gòu)間的協(xié)商最終確定雙方認(rèn)可數(shù)字)。盡管收益并不算高，但由其政府背景帶來的低風(fēng)險的長期固定回報(bào)，使尹斌完全放心，“廉租房信托將來決不會乏人問津”。

　　他認(rèn)為，具備上述特點(diǎn)的廉租房信托將成為社保資金、保險資金保值增值的很好渠道。另外，通過這種金融產(chǎn)品還可以把對直接的增量市場，特別是對中高端的增量市場的投資資金聚集起來，引入到更有需要的廉租房體系中，從而減少增量市場(特別是中高端增量市場)的投資壓力。

　　當(dāng)這種廉租房信托形成規(guī)模效應(yīng)后，還會帶動其它社會資金的投入，并擴(kuò)大其影響范圍，形成包括廉租房市場、一般租賃市場、二手房市場在內(nèi)的完整的住宅存量市場。這就使得今后除了傳統(tǒng)的資金、土地供給等方面的調(diào)控手段，政府還可以通過對廉租房租金水平和數(shù)量的控制，用擴(kuò)大低端需求來調(diào)控房地產(chǎn)價格，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　任重道遠(yuǎn)？

　　但是，一個在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看似完美的方案，剛出襁褓便被信托業(yè)內(nèi)人士提出警告：在執(zhí)行可能性尚未確定的情況下，其實(shí)際執(zhí)行效果就更是個未知數(shù)了。

　　“此方案總的來說不失為一個解決房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題的通道，但是應(yīng)該說它是任重而道遠(yuǎn)�！�

　　房地產(chǎn)信托專家、中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛介紹說，房地產(chǎn)信托作為信托的一種主流品種，目前發(fā)行的資金額在整個信托品種中占十分之一強(qiáng)。即便如此，目前房地產(chǎn)信托的發(fā)行量仍然不是很大，主要是由于受到《信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)暫行管理辦法》中“資金信托合同總份數(shù)不得超過200份(含200份)，金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)”這一規(guī)定的限制。

　　這樣的政策瓶頸，使房地產(chǎn)信托募集到的資金量根本不可能達(dá)到與商業(yè)銀行的放貸總量相匹配的程度。這就會造成，即使上述“廉租房信托”被允許進(jìn)入市場，其資金規(guī)模也將非常有限，不可能對于解決全國的廉租房問題起到?jīng)Q定性作用，更不足以對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整和房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化起到很大的觸動作用。

　　孫飛隨后的一席話似乎又給方案的提出者們帶來了莫大的希望。

　　他透露，目前銀監(jiān)會正在制定中的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》，首次將信托受益憑證運(yùn)用到了未來的可開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)當(dāng)中，這對于突破信托行業(yè)原有的200份×５萬元的私募方程式進(jìn)行了根本性的變革。

　　“一旦突破了200份的限制，房地產(chǎn)信托就完全符合住宅產(chǎn)業(yè)商會提出的概念和模式了�！睂O飛認(rèn)為，只有該辦法實(shí)行以后，才能推動這種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金或稱為準(zhǔn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金大張旗鼓的出現(xiàn)，才能有利于房地產(chǎn)金融市場的優(yōu)化配置和優(yōu)化發(fā)展�！邦A(yù)計(jì)這一辦法有望在年內(nèi)出臺�！�

　　在房地產(chǎn)信托大勢所趨的前提下，銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安也從部門職能的角度提醒道，為避免好事變質(zhì)，“對于募集到的資金的管理非常重要”。

　　“方案再好不實(shí)施也不行。”聶梅生更為關(guān)注的顯然是擺在眼前的現(xiàn)實(shí)問題，“目前我們做的主要工作就是征得主管部門的同意，爭取年內(nèi)能在某個城市開始試點(diǎn)，我們覺得只有通過試點(diǎn)才能得到真實(shí)的經(jīng)驗(yàn)�！�

　　對于目前的一切工作，聶梅生表示只是在投石問路，其最終目的是：“以廉租房信托為切入點(diǎn)，啟動一個全新的房地產(chǎn)金融平臺�！�