上海四部門聯(lián)合印發(fā)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理補(bǔ)充通知

　　解放日?qǐng)?bào)訊 上海堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策措施。昨天，上海市財(cái)政局、地方稅務(wù)局、房地資源局、城市規(guī)劃局等四部門根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)通知精神，結(jié)合上海實(shí)際情況，聯(lián)合印發(fā)了有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的補(bǔ)充通知，就上海可享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)、個(gè)人住房交易的有關(guān)稅收政策等作了細(xì)化規(guī)定。

　　補(bǔ)充通知規(guī)定，今天起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅； 將購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的、符合本市公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)；將購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的住房對(duì)外銷售，不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策，即按售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　可享受優(yōu)惠政策的普通住房，必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。據(jù)悉，上述標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門確認(rèn)通過(guò)。今后，該標(biāo)準(zhǔn)將由上海市政府根據(jù)市場(chǎng)情況，每半年公布一次。

　　對(duì)房屋購(gòu)買時(shí)間的確定，補(bǔ)充通知規(guī)定：今年5月31日前購(gòu)買新建商品住房的，以購(gòu)房人取得的產(chǎn)權(quán)證或房屋交接書上記載的時(shí)間，按孰先原則確定；5月31日前購(gòu)買存量商品住房的，以購(gòu)房人取得的產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間確定；6月1日起購(gòu)買商品住房的，以購(gòu)房人取得的產(chǎn)權(quán)證或契稅清算后取得的完稅憑證上記載的時(shí)間確定。

　　通知還明確，今天起購(gòu)買非普通住房的，按3%稅率征收契稅。凡個(gè)人在5月31日前購(gòu)買商品住房并已取得發(fā)票、尚未繳納契稅的，仍可按3%稅率減半征收，但必須在2005年7月31日前繳清。

　　補(bǔ)充通知還對(duì)售后公房和農(nóng)民安置房首次轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠政策作出規(guī)定：本市城鎮(zhèn)居民按房改政策購(gòu)買的售后公房，首次轉(zhuǎn)讓時(shí)仍按原稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行；對(duì)本市農(nóng)村按“三個(gè)集中”原則分配給農(nóng)民居住的房屋，首次轉(zhuǎn)讓時(shí)比照售后公房處理。

　　市財(cái)政局、地稅局、房地資源局、規(guī)劃局就本市貫徹落實(shí)國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格政策有關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)

　　一、日前，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門出臺(tái)了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收征管的一系列措施，據(jù)此上海細(xì)化了一些具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，請(qǐng)問(wèn)有何重要意義？

　　答：上海堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。在此前提下，緊密結(jié)合上海實(shí)際情況，細(xì)化可享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)稅收政策，體現(xiàn)市委、市政府提出的“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品住房為主”的調(diào)控原則，體現(xiàn)“鼓勵(lì)消費(fèi)、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的調(diào)控方向，同時(shí)也體現(xiàn)政策的合理性、平穩(wěn)性和可操作性。這對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，保障廣大市民群眾的住房需求和實(shí)際利益都具有十分重要的意義。

　　二、確定本市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是什么？

　　答：本市確定享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，就是國(guó)務(wù)院七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中的規(guī)定。該意見明確，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。根據(jù)這一精神，結(jié)合本市的實(shí)際情況，本市對(duì)單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作了上浮，確定了本市的具體標(biāo)準(zhǔn)。其中對(duì)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，一方面從劃分區(qū)域的合理性出發(fā)，根據(jù)七部委提出的“同級(jí)土地”的要求，確定“二環(huán)三區(qū)”的劃分原則，反映本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域特征；另一方面從住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定性出發(fā)，按照2004年二季度到今年一季度一年的住房實(shí)際成交平均價(jià)格來(lái)確定。需要說(shuō)明的是，目前公布的三個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，是按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在上述實(shí)際成交平均價(jià)格的1.2倍基礎(chǔ)上上浮20%確定的。上述標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)市場(chǎng)情況作適當(dāng)調(diào)整，并由市政府每半年公布一次。

　　三、享受優(yōu)惠政策的普通住房如何認(rèn)定？

　　答：根據(jù)本市享受優(yōu)惠政策普通住房的三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，分別按以下規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率。凡五層和五層以上的多層或高層住宅，容積率均大于1.0；花園住宅容積率均小于1.0。上述住宅在交易辦理納稅申報(bào)時(shí)無(wú)需再認(rèn)定容積率；其它住宅在交易辦理納稅申報(bào)時(shí)，由財(cái)稅部門按房屋所在區(qū)縣規(guī)劃局的認(rèn)定為準(zhǔn)。

　　2、單套建筑面積。預(yù)售或現(xiàn)售的新建商品住房分別以本市房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)的建筑面積，簽訂的《房屋交接書》或《商品房出售合同》為準(zhǔn)；存量住房統(tǒng)一以出售人持有的房地產(chǎn)權(quán)證上記載的建筑面積為準(zhǔn)。

　　3、實(shí)際成交價(jià)格。由各區(qū)縣財(cái)稅部門審查納稅當(dāng)事人申報(bào)的成交價(jià)格，申報(bào)的成交價(jià)格如高于市場(chǎng)價(jià)格的，以申報(bào)價(jià)格為準(zhǔn)，如低于市場(chǎng)價(jià)格的，以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)。

　　四、此次個(gè)人住房交易稅收政策調(diào)整后，還有哪些需要進(jìn)一步說(shuō)明的問(wèn)題？

　　答：日前，市財(cái)政局、地稅局、房地資源局和規(guī)劃局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部〈關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》，對(duì)2005年6月1日后，個(gè)人住房交易的雙方當(dāng)事人應(yīng)繳納的稅收(營(yíng)業(yè)稅和契稅)調(diào)整已做了明確規(guī)定(見消息)。需要補(bǔ)充說(shuō)明的是：(1)2005年6月1日后個(gè)人購(gòu)買普通住房的，仍按3%稅率減半征收；(2)2005年3月7日市地方稅務(wù)局下發(fā)的《關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定的通知》第一條的規(guī)定(即“個(gè)人購(gòu)買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額依5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)”)，自2005年6月1日起不再執(zhí)行。

　　五、售后公房和農(nóng)民安置房首次轉(zhuǎn)讓時(shí)是否仍可享受稅收優(yōu)惠？

　　答：是的。做出這樣的規(guī)定，是根據(jù)本市的實(shí)際情況，盡量考慮到群眾的利益，并保持政策的連續(xù)性。售后公房和農(nóng)民安置房首次轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定：

　　1、售后公房，在首次轉(zhuǎn)讓辦理納稅申報(bào)時(shí)，如《房地產(chǎn)權(quán)證》上已注記售后公房的，提交《房地產(chǎn)權(quán)證》；如《房地產(chǎn)權(quán)證》上未注記售后公房的，則應(yīng)提交購(gòu)買公有住房合同和《上海市公有住房出售收入專有票據(jù)》或有關(guān)付款憑證。

　　2、農(nóng)民安置房，在首次轉(zhuǎn)讓辦理納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)分別提交征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等有關(guān)證明。

　　六、稅收政策調(diào)整后，在辦理個(gè)人住房交易登記和稅收征收等方面有何便民利民措施？

　　答：為加強(qiáng)本市房地產(chǎn)交易管理，切實(shí)提高交易登記和納稅服務(wù)水平，結(jié)合稅收政策的調(diào)整，本市財(cái)稅部門將對(duì)在房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)權(quán)屬交易中涉及的各類稅收的征收和代開發(fā)票窗口進(jìn)行整合，進(jìn)一步完善個(gè)人住房交易登記和稅收征收的程序，減少環(huán)節(jié)，方便當(dāng)事人，實(shí)現(xiàn)從申報(bào)納稅、征收開票到辦理交易登記、發(fā)放權(quán)證的全過(guò)程服務(wù)。

　　七、稅收政策調(diào)整后，對(duì)本市居民家庭自住住房消費(fèi)會(huì)有較大影響嗎？

　　答：合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)，鼓勵(lì)以自住為目的的普通住房消費(fèi)，一直是市委、市政府關(guān)注的重點(diǎn)。今年本市為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，明確了“三個(gè)為主”的調(diào)控原則，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房的營(yíng)業(yè)稅政策作了新的規(guī)定。此次稅收政策調(diào)整后，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房契稅仍按3%稅率減半征收；個(gè)人購(gòu)買住房實(shí)行營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策要求的居住期從一年調(diào)整為兩年，兩年后轉(zhuǎn)讓普通住房的仍免征營(yíng)業(yè)稅。從總體來(lái)看，本市一般市民家庭為了自住而購(gòu)買的普通住房，一般不會(huì)在兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，因此本市對(duì)一般市民家庭住房消費(fèi)的支持政策基本沒(méi)有改變，稅收政策的調(diào)整對(duì)這部分市民家庭的自住住房消費(fèi)不會(huì)有太大的影響。