境外熱錢三招押寶上海樓市 易引起房價大落

　　“熱錢”如意算盤：在匯率平穩(wěn)時，獲取房地產(chǎn)增值收益；一旦匯率發(fā)生變動，拋售物業(yè)，結(jié)匯套利

　　新華社報道

　　每10元房地產(chǎn)投資中就有近1.3元來自境外逐利資金，每10個買房人中就有2個買主是 境外或外埠人士。中國人民銀行最新公布的上海市2004年金融運行報告，令“海外熱錢攪局樓市”的懸疑水落石出。

    選擇上海的理由

　　央行在2004年上海市金融運行報告中稱，2004年前11個月，涌入上海房地產(chǎn)市場的境外資金總量超過222億元。其中約150億元用于房地產(chǎn)開發(fā)，占當(dāng)年上海房地產(chǎn)開發(fā)總投資的12.7%；約70億元用于購房，境外、外埠人士已占到上海購房者的近20%。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心特約研究員、上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅說，央行的數(shù)據(jù)與業(yè)界關(guān)于海外熱錢進(jìn)入上海樓市的估計基本一致。

　　盡管進(jìn)入樓市的境外資金從數(shù)量上看不算很大，但聯(lián)系到處于高位運行的樓市的敏感性，以及境外資金逐利而來的目的，其影響仍不可小覷。

　　境外資金為何選擇房地產(chǎn)市場作為其登陸中國“淘金”的首選場所？業(yè)內(nèi)人士分析，一是預(yù)期上海商品房有增值潛力，二是博弈人民幣升值。2000年以來，上海商品房價格逐年增長，尤其是2003年漲幅明顯過快，在境外資金看來，上海房地產(chǎn)的保值增值功能明顯。具有投機性、逐利性和短期性特點的“熱錢”在匯率平穩(wěn)時，獲取房地產(chǎn)收益；一旦匯率發(fā)生變動，“熱錢”拋售物業(yè)，結(jié)匯流出，獲取房價上漲和人民幣升值后的雙份收益。

　　而隨著外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域政策限制的基本消除，境外資金進(jìn)入內(nèi)地樓市幾無障礙。正因此，到了去年底、今年初時，上海的房地產(chǎn)市場上已出現(xiàn)一些海外人士一個人買下幾十套甚至上百套房的異常現(xiàn)象。

    進(jìn)入渠道

　　記者從外匯管理、房地產(chǎn)等相關(guān)部門獲悉，境外資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的渠道主要有三條：

　　第一條路是直接購買內(nèi)地物業(yè)，即由境外單位和個人通過結(jié)匯(以人民幣形式支付)和現(xiàn)匯(以外匯直接支付)的方式購房。2004年以來，境外買家購置上海各類房屋出現(xiàn)了“爆炸式增長”，購買的面積高達(dá)395萬平方米，比2003年同期增長了85%，其中高價位房更是境外資金的追逐對象。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說，2004年10月以后，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的中心城區(qū)高檔房的70%以上是被境外資金買走的。房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2004年1到11月，在1.1萬元以上價位的商品房中，有近100萬平方米的新建房和二手房被境外資金買走，比上年多出近兩倍。除住宅外，境外資金購買辦公樓和商鋪的數(shù)量也在成倍增加。2004年底，上海錦麟天地酒店式公寓被美國的摩根斯坦利買走；2005年初，位于上海淮海路商業(yè)街的20層甲級寫字樓——新茂大廈，被澳大利亞的麥格利公司收購。統(tǒng)計顯示，2004年前11個月，全上海有15萬平方米的新建辦公樓、商鋪被境外資金購買，比上年增長3倍多；至于二手辦公樓和商鋪，被境外資金買走的更多，總面積超過32萬平方米。

　　第二條路是成立外資房地產(chǎn)企業(yè)投資房產(chǎn)。這是準(zhǔn)備中、長期從中國房地產(chǎn)業(yè)獲利的境外資金“登陸”樓市的主要方式。2004年以來，外資投入上海房地產(chǎn)業(yè)的金額迅速增加，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成的投資額比2003年增長了65%以上。目前，上海有各類外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)448家、注冊資金733億元，比2003年分別增長9%和35%；外資房地產(chǎn)中介機構(gòu)也有143戶。

　　第三條路是境外投資基金參與內(nèi)地房地產(chǎn)項目運作。內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)正成為境外投資基金關(guān)注的重點。2004年，摩根斯坦利、萊曼兄弟、新加坡的嘉貿(mào)基金、GIC地產(chǎn)基金、澳大利亞的麥格利等世界著名投資基金，紛紛進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場，他們或收購有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)以收租盈利，或收購不良資產(chǎn)、包裝后變現(xiàn)盈利。部分境外基金還以購買境內(nèi)房地產(chǎn)公司股權(quán)的方式，取得在上海的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營權(quán)。如摩根斯坦利和萊曼兄弟，在上海永業(yè)公寓項目增資過程中，以認(rèn)繳注冊資本金和提供股東貸款的方式，分別出資1898萬美元，各取得項目公司25%的股權(quán)，參與開發(fā)。

    “攪局”后果

　　專為臺灣人在上海購買物業(yè)提供資訊的樓評人士、臺灣房地產(chǎn)政策研究會秘書長蔡為民分析，進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的海外資金數(shù)量雖不算很大，但對于原本已處于高位運行的上海等熱點區(qū)域樓市的影響巨大，必須予以密切關(guān)注：

　　其一是會抬高房地產(chǎn)市場價格。2004年以來，上海房價的區(qū)域性特點越來越明顯，高價位商品住房集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，境外人士集中購買這一地段的房屋，其間的房價漲幅最大，并對整個房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生了拉動作用。

　　其二是帶動投資性、特別是投機性購房。在2004年的上海房市，境外購房總套數(shù)的13%是被購買5套以上房屋的境外單位和個人買走，其中境外單位最多累計購買房屋127套，境外個人最多累計購買房屋115套。在2004年內(nèi)，就有近20%的境外購房已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，投機性購房情況日趨明顯。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，更令人擔(dān)心的是，境外資金在房地產(chǎn)市場上具有明顯的“標(biāo)桿效應(yīng)”，很多民間資金在其影響下，紛紛跟風(fēng)入市，房價越炒越高。而一旦境外購房者的預(yù)期發(fā)生變動，這部分房屋如果集中拋向市場，必然會對市場供求產(chǎn)生影響，容易引起房價大落。

　　其三是以投資、經(jīng)營名義炒作房地產(chǎn)。在上海，境外基金利用“包銷”方式，買下整幢樓盤，加價銷售，抬高商品房價格的行為已經(jīng)出現(xiàn)。深圳發(fā)展銀行上海分行的研究人士說，境外資金大量介入房地產(chǎn)項目，加大對內(nèi)資的替補性，而當(dāng)匯率或利率發(fā)生變化時，房地產(chǎn)市場難逃國際套利資本的沖擊。他認(rèn)為，應(yīng)該加大對投機性境外資本流入、流出的監(jiān)管措施。譬如，對境外資本購買內(nèi)地商品房在2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，在結(jié)匯時參照國外做法，加征相應(yīng)的稅收。