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本報記者 徐以升 郭茹 發自北京上海
記者日前獲悉，為了培育和拓展長期穩定的優質房地產信貸客戶，有效控制商業用房貸款風險，一種名為“經營性物業貸款”的新貸款品種將在全國農行范圍內推廣。目前，此種貸款正在該行上海分行試點推行。
農行目前試點的此種經營性物業貸款是指農行向經營性物業所有權人發放的、以其所擁有或購置的經營性物業作為抵押、并以其經營收入進行還本付息的貸款。而經營性物業是指完成竣工驗收并投入商業運營的，并且在其中的經營項目的經營性現金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩定的商業營業用房和辦公用房，包括商務辦公樓、星級賓館酒店、綜合商業設施等商業用房。
農行上海分行對借款人和作為抵押的經營性物業設定了一定門檻。作為借款人必須具有以下條件：一、具有法人營業執照并已辦理年檢手續；二、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況正常、預期經營收益良好；三、具有貸款證(卡)并在農行開立基本賬戶或一般賬戶，信用等級符合農業銀行貸款要求，無不良信用記錄。而作為貸款抵押擔保物的經營性物業必須具有董事會同意將其擁有或購置的決議。
農行上海分行還將對已發放抵押貸款的經營性物業提供一系列連環服務，包括對所有資金結算、代收代付、物業營運收入、支出款項的監管等多方面。在項目資金運作上提供三方面監管，該行與貸款房產客戶將簽訂項目資金監管協議，尤其對置換它行貸款的貸款資金進行監管，確保農行為抵押物第一順位抵押權人；建立經營性物業的租售合同登記，及時掌握商業房產出租狀況，并對出租的收入實施專戶管理；全面實施項目資金的使用管理，除維護項目正常經營、管理、財務和稅收費用以外，控制非經營性現金流出。
同時，結合上海分行已開展的物業專項賬戶及房屋維修基金業務，該行進一步延伸了服務范圍。通過開辦經營性物業貸款業務，逐步介入經營性物業的日常物業管理和物業維修基金的銀行結算，為其開立物業管理公司專項賬戶和物業維修基金賬戶，并實施專戶管理。
該行還相應延伸和拓展對租賃企業的營銷，提供存款、結算、信貸、財產保險、ATM設置、商務POS等多種優質服務，提高經營性物業貸款業務的綜合經濟效益。
目前，上海分行經營性物業貸款正處于前期拓展階段，在已尋找的數百家房產客戶中，該行按照總行以“城市中心區域、優質客戶”為主的目標，將進行新一輪的篩選。
某銀行一位資深人士在接受記者采訪時表示，以經營收入作為還款付息的來源，在法律上屬于“對未來權力的制約”，即使雙方簽訂協議，在“不得對抗善意第三人”的法律原則下，該項條款仍缺乏法律的保護。此外，銀行對該項資金也缺乏有效的監管措施。因此，此種貸款其實蘊涵著一定的風險。
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