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本報記者 楊 純/文
最近這些日子，北京各家房地產中介經紀公司的電話都成了熱線，電話都是來咨詢國家“七部委新政”過后有關二手房的問題。”鏈家經紀的市場總監(jiān)金育松對記者表示：“這些日子，打進電話咨詢的人明顯增多，而二手房實際的掛牌量沒有太大變化。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，登記掛牌數(shù)量除了北京東部泛CBD地區(qū)有10%～15%的增長外，其他地區(qū)一切如常。”
今年3月，國家陸續(xù)出臺宏觀調控房價政策；5月11日，國務院公布“七部委意見”，意見規(guī)定：從6月1日起購房不足2年轉手要征收營業(yè)稅。眾多媒體在解析這些新政時得出這樣的結論：因為加息及政策的影響，二手房市場成交量價格雙雙下降。這無疑給了不少急切期待房價下降的購房者十足的信心，一些原本處于觀望中的購房者不禁蠢蠢欲動。
牛小亮就是其中一個，上個周末他有些按捺不住，他琢磨著沒準這是個買二手房的好時機，于是他跑到了離家較近的房產中介店去咨詢，結果卻有些不盡人意。臨街的店門不僅沒有他預想的人頭攢動。銷售人員的回答更讓他大感意外，最近一兩周并沒有很多房主搶著前來登記賣房。鏈家房產市場總監(jiān)金育松分析說： 北京并沒有出現(xiàn)購房者所期望的大量拋盤。政策出臺前后的成交量與成交價格也沒有出現(xiàn)太大波動。
“有可能買賣雙方都還在觀望，比如一套原來市場價格為50萬的二手房，賣方市場降價的心理預期最多1萬，如果售價過低，那他還就寧可選擇6月1日后再出手；而購房者可能預期的心理價格在42萬，因為他認為一系列政策出臺你憑什么不降，大家都想抱定再等等看的心態(tài)，所以這樣一來買賣雙方難于成交。”金育松這樣解釋成交量小的原因
海歸、售樓高手、策劃人、被國美老總黃光裕攬入手下的“打工皇帝”，這四個交織的角色相統(tǒng)一就是地產奇才童淵。“沒有賣不出的房子、也沒有租不出的房子，問題在于你想不想賣、想不想租。買房和買股票是一個道理，選好后放在保險箱里關上20年再拿出來，利潤肯定豐厚，關鍵是你沉不沉得住氣。”童淵就是這樣一個沉得住氣的投資者。不論是最近出臺的“國八條”，還是“5·11”公布購房兩年內交易需繳納重稅的政策，他都不為所動。來北京后買下的那些房產，他說，“根本沒想過要在短期內將它們出手，有人給交租就行，哪怕租金低點也沒多大關系。”
在他看來，北京的二手房市場這兩年一直上漲，原因很簡單，一個是由于新樓盤的開盤價格高，加之不斷涌入北京的外地人，他們對住房的心態(tài)和需求決定了他們就是二手房市場的買主。經濟條件不夠雄厚、對地理位置和交通便利要求高、對住房面積的要求也不低，因此，當手邊擺著一個50平方米的新房和一個100平方米的舊房時，他們的天平很容易傾斜向后者。
同樣對北京這個二手房市場，建設部住宅產業(yè)化促進中心示范工程處處長孫克放認為，北京這幾年二手房市場開發(fā)得不好，成交量不如上海和杭州等城市高。尤其是2003年前后，北京投入市場的經濟適用房和中低檔住房較多，因此二手房市場才沒那么火爆。另外，相比與上海等其他城市，北京二手房交易的手續(xù)和周期相對較長，算下來，上海不僅3個工作日就能完成二手房交易，而且費用還低，但這一切在北京辦完可能需要長達一個月。
如今快奔30歲的佘東陽回憶他的購房經歷時說，從2003年1月他在“我愛我家”登記購買龍澤苑一套80.5平方米的二手房，因為裝修和家具一應俱全，和房主談定的價格是33.5萬，加上付給中介1.5萬元的辦理費用，還有7000多塊的稅和外地人在京購房應繳納的3000塊，直到4月份他才搬去入住。等房產證過戶到手，花了整整3個月的時間。
政策導致二手房利潤縮水
國務院接連出臺的政策“組合拳”，尤其是5月11日公布，在6月1日后賣出購買不足兩年房產的要加稅這一政策，對于二手房市場的發(fā)展的確會帶來些許影響。童淵對記者表示，但我們需要一分為三的來看，對于買二手房投機者影響最大，因為從6月1日后，這些人短期將房倒進倒出的交易成本高多了，利潤自然減少了；其次對購買二手房的投資者而言，也會多少有些影響，一旦控制購房兩年內買賣的速度，那房主大多會選擇出租的投資形式，房源增加的結果是租金下降；而自住那部分人幾乎不受什么影響，他們選擇在這個階段購買二手房，唯一受到的影響是兩年內想賣舊房換新房的困難。建設部住宅促進中心的孫克放則表示，政策的出臺影響的只是那些短期炒房者，而對那些敢于做房產投資的實力人群幾乎沒什么影響，兩年內他還可以出租，況且他們也不在乎這一點半點。
北京二手房多選擇以租代售
出售購買不足兩年的房子需交稅的政策一出臺，許多想做短線投資的炒家只有兩個選擇，要么盡快將手中的房子在6月1日前出手，但在短短的十幾天里，要在北京找到合適價錢的買家就不是件容易的事，更何況需要產權過戶等一系列手續(xù)。再要么別無選擇的選擇就是改成中線投資，先把房子出租兩年再說。因為6月1日之后的交易利潤幾乎不會讓賣家賺得太多。業(yè)內人士分析道：況且還有其他一些不確定因素可能導致二手房市場的波動。
二手房和新盤價格相互連動 二手房市場的興衰到底意味著什么？它與新盤價格的走勢會此消彼漲嗎？童淵認為，它們之間應該是一榮俱榮、一損俱損。簡單來說，二手房有人買、新盤就有人買，因為人們對于居住的需求是不斷提高的，賣了舊房小房換新房大房，二手房的價格升高、交易量增多，新盤的價格也會上漲。相反，新盤房價漲高，也會帶動二手房價格的增漲，比如同一個區(qū)域內，新盤價格過萬元，那它周邊的那些二手房價格自然也水漲船高。在政策頻出的階段，很多人都選擇了觀望，房價會相對穩(wěn)定，北京二手房價格趨勢會繼續(xù)保持增漲，但不會有太快的速度。總的來說，北京房產市場受政策的影響不會大。
香港模式內地不可比
曾在香港地產界創(chuàng)造銷售神話的童淵，對香港二手房市場的評價是：一直都很火，因為在地少人多的城市，新盤房價居高不下，二手房則供不應求。早在上世紀六七十年代，霍英東開創(chuàng)了香港拆老樓蓋高樓的地產傳奇，到七八十年代人們都攢錢住起了商品房，八十年代末大家都開始炒樓，一家炒一家，就好像擊鼓傳花的游戲，把原來100萬的房子炒到300萬，中間每一家都賺了錢，到最后那家人手上就死菜了。這種全民炒房的后果導致了九十年代末的香港房產全軍覆沒。早在六七十年代花1萬塊買的房產，到現(xiàn)在一定翻了100倍以上。況且香港的地產圈幾乎由十個大的開發(fā)商所壟斷，一年賣多少賣什么價錢，他們幾個人坐下一商量就拍板了。北京、上海和香港完全不可同日而語。
租賃市場：
預計高檔公寓租金下滑
北京房產市場與香港不同，相比較而言，北京投機成分少，大部分擁有房產者在國家頻出政策的階段，會選擇“以租代售”的方式。不過，要細分租賃市場，鏈家房產中介市場總監(jiān)金育松表示：“我們會發(fā)現(xiàn)，主要可分為兩塊，一個是租金在1800—2000之間的中低檔二手房，這部分租賃的需求隨著外來人口的涌入呈增長趨勢，因此價格不會有太大波動。而另一塊，也就是投資客所有的高檔公寓的租賃，這部分需求也會存在，主要是準備買公寓的觀望購房者，但高檔公寓的增量幅度很可能大于這部分人群的居住需求，我們可預計的局面是：高檔公寓出租供給大于實際需求，高檔公寓的租金價格下滑。”
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