抑制樓市泡沫需求 國家稅收打壓組合拳伺機而動

　　作者：禾苗

　　七部委新規(guī)旋風似乎在漸漸遠去。

　　退，還是進？隨著6月的臨近，越來越多的樓市中人開始心生猶疑。其中有相當一部分人開始轉(zhuǎn)向堅守，冀望能“賭”勝未來。

　　然而，進入5月底，來自多個權(quán)威渠道的消息顯示，只要樓市泡沫不滅，就一定還會不斷出臺更嚴厲的稅收打壓政策。“僅依靠現(xiàn)有稅種設置，就有足夠空間繼續(xù)進行調(diào)節(jié)；更何況，具有‘治本’意義的新稅種設計也已經(jīng)在緊鑼密鼓地進行。”一位接近決策層的人士表示。

　　全額營業(yè)稅：新政威懾有限

　　在七部委新規(guī)中，對個人購房2年內(nèi)出售者全額征收5%營業(yè)稅(2005年6月1日)，被公認是最刺激炒房者的一點。“這一條鎮(zhèn)住了樓市上最危險的一批人，其中部分已經(jīng)恐慌出場。”在日前某權(quán)威部門舉行的一次閉門政策研討會上，一知名地產(chǎn)公司老總?cè)绱伺袛唷?

　　該人士分析，這部分炒房者對房地產(chǎn)有的是“虛擬需求”，他們純粹以交易獲利為目的，通常介于富人與窮人之間，對自己的需求、承擔能力存在誤判，是房地產(chǎn)市場中最危險的因素。這些小資金入場炒房，會直接抬升房地產(chǎn)價格，而當經(jīng)濟預期不好的時候，這些資金風險最大。因此，打壓大量“虛擬需求”，是政策調(diào)控的關(guān)鍵。

　　這次稅收調(diào)整，大幅度抑制了這批炒房者的“跟風”欲望。但事實上，迅速出場并不容易。例如在上海，由于必要的交易手續(xù)，多數(shù)人并不能趕在6月1日前完成交易。即使他們降價出售，面對的也是“有價無市”的局面。加上此前滬杭兩地房地產(chǎn)政策有過反復，因此不少購房者在最初的慌亂后進入持幣觀望階段，賭政策風暴最終會過去。“上海一位資格頗老的炒房人就指著一圈樓盤告訴我，‘這圈樓以后都將是‘新聞樓盤’，他們現(xiàn)在都是在扛著，一旦一個扛不住，就會都扛不住’。”

　　該權(quán)威人士表示，實際上，這些炒房者沒意識到，此次調(diào)控與此前有本質(zhì)不同，政府已經(jīng)決意徹底打壓不實需求。未來無論是跌價出手，還是變售為租，這批以抵押貸款來炒房的人都將受到極大沖擊。

　　如征收到位將“削”去炒房六成毛利

　　“加強稅收征管，確保征收到位，將是下一步管理層的工作重點。”最近，國稅總局官員在重要場合傳遞出這樣的信息。

　　據(jù)一位稅務專家介紹，通過相關(guān)調(diào)查和測算后發(fā)現(xiàn)，如果購房環(huán)節(jié)的所有稅收都依法征收到位，即使房產(chǎn)出手價格比購入價翻兩倍，炒房者至多只能賺到現(xiàn)在毛利的1／3。但目前的實際情形是，多數(shù)購房環(huán)節(jié)稅收都因為各種原因存在“優(yōu)惠”，距征管到位差距很大，從而給炒房者留下不小“博利”空間。

　　而據(jù)另一位相關(guān)部委官員透露，單是依靠現(xiàn)有稅種設置，就有足夠空間可以對房地產(chǎn)市場進行有效的調(diào)節(jié)。例如，這次七部委新規(guī)中進行調(diào)整的營業(yè)稅只是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種之一。所謂調(diào)整，也不過是取消了之前為鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展而給予的部分稅收優(yōu)惠。而在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)還有個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等多個稅種，其中除印花稅外，其他都有優(yōu)惠。僅簡單地取消“優(yōu)惠”，稅收調(diào)節(jié)空間就非常大。

　　而管理層顯然已經(jīng)意識到了這個問題。日前，國家稅務總局發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求對房地產(chǎn)業(yè)稅收實施一體化管理。總體要求包括，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書(先稅后證)為關(guān)鍵，以信息共享、數(shù)據(jù)比對為依托，加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機銜接，加強諸稅種的稅收管理。

　　至于是否和何時取消相關(guān)優(yōu)惠，該人士表示，政策將“擇機而出”。

　　調(diào)控需治本持有環(huán)節(jié)稅收積極推進

　　與會者透露，在前述政策研討中，權(quán)威人士指出，七部委新政中全額征收營業(yè)稅只是一個便于操作的“應急”對策，只能抑制短期炒作的資金，有大量閑置資金的炒房客不會受到較大影響。另一方面，由于中國經(jīng)濟穩(wěn)步增長預期，長期來看，炒房者對房價上漲的預期不會降低。加上“兩年內(nèi)交易”期限設置以及對開發(fā)商實際難以監(jiān)控，實際操作中有很多空子可鉆，從而削弱了其打擊和調(diào)控樓市的實際力度。該人士表示，基于此，利用稅收杠桿調(diào)節(jié)樓市必須繼續(xù)進行。

　　據(jù)了解，目前，我國房地產(chǎn)市場稅收主要還都集中在交易環(huán)節(jié)，而持有環(huán)節(jié)稅負偏輕：企事業(yè)單位持有房產(chǎn)稅收很少，個人名下房產(chǎn)的保有過程則幾乎沒有任何稅收。由于購買、投資房地產(chǎn)有很高的預期收益，直接拉動了投資不斷升溫。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收設計工作已經(jīng)在積極推進中，包括北京在內(nèi)的部分城市已經(jīng)在空轉(zhuǎn)試點，這將是有效調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的治本機制。

　　權(quán)威人士表示，在未來跟進的稅收調(diào)控政策中，將繼續(xù)考慮對百姓基本生活用房的保護。