上海房地產六月風雷動 中介機構現全線虧損

　　本報記者 沈 浪

　　上海報道

　　在上海，錦安西路絕對算不上有名，甚至在很多上海地圖上都難尋蹤跡。然而，這條不足50米的小路卻真實地見證著上海房地產市場的起落。

　　浦東世紀公園板塊，新盤眾多，市場活躍，是上海樓市中投資者最為密集的區域之一。由于地緣相近，位于該區域的錦安西路上，順應自然地開了有十多家中介門店。一兩年里，和上海大多數中介店一樣，在這條路上工作的人，每天忙碌、收入穩定。

　　但是，好日子今年5月到頭了，市場急轉直下，往日的熱鬧消散殆盡。

　　而這一切都只是前兆，根據七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》規定，所有政策都將在6月1日正式啟動。原本在上海樓市中已經習慣了忙碌的富足人們，開始一段忐忑不安的日子。

　　中介先崩潰

　　智恒房產是在錦安路上的中介之一，近一個月來周圍房源不斷涌來，然而接手的人卻少之又少。在生意慘淡的同時，店員所需要面對的，還有不斷傳來的關于公司的不利消息。

　　“又一家門店關門了，公司在一個多月內已經關掉了近30家門店。”一位智恒員工嘟囔著，而令他更加不安的是，有消息說，公司還有近40%的裁員計劃。

　　作為上海起步最早的中介公司之一，智恒的發展可謂順風順水，一度擁有近150家左右的(直營)門店，在上海整個中介行業中首屈一指。然而，正在享受擴張期美妙的企業，卻由于政策的突然轉向而陷入困局。原本緊緊繃著的資金鏈脆弱而不堪一擊。

　　智恒并不是這場政策風暴的唯一倒下者，這樣的急轉直下，幾乎使得上海所有的中介企業全線崩潰。

　　自上海3月6日宣布通過征收營業稅等一系列措施來平抑房價之后，后續政策接踵而來。到5月11日，七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，幾乎所有的房地產中介企業都緊急召開會議，商量對策，調整戰略。

　　通常而言，在上海一家普通房地產中介門店的平均每月成本支出約在12萬左右。最為紅火之時，為了搶一些熱門區域，一些中介還會不計成本地搶先布點。例如，原本在陸家嘴地區，一家中介商就曾經以6萬元的月租金搶占一個靠近世茂濱江的店鋪。當時的世茂濱江單價3.5萬元，還一房難求。可短短兩月，價格已驟降至2.5萬元，且交易明顯減少。

　　而處于世紀公園板塊的下跌幅度更加集中。其中上海綠城已經恢復到年前水平，聯洋社區從1.8萬元跌至1.1萬元。即使是在這樣的前提下，市場仍舊死水一潭，市區近90%的房源都處于停滯狀態。

　　這樣的市場令中介企業開始出現全面虧損。以上海中原為例，在2004年底，門店數量達到60家，并取得了營業額達到1.87億元。其后，企業為搶占市場，2005年擴張至100家。在今年3月，中原取得了4000萬的營業額，4月銳減至1400萬元，5月目前僅收入600萬元。按12萬元的平均成本，再加上公司人力和物資消耗，一個門店總成本約在18萬元每月。由此計算，中原在5月份一個月的虧損就在1000萬元左右。

　　其余上海的幾大中介門店，搏邦地產擁有23家門店，5月收入約200萬元；漢宇地產52家門店，收入也在200萬元左右；泛城20多家門店，收入僅100萬元；信義46家門店，收入不足200萬元。

　　由于七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》規定，對個人購買住房轉手交易征收營業稅將從6月1日正式實施。因此，6月被看作是中介行業的一條“生死線”。

　　“中介店相比開發商而言，其利潤畢竟單薄，資金也沒有那么充足，再加上盲目擴張，對風險抵御的能力很低。裁員和降工資畢竟不是長久之計策。5月已經慘淡經營，6月則很可能就遭遇‘清洗’。”

　　唇亡齒寒。對于中介的這場“危局”，多數的開發商除了唏噓感嘆，更多的是在盤算。二手市場的跌勢，還有多久就會落到自己身上？

　　開發商心存僥幸

　　一位地產商告訴記者，上海市房地產交易中心曾在5月27日專門召集開發商代表，召開了一個“趨勢研討會”。參與其中的眾多開發商，面臨6月大限，還心存僥幸。

　　“二手市場的跌幅，在很大程度上只是個案，而并非普遍。”中瑞市場研究公司總經理朱鋒認為，目前投資者并沒有大量拋盤，大部分仍在觀望。真正出手的只是一些手中擁有幾十套乃至上百套房子的炒家，由于資金鏈的斷裂而低價拋售。

　　在朱看來，上海的購房需求是剛性需求，無論政策怎么調整，這部分的需求量始終是會被釋放出來的。而這一觀點，也成為部分開發商寧可延后開盤時間，也不愿降價的理由。

　　但一個不爭的事實是，二手市場已入慘烈之境，城區中心的高價樓盤平均已有3成跌幅，尚無人接手，新盤又何以堪？

　　按照慣例，每年的5、6月都是住房消費的旺季。除了大大小小的房展會之外，很多公司都會選擇在這一時段開盤。然而，今年的開發商卻大異往常，像順馳、華潤置地都放棄了原本訂好的開盤計劃，轉而將目光瞄向幾個月以后的市場。

　　“需求在政策的重壓之下被抑制，但市場一旦松動，便會呈現一個爆發式的增長。”順馳�撋虾＃敿瘓F公司董事長閔鋒表示，短期的政策壓力不能改變消費需求，公司可能會將位于寶山區的項目開盤延后，其目的就在于錯開這幾個“政策敏感”月。

　　與她一樣，身處上海樓市的很多人都相信，低迷也許只會持續幾個月，也許不到10月，行情又會有一個大的反彈。

　　不少開發商愿意拿2004年樓市的戲劇性反轉來預期未來。當時上海由于一系列地方政策的出臺，也導致了市場一度停滯，并有大量投資者拋盤，一時間市場充斥著“溫州炒房團撤離上海”、“樓市拐點將至”的消息。然而，短暫的市場停頓后，10月突然直線上揚，2004年四季度和2005年一季度，高價房的漲幅度甚至超過50%。

　　而這一事實也成為目前“反彈說”中最有力的證據。

　　“對于實施調控的政府而言，主要防范的是大跌和反彈。而就目前看來，反彈的可能要比大跌更大一些。”浦東房地產研究中心主任李戰軍指出，從政府出發點來看，也不希望房價大跌，因為樓市的崩潰對于地方經濟而言是致命的。而當政策集結效應過后，就有可能重新回到原來的軌道中。

　　“這種反彈未必像去年10月那樣，可能是一個回復平穩的過渡。但就目前的一兩個月，或者以個別項目去判斷今后的市場，顯然是不足的。”

　　不過，身處這個行業的人都清楚，有些話，在以往是不用，也沒必要講的。而現在，則成了開發商給自己打氣壯膽的“定心丸”。

　　沒有人公開承認降價，但誰又能保證，推遲和滯后就一定能帶來和以往一樣的效果？

　　樓市如股市？

　　6月將至，對開發商而言，比降價更駭人聽聞的說法是樓市如股市。

　　“在房地產市場，任何調控，都有一個半年左右的政策傳導期；而像現在這樣，政策一出，馬上有反應，這是在股市里才有的反應。”方方工作室的胡宗亙認為，房地產市場本身有流動性差、政策不敏感的特征，而之所以像現在這樣脆弱不堪，其原因就在于之前一段時間內市場完全脫離理性。

　　胡進而指出，這也表明，在七部委政策宣布之前，所有的地方性政策的作用都非常有限，幾乎可以忽略不計。也正因如此，才給中央的最終調控預留了空間。如果一個市場是理性的話，那么無論政策多么嚴厲，都將是無價值和無可能的。

　　“之所以，現在的房市會像股市一樣波動，就是因為在去年四季度后，上海樓市的發展已經違背了任何經濟規律，乃至令一切誠實勞動和理性分析都顯得毫無意義。而這種在極度貪婪支撐下的市場，必然脆弱而難以維系。”

　　三盛公司總裁陳惠湘曾對記者說，自己的項目不會降價，也不會隨政策的波動而大起大落，企業只是有計劃地調整開發速度。

　　然而，這樣的自信在目前的市場看來，多少顯得有些勉強。又有誰能真正做到，在大勢已去的形勢下，逆勢飄紅呢？

　　上海的一位本地開發商告訴記者，在長達一個月內，他手中的近十個樓盤沒有賣出去一套房子。“這幾天，都在忙開會，先把資金調集起來，避免資金鏈因銷售不暢而導致斷裂。但光靠這樣方式，能撐兩三個月就不錯了，降價只是時間早晚而已。”

　　通宵排隊，搖號買房的場景尚歷歷在目。一時間，卻要到了降價出售，甚至擔心資金鏈斷裂的地步。大起大落，冷暖自知。

　　新政策調控的方向

　　回顧以往政策，上海市房地資源管理局市場處副處長王曉光在5月27日的樓市趨勢研討會上表示，自1993年來，在上海從“不完全房產市場”逐步成熟的過程中，政策一直處于一個“波動”狀態。

　　盡管部分企業對目前出臺的政策感覺嚴厲，但事實上，近年來房產市場增加稅收等多項政策，只是結束以前的優惠待遇而已。

　　政府用扶持政策培育了一個市場，卻讓在其中收益的人想象成了理所當然。在以往無論是開發商還是投資者，在樓市中獲取的超額利潤，都是由政府的優惠措施而產生。而這樣的舒適環境，也是“貪婪”的溫床，以至成為市場虛高的原動力。

　　“無論過去、現在，還是以后。政策的主要作用將體現在四點：聚集中低市民居住需求；市場價格趨勢更穩定，發展趨勢更健康；自住型住房將有更大的發展，投資性住房空間將逐漸縮小；社會住房供應及保障體系將更加健全。”

　　王曉光指出，這就是政府政策調控的方向所在。