地產熱錢棄滬投京成潮 銀行貸款面臨新的威脅

　　流入房地產市場的“熱錢”已相應組成了商業銀行貸款的一部分，如果他們大量撤離，可能使銀行形成新的不良貸款

　　□ 本報記者 彭婷婷

　　“已有好幾家海外基金和我們接洽，并有意投資我們正在開發的項目。”北京一家主 營地產的上市公司董事會秘書告訴《財經時報》，不久前，她們公司前往美國推介地產項目，現場出人意料地來了多家海外基金。這些基金曾參與上海地產項目，隨著上海房地產市場資金流向的變化，他們將目光投向了北京。

　　上海房地產市場的改變從今年3月份就已開始。在系列調控政策的“降溫”下，短線游資逐漸撤離上海，其中尤以江浙投資為甚。一些仍然看好上海樓市的中長期投資，則多選擇暫時凍結或轉移資金，待市場回暖后再歸來。

　　浦發銀行信貸部有關人士透露，境外很多投資房產的“熱錢”流入中國后被轉換為人民幣存款，這樣造成的貨幣擴張使得銀行信貸放松。“熱錢”相應組成了商業銀行貸款的一部分，如果“熱錢”大量撤離，可能使銀行形成新的不良貸款。

　　在他看來，正處于下降通道的上海房價，降幅若在10%-15%間，銀行通過拍賣房產，可以拿回當時貸款給購房者的價錢；若降幅超出，將激發新的不良貸款產生。

　　風向生變

　　上海樓市中究竟有多少境外游資，至今未有正式的官方統計。中國人民銀行上海分行的數據顯示，購房款的本外幣融資中，外資(包括外匯貸款和外資流入)占比從2003年的9.6%，到2004年前5個月驟升為16.8%。這部分增長主要用于投資。

　　其中，境外資金直接流入房地產的占比從2001年到2003年不斷提升(見圖)。

　　基強聯行董事副總裁、基金部主管陳詠東博士稱，截至去年年底，共有100億美元左右外資投入到上海地產業，占同期上海房地產開發投資總額的13.7%。

　　但業內人士估計，房市調控“組合拳”打出后，從上海撤出的蘇浙資金已有上百億元，而這還只是開始。上海福納市場咨詢有限公司地產研究總監楊子江認為，大規模的資金撤離肯定會引起市場的強烈反映。

　　4月份，兩家外資減持旗下房地產項目，被看成外資撤離上海的標志。一樁是摩根大通以每股平均價2.09港元，減持上海復地270萬股，涉及金額約564萬港元；二是4月末，荷蘭國際房地產以3081萬元人民幣將松江復地30%的權益轉給上海本地開發商上海復地。

　　資金轉移

　　楊子江指出，上海的境外投資客多來自香港、臺灣、新加坡等地，且以個人投資為主，房地產投資的巨大風險、相關政策的制約使得海外真正大的風險投資基金都未進入中國市場。他所了解的數據是，上海房產市場資金約有4、5千億元，海外熱錢所占比重不大。

　　上海樓市中多數投資資金來自江浙和上海本地的炒房客，他們首當其沖受著政策的沖擊。從3月份上海市政府開始整頓樓市開始，已有溫州炒房人開始拋盤，近期更演變至浙江炒房團一天拋出258套房的鬧劇。

　　上海誼錦嘉房地產代理公司總經理沈燕冰向《財經時報》透露，去年7月她們與香港一家公司共同開發的樓盤，今年“春節”前已打樁，并投入資金3000多萬元，但在系列調控政策出臺后，港方已暫時凍結了后續資金。

　　在沈燕冰看來，現在上海樓市的“熱錢”一部分暫時被冷凍，另一些則暫時進入其他投資領域。目前，上海70%的房地產開發商都成立了自己的經營管理集團，資金也陸續從上海房地產市場轉向商業地產、服務經營等。

　　銀行面臨新的威脅

　　業內人士認為，有關部門加大對房地產市場的調控力度，打擊了投機客，卻也給商業銀行的不良房貸埋下了炸彈。

　　《財經時報》獲悉，上海市銀監局、上海市征信辦以及相關部門4月28日已召開內部會議，希望各部門及時通報房產交易情況，加強對商業銀行控制房貸風險的能力。

　　截至2005年3月末，中資商業銀行人民幣自營性房地產貸款余額3730.9億元，比年初增長8.5%，增幅同比回落0.65個百分點，其中個人住房不良貸款余額11.02億元，比年初增加1.13億元，不良貸款率0.42%，與年初基本持平。

　　4月末，中資商業銀行人民幣自營性房地產貸款余額3844.33億元，個人住房不良貸款率為0.39%，比去年同期低微增長。

　　上海銀監局的相關人士表示，如果上海房價持續下跌，不良貸款可能進一步上升。截至4月底，個人房貸已占上海所有中資銀行貸款比例的23.3%。

　　4月20日，上海房屋均價創下了6785元／平方米的年內新低。