外資熱炒上海樓市：220億抑或更高

　　見習記者 張 誠 上海報道

　　上海樓市一直同海外熱錢緊緊相聯。

　　但進入上海樓市的海外熱錢的規模究竟有多大？境外炒家究竟在上海房產市場中占有的比例是多少？此前，一直處于猜測和爭論中。

　　5月25日公布的人民銀行上海分行《2004年上海市金融運行報告》中，首次表達了人民銀行的觀點。《報告》稱，據人民銀行上海分行的不完全統計，2004 年1-11 月，境外資金通過多種途徑流入上海房地產市場的總量超過222 億元，較2003 年增長13.5%，其中：用于房地產開發的約150 億元；用于購房的約70 億元。

　　根據上海市統計局的數據，上海市2004年全年房地產投資開發總額為1175.46億元，而2004年1月—11月用于房地產開發的境外資金為150億元，境外資金在開發環節占上海市全年房地產投資開發總額約12.76%。上海市2004年商品房銷售�煱�括現房和期房�牉�2263.84億元，2004年1—11月用于購房的境外資金約為70億元，占上海市2004年商品房銷售額的比例約為3.09%。

　　值得注意的是，人民銀行上海分行此次公布的222億元，大大低于此前市場傳言之規模，從境外資金在開發和購買環節所占的比重來說，也大大低于市場的預期。同時，該報告對這一數據只是含糊其辭的提到稱其為“不完全統計”，統計口徑也是2004年1-11月的統計結果，獨獨少了12月。

　　不能忽略的統計誤差

　　人民銀行上海分行有關負責人在接受記者采訪時，首先的表態就是“這個數據想統計準確是很困難的”，因為通過地下錢莊和貿易項下進行的數據難以統計。

　　針對這一數據的統計口徑，人民銀行上海上述官員表示，外資進入房地產市場的途徑多種多樣，在開發環節進入的途徑包括外資房地產開發企業投資、海外投資基金以及外匯貸款，在購買環節，主要是由個人外匯按揭貸款和境外申報直接匯入購房款這兩大部分。此次人民銀行的統計，則是以“匯兌為界”的，將外匯貸款和外資申報直接流入視為外資。

　　在房地產開發環節，主要的外資來源是上海的海外開發商和海外投資基金，他們的資金來自海外的直接匯入，這部分資本金部分可以結匯成人民幣使用，而外商投資企業的境外借款部分，也可以按照“投注差”節余的部分進行結匯使用，此部分數據通過外管局國際收支處進行統計，而他們的房產開發融資同時，還需要進行外匯貸款，這部分資金可以通過商業銀行得到數據。在購買環節，也是兩大方面，銀行的外匯貸款和境外直接匯入的購房款，可以通過商業銀行得到統計數據。

　　外管局國際收支處的有關官員承認，這種統計方式最主要的弱點就是難以統計通過貿易項下和地下錢莊進入房產市場的海外資金。“畢竟資本是逐利的，這期間是個博弈的過程，這部分資本千方百計逃脫管制，就是不想讓你知道這些資金投向哪里了，該部分資金中具體有多少進入上海房地產市場，規模達到何種程度均無從統計。”

　　220億的疑問

　　此次的《2004年上海市金融運行報告》是由人民銀行上海分行貨幣信貸分析小組起草的。而同在2004年，人民銀行上海分行的貨幣信貸處聯合金融研究處，以及上海外管局國際收支處和資本項目處，也對外資進入上海房地產市場進行了相應的實證研究，論文名為“上海市房地產行業融資外資化程度以及影響”。

　　根據該文提供的2004年前5個月的數據，2004年1月—5月的房地產開發環節，外資占比分別達到32.19%、79.14%、41.50%、39.85%、66.81%�熚鍌�月的外資化平均程度為52%，此數據是通過計算外資流入量，包括外匯貸款與境外申請資金之合，同整個本外幣融資情況相比得出的。而即使剝去外匯流入中的外匯貸款部分，光是境外資金的凈流入其所占有的比重也達到了30%。

　　30%的比例遠遠大于此次公布的2004年11個月13%的比例。兩個相同機構制定的數據卻差別巨大，不禁讓人對220億的數字產生疑惑。

　　而在購房環節的數據中，亦出現了同樣的問題，該文給出的數據為在2004年前5個月中外資資金占購房資金的比重已經達到了16.8%，但目前人民銀行上海分行公布的前11個月數據僅為3.09%，這兩者的差距也超過10個百分點。

　　雖然這兩個數據的口徑是不相同的，但同樣一個外資占比，差別盡然如此之大，無疑讓人感到驚奇。一外資銀行工作人員表示，2004年下半年正是上海樓市最為火熱之時，其間就有海外著名投行摩根士丹利購入錦麟天地雅苑項目中的酒店式公寓，總值超過人民幣5千萬元，下半年不可能出現外資投入大幅減少的情況。

　　滬上一外資銀行高層表示，據他了解，2004年上海幾家主要外資銀行的房產貸款總額大約就在15億美元左右，而海外投資基金的投入也在3億-4億美元，僅此算來，這兩筆資金就在20億美元左右。

　　對于這兩組數據之間的差異，人民銀行上海分行的相關負責人表示，目前暫不清楚此事，不方便發表意見。