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本報(bào)記者 吳曉波 發(fā)自廣州
“本人的房子自樓花時(shí)購(gòu)買(mǎi)到現(xiàn)在已經(jīng)有7年了，一直因發(fā)展商的關(guān)系未能辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)在出臺(tái)新政策，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋不能夠出售轉(zhuǎn)讓?zhuān)F(xiàn)在我經(jīng)濟(jì)有困難需要賣(mài)掉這個(gè)房子，卻聽(tīng)到這個(gè)消息！”新政策出臺(tái)后，一些因歷史遺留問(wèn)題而未能辦好房產(chǎn)證的業(yè)主十分無(wú)奈，紛紛在網(wǎng)站上發(fā)帖希望得到指點(diǎn)。
而發(fā)展商、代理商的心情也未必輕松，“我們接手了兩三個(gè)樓盤(pán)，都以商住兩用作為賣(mài)點(diǎn)。可是突然住宅禁商，我們要重新定位。但是這些樓盤(pán)大多在設(shè)計(jì)及價(jià)格上都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，只是因?yàn)榈囟魏谩⒛苌套〔盼瞬簧偻顿Y客，重新再定位，實(shí)在是一件很頭痛的事情。”每天被心急如焚的開(kāi)發(fā)商催著快點(diǎn)出方案的某代理商無(wú)奈地說(shuō)。
不少專(zhuān)家預(yù)言，七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》帶來(lái)的震動(dòng)短期難以被市場(chǎng)消化，預(yù)計(jì)在今年六七月，眾多新盤(pán)新一輪推廣潮出現(xiàn)的時(shí)候，廣州樓市將面臨轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但此刻政府仍然信心十足，選擇在近期推出了多幅商業(yè)用地及底價(jià)近3億元的地塊拍賣(mài)。
市場(chǎng)騷動(dòng)不安
在廣州，如荔灣廣場(chǎng)、東浚荔景苑、天河五星閣、翠湖山莊、白云松濤北苑的某些單元以及一些單位的房改房都因開(kāi)發(fā)商導(dǎo)致的歷史遺留問(wèn)題而多年無(wú)法領(lǐng)取房產(chǎn)證。禁止轉(zhuǎn)讓無(wú)房產(chǎn)證物業(yè)之后，這些想出售套現(xiàn)的業(yè)主都遇到了難題。對(duì)此，房管局表示將盡快解決因歷史遺留問(wèn)題造成的無(wú)房產(chǎn)證問(wèn)題。
合富置業(yè)透露，該公司旗下各分行收集的數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)和海珠區(qū)有20%~30%客戶(hù)持有預(yù)售房，目前都急于割價(jià)放盤(pán)，其中珠江新城的預(yù)售房最多。而房管局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的人數(shù)也從平均每日250宗左右，暴漲到450宗以上。
部分拍賣(mài)行也表示，拍賣(mài)物業(yè)受到了新政策策影響。因?yàn)榕馁u(mài)市場(chǎng)上有相當(dāng)一部分的標(biāo)的物是“銀主盤(pán)”，即小業(yè)主在申請(qǐng)按揭后“斷供”，銀行將小業(yè)主告上法庭并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，最終法庭判令拍賣(mài)該房產(chǎn)抵債。但這部分“銀主盤(pán)”大都沒(méi)有房產(chǎn)證，只是預(yù)售契約的轉(zhuǎn)讓?zhuān)磭?guó)家“新政”，無(wú)房產(chǎn)證的“預(yù)售”物業(yè)將無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
另一方面，為了逃避從“6·1”開(kāi)始征收的高額稅費(fèi)，很多來(lái)不及辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的人也開(kāi)始要出各種招數(shù)，比如將真交易變?yōu)榧儋?zèng)與，甚至打算用抵債還債的形式到法院出判決書(shū)，再轉(zhuǎn)名。但律師表示，房產(chǎn)贈(zèng)與手續(xù)共繳的稅費(fèi)為房屋評(píng)估價(jià)的5%，包括公證費(fèi)2%，房屋契稅3%，而且都以評(píng)估價(jià)為基數(shù)繳納，而且房管局查出是“假贈(zèng)與”或“假抵債”后，會(huì)直接按轉(zhuǎn)讓收費(fèi)，而且還會(huì)被有關(guān)部門(mén)以涉嫌逃稅的罪名將買(mǎi)賣(mài)雙方告上法庭。業(yè)主很可能為了“避稅”付出更大代價(jià)。
此外，新租賃管理?xiàng)l例出租房屋一年要交10%左右的稅費(fèi)、“住宅禁商”政策的實(shí)施加上七部委新政策的沖擊，令眾多打著商住、投資概念的公寓推廣變得舉步維艱。根據(jù)代理商的統(tǒng)計(jì)，初步估計(jì)受到影響的樓盤(pán)就占廣州在售新盤(pán)的10%以上。例如珠江新城某盤(pán)在推廣時(shí)風(fēng)頭甚健，而且也大灑金錢(qián)進(jìn)行了品牌推廣，認(rèn)籌情況頗為樂(lè)觀，雖然售價(jià)高達(dá)9000余元/平方米，但被認(rèn)購(gòu)過(guò)百套，然而發(fā)售當(dāng)天據(jù)其工作人員私下透露，只是賣(mài)出了30多套而已，不僅短線炒家一早撤退，就連一些長(zhǎng)線投資客也因猶豫而退籌。
更為雪上加霜的是，目前市場(chǎng)上已有消息人士透露，廣州市有關(guān)部門(mén)日前已向省有關(guān)主管提出建議，在計(jì)征商品住宅交易契稅時(shí)以面積作為“普通住宅”與“非普通住宅”的界定標(biāo)準(zhǔn)。以往廣州一手房市場(chǎng)上只有別墅產(chǎn)品才按“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)繳納3%的契稅，一旦把面積作為“普通住宅”與“非普通住宅”涇渭分明的界定標(biāo)準(zhǔn)，那么現(xiàn)時(shí)廣州樓市上風(fēng)行的大戶(hù)型豪宅將再次面臨需求危機(jī)。
靚地推出
盡管市場(chǎng)信心受新政策影響，出現(xiàn)不同程度的動(dòng)搖。但廣州市政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然充滿信心，不僅適時(shí)向社會(huì)公布各項(xiàng)新規(guī)內(nèi)容，房管局還加派人手、延長(zhǎng)工作時(shí)間處理突然涌現(xiàn)的過(guò)戶(hù)潮，并宣布“凡是6月1日前收件的都可按舊政策繳稅，一切以收件日期為準(zhǔn)”。
近期，政府將推出多幅地塊應(yīng)市，顯示對(duì)后市看好的信心。比如將于6月掛牌出讓的地塊包括白云區(qū)、珠江新城、黃埔大道附近、北京路附近、荔灣區(qū)以及海珠區(qū)等多個(gè)熱門(mén)地段的七幅地塊。
而廣州經(jīng)緯房產(chǎn)表示，預(yù)計(jì)今年年中，廣州樓市將有大批新盤(pán)涌現(xiàn)。其中大部分為別墅盤(pán)或高端樓盤(pán)。但市場(chǎng)對(duì)樓市的需求短期內(nèi)不會(huì)高漲，價(jià)格提升乏力，難以出現(xiàn)大幅升值的局面。6月份以后，市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)推售高潮，迫使發(fā)展商增加折扣，這對(duì)市場(chǎng)的樓價(jià)還有平抑作用。但是在整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)向好的情況下，樓市價(jià)格下調(diào)的可能性很小。樓市的價(jià)格深受?chē)?guó)家政策的影響，下半年房政的具體取向及力度，都將對(duì)樓價(jià)產(chǎn)生重要作用。但他們認(rèn)為隨著發(fā)展商獲得土地的難度加大，在沒(méi)有明顯的政策作用下，開(kāi)發(fā)商還將加大戶(hù)型或提高豪宅比例借以提高利潤(rùn)率，市場(chǎng)定位將趨向同質(zhì)化，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，滿足大眾需求的低端市場(chǎng)相對(duì)不足。
滿堂紅地產(chǎn)則認(rèn)為，二手樓價(jià)的變化要待6月份新政策正式實(shí)施一段時(shí)間后方可見(jiàn)分曉。“即使有了七部委的新政策，如果沒(méi)有后續(xù)政策，相信樓價(jià)也未必會(huì)有很大的變化。新政策出臺(tái)后，期房禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)滿堂紅的成交統(tǒng)計(jì)，這會(huì)減少大約15%的供應(yīng)量，而由于稅費(fèi)的影響，交付使用后兩年以下的現(xiàn)樓供應(yīng)也會(huì)減少，這將促使整體市場(chǎng)供應(yīng)量的減少。我們自己手里的資料顯示，短線炒家在廣州市場(chǎng)所占比例其實(shí)不會(huì)超過(guò)10%，廣州市場(chǎng)上大部分買(mǎi)家仍是以自住為主，因此需求量不會(huì)有很大的變化，市場(chǎng)價(jià)格也就不會(huì)有很大變化，而最為關(guān)鍵的是買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。”
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