房地產宏觀調整謹慎轉向 不是降房價而是降漲幅

　　本報記者 陰雪

　　北京報道

　　在6月大限來臨之際，國家對房地產行業的調控政策漸為明朗。

　　5月30日，《關于轉發〈國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知〉的通知》(建住房電 2005 35號，以下簡稱《通知》)被張貼在了建設部網站的動態欄里。

　　這是七部委出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》(以下簡稱《意見》)后，國家相關部門的最新政策。

　　此前的5月27日，建設部出臺了《關于貫徹〈國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知〉的通知》(建住房電 2005 33號)。這是建設部貫徹落實《意見》的細則。

　　建設部副部長劉志峰在5月23日閉幕的中國房地產高峰論壇上發言時說，《通知》下發后，國家近期內將不再出臺新的調控政策，但可能出臺幾個文件以促進《意見》的落實。

　　針對房地產行業的調控政策開始從喧鬧中走出來。

　　方向更為明確

　　七部委《意見》中，唯一規定出的具體時限就是：2005年6月1日，相關政策都是圍繞這個日期開始執行的。例如：“各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。”；“從2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅，……對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。”

　　30日公布的《通知》，顯然專門針對上述規定而出。

　　《通知》進一步明確：2005年5月31日以前，各地要根據國辦發��2005��26號文件(即《意見》)規定，公布本地區享受優惠政策的普通住房標準；“各級地方稅務、財政部門要嚴格執行調整后的個人住房管業稅稅收政策”；對房地產稅收征管和房屋權屬變更的實際操作步驟，“影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人的責任”。

　　多輪“八條”政策以來，政府首次將對重點區域的調控表述得如此明確——“去年以來，住房價格上漲幅度超過兩位數的市縣，近期居住項目安排要以中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房項目為主，按照控制性詳細規劃要求，明確年度的開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，報市政府批準后，及時向社會公布，接受公眾監督，穩定市場預期。各市(縣)建設(房地產、規劃)主管部門要把住宅建設發展專項規劃，納入當地‘十一五’規劃，抓緊組織編制。”

　　可以看出，政府認為當前一些地方出現的投機炒房行為，是造成住房價格過快上漲、市場秩序混亂的重要原因。

　　因此，“根據城市房地產管理法的有關規定，國務院決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。同時，實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案。”

　　《通知》明確規定：6月底前直轄市、計劃單列市、省會城市和住房價格上漲過快的重點城市要基本實現商品房預銷售合同網上即時備案，其他有條件的市縣也要抓緊推進這項工作。

　　除了對經濟適用房建設、廉租房制度及市場信息系統建設做出了更為詳細、準確的規定外，《通知》的最后如此強調：“按照國務院的部署，建設部等七部門近期將組成聯合檢查組，對部分省市貫徹落實國家宏觀調控政策，切實穩定住房價格工作進行專項檢查。”

　　建設部住宅與房地產業司副司長沈建忠對本報記者透露，上述專項檢查組將由“部長帶隊，下星期就要出發了”。

　　不僅如此，各地的房地產主管部門也在行動。據了解，目前北京市多個相關部門正在共同研究制定相關的具體實施細則。北京市建委房地產市場交易處處長沈潔表示，對期房限轉、購買房產未滿2年全額征收營業稅等相關細則將予以明確，并于6月1日前后出臺。

　　不是降房價

　　政府此番對房地產市場的宏觀調控目的只有一個：即在七部門《意見》的標題中就明確提到的“穩定住房價格”。

　　“穩定住房價格”顯然就成為一個稍嫌曖昧的詞語，因為性急的人們往往追求的是一個確切的結果：房價，漲抑或跌？

　　建設部副部長劉志峰在此前舉行的“中國房地產估價師和經紀人學會第二次全國代表大會”上表示，“這份穩定房價的重要文件(即七部委《意見》)旨在穩定房價，并非打壓房價。”

　　甚至還有建設部的其他官員也明確指出：“(《意見》)不是降房價，而是要將漲幅降下來。”

　　此番言論似乎撫平了開發商們的情緒，使得在之后對《意見》的討論中，他們好評如潮，幾乎一致擁護“八條新政”。

　　國土資源部土地利用管理司司長廖永林的解釋似乎更易于人們接受。5月28日，他參加了由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家機構共同主辦的“藍籌地產聚焦十大潛力城市”研討會。

　　會后接受本報記者采訪時廖永林表示，房價過高了，亦即“虛高”的時候對大家都沒有好處，尤其是今后，一旦物業稅開征，房價的高低將切實關系到每一個人的利益。因此，各個城市應該根據當前不同的房價水平確定具體的調控目標，“要站在大多數人的立場，控制住(房價)。”

　　在這樣的政策環境下，真實的市場反應又是怎樣的呢？

　　“受到一定的影響，近期成交量不是很大。”多數高端項目的銷售人員這樣告訴記者，雖然開發商在表達態度時受其立場制約，不愿意將真實效果表達出來，但從開發商表述的語氣中已經明顯感覺到影響的存在。

　　甚至前述表示“調控對其公司不會有影響”的開發商也在最近接受記者采訪時透露：公司開發的樓盤銷售正急劇萎縮，在地產新政策出臺后的大半個月里，總銷售量僅為1～4月期間一兩天的銷售額。

　　“需求旺盛，求大于供。”這曾是開發商們口中言之鑿鑿的房價上漲的主要原因。不過，如今需求大量減少，不知房價是否還有繼續上漲的理由？