太原成為中部地區樓市重災區

    本報記者 王炤坤 廖錦元

　　“地皮財政”攪局 外來炒家惡炒

　　國家七部委關于平抑房價的“強心針”，并未給太原市的房價退燒。在中部6個省會城市當中，太原市房價高居榜首——這是不久前香港《個人理財》雜志，在全面分析中國37個 大中城市的房價狀況后得出的結論。但支撐高熱房價的不是旺盛的需求：太原購房成交量不斷下降，蓋好的樓盤不能清盤，太原的房地產市場正在遭遇寒流。不少市民對不斷走高的房價和房市炒作深惡痛絕。

　　房價發高燒　樓市打寒顫

　　根據太原市統計局公布的數字，今年一季度，房屋銷售綜合價為每平方米3265.7元，商品房價格為每平方米3487.4元。2003年太原出現了與全國房價同步上漲的情況，漲幅為10%；2004年達到每平方米3050元，漲幅達到11.85%。今年一季度太原房價與去年同期相比上漲了1.5%。

　　按照太原樓房均價、人均收入和家庭節余水平，一個三口之家要用15年才能購買一套80平方米的住房。如果加上購房稅、裝飾費用和按揭房貸利息的話，這個時限就更長了。

　　一家房地產公司對市民購房意向的調查顯示，月薪在2000元以下的市民購房意愿很低，月薪在1000元以下的年青人幾乎對買房不抱“幻想”。在一家熱水器公司當推銷主管的馬占鋒說：“我不敢想象買房，我們剛結婚的小倆口只好和哥哥嫂子、老媽媽擠在一處。大熱天誰也不能光著膀子，家里一股汗臭。”在橋東街、五一路等地段，一些長期居住地下室的市民表示，如果房價低不下來，他們只好再過幾年“地下生活”。家住橋東新區今年82歲的胡金魚用雙手揉著自己的風濕腿說：“我們家1997年就搬進地下室，整整8年了！老伴前年得腦血栓去世。”胡金魚是拆遷戶，8年回遷不了，她說，一是開發商不能按承諾建好回遷房，二是房價不斷上漲買不起。

　　今年頭幾個月，太原市房地局登記的新樓房屋成交數量比往年明顯下降，太原市很多樓盤不能及時清盤，尤其是高檔別墅和樓盤的銷售已不容樂觀。

　　太原市房價通常的行情是：一季度為淡季，漲幅不大，7至10月為旺季，漲幅較大。在國家宏觀政策的調控下，太原市一季度房價依舊保持了小幅上漲，后半年房價走勢很難預測。

　　四大原因助推房價高漲

　　在中部六個省會城市中，太原市城鎮人均收入排名第四，房價卻高居中部六省會榜首。居高不下的房價，與太原市城鎮人均收入水平相對較低的情況極不相適應。

　　業內人士分析，太原房價高位運行是建房成本、結構矛盾、政策作用和投機炒作綜合的結果。

　　其一，高額的土地費用支出，導致了房屋成本過高，這是造成太原市商品房價格過高的直接原因。太原市一些房地產界人士反映，太原的土地出讓要比鄭州市貴出10倍。為了平抑地價，國內有的城市規定土地最后交易價格為掛牌價的70%，而太原土地價多數執行的是100%的掛牌價。

　　據知情人士介紹，太原市一個時期還存在“地皮財政”的現象：政府的部分財政收入靠的是土地拍賣甚至給人炒地皮。據了解，太原市政府前幾年提出行政中心南移，曾在太原市南部以每畝10多元萬元征用大量地皮，幾年后以每畝200多萬元賣出，看似增加了財政收入，實際加重了市民的購房負擔。

　　按規定，政府給開發商的地應做到“三通一平”，而在太原市一些開發商購到的地產基本配套設施不到位，很多還要自己拆遷，200萬元買到的地，加上拆遷等費用，成本可能高到500萬元。于是房產商就多建高檔房，減少中檔普通房建筑量，經濟適用房建得更少。即使建經濟適用房，價格也到了近3000元，并不“經濟”。

　　其二，在市場因素中，一級市場中經濟適用房供應量明顯不足、城市中低收入家庭和拆遷市場住房需求較大的供需矛盾造成了房價持續上漲。有資料顯示，太原市居民需求的住房面積在60平米到120平米之間的占41%，而市場上的商品房120平米以上的占85%，供應結構極不平衡，供需關系嚴重錯位。太原市曾批準了10處經濟適用房用地，可是只有東華園和西華園等3處是面向社會發售的經濟適用房，其余7塊地都被按商品房出售。市政府今年承諾在迎澤西大街進行舊城改造和經濟適用房開復工100萬平方米，竣工30萬平米。而半年快過去了，老百姓還沒看到經濟適用房開工建設。

　　其三，太原市二級市場活力不足也加劇了市場供房緊張。據房管局住宅開發處副主任張屹東介紹，由于有些開發公司違法建設，許多購房者直到公司倒閉都沒拿到房產證；有的前幾年單位福利分房，產權證一直沒有入戶到位；有的大企業、單位因為種種原因扣留個人房產證，這些原因都造成了二手房無法上市。目前太原市個人要出售房屋，需拿原房產證等證明到國土局辦理“小房產證”，這給本來不暢的二級市場增加了新的阻塞。據葉奮講，太原二級房市稅費遠高于其他城市也造成二級交易不活。

　　其四，投機炒作也在制造房價泡沫。據對太原熱銷樓盤的不完全統計，太原30%房子的房子被外地人買走。而有關的房地產網站顯示，太原的外地人購房比例在2004年高居全國之首！排在其后的是北京和大連。隨著山西各地從事煤炭、焦炭、生鐵生意的私營企業老板、經營管理者紛紛舉家遷往省城，浙江炒煤團在山西得手后轉向炒房，太原市的豪華型和中高檔房一度搶手。在一般商品房、經濟適用房、二手房和高檔公寓四類房中，高檔公寓是拉動房價上揚的領頭羊。據統計部門調查，太原半數以上的高檔商品房被外地的老板、商人買走。

　　在炒熱了太原市房產之后，山西部分商人開始把目光轉向北京的高端房產。近日2005年北京精品房地產(山西)春季展示推介會在山西省太原市舉行。此次推介的是分布在北京各個熱點區域的豪華公寓、別墅和商業地產，全都是近年在京城享有盛譽的知名樓盤，價格低的6000元/平方米左右，高的13000元/平方米。有專家分析，當異地炒房族興起，異地置業變成投機行為時，當地老百姓購房的困難將增大。