地產熱錢現狀：小資金急出手大資金或將熱錢捂冷

　　本報記者 翟宇 發自上海

　　5月前，基強聯行每周接待三五個基金經理，每個月平均二三十個海外基金經理到上海尋找房地產投資機會，而現在一些海外基金目前處于“不簽合同、不作決定”的狀態，在這種狀況下，為基金代理提供服務的基強聯行副總裁陳詠東對外的口風也變緊

　　此時的鄧先生，還在與他的兒子進行“緊急磋商”，到底是把手里的房子賣掉，還是繼續留著等待未知的人民幣升值？討論的最后結果是，先拋出兩套，試探一下市場。

　　荷蘭國際房地產亞洲區總裁RobertToLie在接受記者采訪時也表示，不管是從短期還是從長遠來看，我們都把中國視作亞洲最重要的市場之一，并且荷蘭國際房地產在中國的業務也在不斷地擴展中。

　　鄧先生等不及了

　　最近幾天，鄧先生有點焦躁不安。一個星期前，他把手上的兩套豪宅掛牌出售，可到目前為止，“中介告訴我，連個問的人都沒有。”

　　這兩套豪宅位于陸家嘴某濱江樓盤，除此之外，鄧先生在陸家嘴和新天地附近還擁有四套高檔住宅，其中兩套已經出租，另外兩套也是希望轉手獲利的。但他沒想到現在出手這么難。

　　鄧先生是典型的香港人，退休后在上海已定居三年有余，那兩套住宅出租的租金一直是他這幾年穩定的收入來源。最初，鄧先生看重的是上海房產的升值潛力，他認為“上海的房價遲早都會與香港特區、紐約看齊”，所以，“購入上海的房產并出租是資產保值增值最好的途徑”。

　　不過，他的購房“理念”自2003年底開始發生轉變。鄧先生的兒子在美國自己經營著一個購物網站，收入不錯。當人民幣升值的呼聲開始時，他的兒子也“敏銳”地接受了這一信息，并將它迅速地傳遞給鄧先生。

　　2003年底，鄧先生的兒子及其朋友籌集了一筆錢，輾轉通過鄧先生在香港特區的賬戶再匯入上海的賬戶，“而且是分好幾次匯進來的”。此后，鄧先生開始在上海買入高檔住宅，坐等房價上揚。

　　像鄧先生這樣的購房形式，是海外游資最常用的一種模式。據經常接待海外購房團的經紀人劉群(化名)介紹，這些海外資金通常是3~5人組成一個小群體，在海外募集資金后進入內地炒房。如果在內地有親戚或熟悉的朋友，就交由他們代勞；或者通過中介代理的方式操作。

　　渣打銀行中國首席經濟學家王志浩(StephenGreen)認為，這部分海外資金主要以日本、馬來西亞、新加坡及我國香港、臺灣地區資金為主，也有部分美籍華人的資金。

　　央行5月25日公布了《2004年上海市金融運行報告》：據不完全統計，2004年1~11月，海外資金通過多種途徑流入上海房地產市場的總量超過222億元人民幣，較上年增長13.5%。其中，用于房地產開發的約150億元；用于購房的約70億元。

　　鄧先生表示，在上海樓市最熱時——也就是去年底——香港的很多老朋友都曾經找他咨詢過上海和北京的樓市情況，也有人表示愿意出資讓他代為購買的，被他以精力有限為由拒絕了。

　　近兩周，海外資金突然間沒有了任何消息。“說不清楚，誰知道他們都躲到哪里去了？”劉群也覺得很奇怪。

　　作為中國地產的風向標，上海地產市場是海外游資涌動的地方。在“5·11”七部委文件出臺和“5·18”升值預期破滅之后，這些海外游資不知道短期內該如何講下面的故事。

　　此時的鄧先生，還在與他的兒子進行“緊急磋商”，到底是把手里的房子賣掉，還是繼續留著等待未知的人民幣升值？討論的最后結果是，先拋出兩套，試探一下市場。于是，就有了本文開頭的一幕。

　　機構的臉色

　　與上述散戶游資相較，從去年開始，海外機構資金就在上海、北京等一線城市的房地產市場上演一場場收購大戲，可最近也突然沒了聲息。

　　一直對房地產市場有頗多積極言論的基強聯行投資管理(中國)有限公司(下稱“基強聯行”)副總裁陳詠東日前卻對記者表示，基強聯行“現在沒有觀點”。

　　作為一家提供房地產投融資服務的公司，基強聯行的業務很“純粹”——為海外基金與內地房地產開發商牽線搭橋。“每周接待三五個基金經理，每個月平均二三十個海外基金經理到上海尋找房地產投資機會”，一度是基強聯行借以炫耀的“資本”。此番態度轉變，令人意外。

　　就在兩個月前，基強聯行發布的報告顯示，目前單價在2000美元以上、約占上海6%的樓盤中，海外投資者占到總數的50%以上。

　　可現在，基強聯行的一些海外機構客戶紛紛向陳詠東表達了他們的憂慮。陳詠東表示，一些海外基金目前處于“不簽合同、不作決定”的狀態，對于一些正在操作的項目，可能也會有相應的調整。

　　基強聯行曾在年初大膽預計，在2005年及未來兩三年內，進入內地的海外基金將有更大的增幅，增加至10億到20億美元，達到去年投資額的5倍。

　　確實，在過去的三四個月中，關于海外基金收購上海、北京商業物業的消息不斷傳出，幾乎是與不斷傳來的人民幣升值的猜測同步而行。

　　根據基強聯行對海外資金在內地房地產市場進行大宗交易的調查，從2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京兩地的投資達到100億元人民幣，而且都是投資在非住宅物業。現在陳詠東卻表示，未來的市場相對會比較寧靜。

　　美國特羅斯房地產投資咨詢(上海)有限公司(下稱“美國特羅斯”)總經理王謙對《第一財經日報》記者說：“海外基金之所以投資商業物業，并非他們對外宣稱的那樣，僅僅是看好這些物業的長期收益。”

　　一個多月前，海外基金的舉動已經有一些征兆。4月22日，荷蘭ING國際房地產集團就把其在松江復地香堤苑擁有的30%權益，以3080.52萬元人民幣的價格，賣給了持有該公司60%權益的遠景房地產。專業人士分析，這次股權出售，荷蘭ING將凈賺1814.11萬元，近1年的回報率高達140%。

　　4月19日，摩根大通按每股平均價2.09港元，減持上海復地270萬股，涉及金額約564萬港元，持股量由9.28%降至8.97%。這些舉動都被認為是海外基金緊急套現的表現。

　　海外大資金的冷熱觀

　　當然，緊急套現也只是個別現象，至少現在還沒有跡象表明，海外資金正在大量退出的跡象。美國特羅斯總經理王謙仍然按原定計劃在挑選合適的項目。“我們最看重的是房地產市場的回報率，而且我們開發一個項目，至少也要三五年時間才能完成，人民幣是否升值并非我們關注的重點。”

　　荷蘭國際房地產亞洲區總裁RobertToLie在接受記者采訪時也表示，“不管是從短期還是從長遠來看，我們都把中國視作亞洲最重要的市場之一，并且荷蘭國際房地產在中國的業務也在不斷地擴展中。”

　　其實，現在沒有一個人能夠準確地說出，哪些海外資金是短期套利的，哪些資金是長期投資的。“因為所謂短期和長期，隨時都有可能發生變化。”渣打銀行首席經濟學家王志浩認為，“正因為如此，希望準確判斷這些海外資金是否熱錢是不現實的。”

　　這也是為什么陳詠東現在斷然否認內地房地產市場有熱錢的說法。他認為，熱錢具有快進快出的特點，而一套房子的買賣過程，至少要經過半年才能結束。如果是機構基金出售整幢物業，那交易過程將更加漫長。“像這樣的交易速度，他們怎么可能是熱錢？”

　　然而，鄧先生一點都不關心所謂熱錢的爭論，除了房子該何時出手的問題外，他還得考慮另一個在他看來更嚴重的問題——“我們最擔心的是人民幣升值后，我們要撤出房地產市場時，政府限制外資流出。”

　　據鄧先生介紹，兩年前，他可以辦理美元貸款，之后將美元抵押貸出人民幣投資房地產。但現在，這個業務已經不能做了。“盡管各家銀行并沒有接到書面通知，但外管局實際已經不再審批這項業務。”

　　鄧先生表示，內地現在還是外匯管制國家。政府隨時可能對外匯市場進行行政干預。市場上也傳言，如果政府宣布人民幣升值，為防止對市場造成沖擊，他們有可能采取的措施限制資金流出。

　　而機構基金目前對此問題一概三緘其口。荷蘭國際房地產以問題過于敏感，拒絕正面作答。第一中國房地產發展集團首席財務官姚蔚表示，問題很敏感，需要仔細考慮該如何回答。到截稿時，記者仍未得到她的答復。

　　陳詠東表示，不少海外基金都希望可以盡快恢復他們原來的投資計劃。

　　已經有消息稱，摩根士丹利將以32億元的價格收購上海南京西路上的明天廣場。明天廣場的內部員工表示，對此毫不知情。

　　在這一輪海外資金投資中國房地產的熱潮中，摩根士丹利一直是以神秘、出手快而聞名的，如果這項交易屬實，這至少預示著，海外資金對人民幣升值仍抱有希望。