|
短短1年間，一套54萬元的房子能上躥到86萬元，利潤率高達60％。這樣的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海樓市，是件尋常事。
近年來，全國各大中城市房價持續上漲。國家統計局統計顯示，2004年全國房價漲幅達14.4％，比上年提高10．6個百分點；今年一季度，房價同比再升12.5個百分點，35個大中城市有34個城市房價還在漲。
面對“狂飆”的房價，人們不禁要問：究竟是什么助推了房價節節高漲？
幾多瘋狂：房價3年狂漲300％
“申江名園”樓盤位于上海市中心區域的瑞金南路地段，2001年10月，其一期開盤均價約6000元／平方米，到2005年3月，其房價已漲至24000元／平方米。
不到3年半，這一樓盤的房價瘋漲了300％。如此“高成長性”恰是上海房價的一個縮影。
與上海比，眼下京城三環內商品房單價多在萬元左右，看上去雖比上海低，但若按上海小區、樓盤相對較高的建設質量和較低的物業管理費來折算，北京的真實房價會比現在高出一大截。
在樓市“新政策”面前，一些相關部門抬出北京有全國最大的公務員群體、最大的涉外機構、最多白領等“6最”說為其辯白，上海業界也流傳著“9大理由”：世博會的拉動、跨國公司大量進入、海外購買力強等為后市看漲提供支撐。
中央黨校研究員曾業松指出，國民經濟持續發展的確增強了人們的購買力，但樓價的瘋長已遠遠超出同期居民可支配收入和消費價格指數漲幅，與“理性”相距又何止千里！
地價、建安、融資諸成本的增加的確會導致房價上漲，但絕非主要因素。國土資源部在全國32個主要城市的調研顯示，地價只占商品房成本的23％，其中北京土地占商品房成本的22．98％，上海只占16．15％。
上海市經濟管理干部學院朱林興教授指出，現在銷售的商品房基本是兩三年前或更早的時候，開發商以“協議轉讓”方式獲得的土地，地價并不高，開發成本一般只占房價的30％左右。所謂“高地價導致高房價”的成本上漲說，顯然不能解釋房價高的原因。
價格聯盟：開發商拉高房價？
那么，又是哪些非正常因素抬高了房價？樓評人士蔡為民指出，2000年以前，剛復蘇的房地產市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關系決定；而2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。伴隨著樓市開始成長、繁榮，各地的大房地產企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯盟。
朱林興教授指出，一方面，一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的“定價策略”方面也有體現：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。
“經營城市”：地方政府放縱房價？
開發商為何能輕而易舉地形成價格聯盟？近幾年各大城市的房價為何只升不降？一個重要原因是：地方政府某些“經營城市”的做法，對房地產市場起到了“托市”之效。在1999年以前，為拉動內需，各地出臺了鼓勵購房的措施，譬如實行買房退稅、貸款優惠等。但與此同時，地方政府也縱容了房價節節高漲。
其一，拔苗助長，急于將房地產培育成支柱產業。
其二，不對商品房進行成本、利潤核算，作為生活必需品的商品房，其定價完全放開，基本是開發商報多少是多少。一位不愿透露姓名的內業人士說，個別城市的個別區縣，為了抬高區域“檔次”，開發商將房價定得越高反倒越容易取得預售許可證，反之則要一等再等。
其三，對外地人買房不作限制，縱容炒房。
樓市“黑嘴”：搶占話語制高點？
近年來，一些專家、學者，在或明或暗的“贊助”“邀請”下，頻頻出現在各種論壇、媒體上，只說一些利益集團需要他們說的話，宣傳房價看漲的種種理由。他們占據著行業話語制高點，形成了一個行業性的“話語鏈”——當央行規范房地產業資金運作的121號文件一出臺，他們就開始“研討”、拋出“高地價導致高房價”；當央行提示信貸風險、要求商業銀行嚴格審貸時，他們說：“融資成本增加，房價將會增長”；當有人警告房價虛高應該降溫時，他們大加反駁說：“中國房地產絕無泡沫，至少也可以繁榮20年”；當“新國八條”出臺時，他們甩出“不能搞行政一刀切，還是要重市場調節”……總之是只唱房價看漲“同一首歌”。
“就像當年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣，這些人事實上是當起了‘房托’。”資深房地產觀察人士顧海波直言，相形之下，樓市“黑嘴”們更有市場，對輿論的導向作用更大。
“追漲殺跌”：炒家哄抬房價？
眼下，在北京、杭州、上海等地，商品房已成為一些人的投資品。在上海，自2004年第三季度以來，外來人員購買高檔房的比例不斷上升。價格越貴的房子，外來人員的購買比例越高，中心城區高檔商品房供不應求，房價上升。而高檔房價格的上揚，又對周邊中檔房、甚至城郊的低價房價格、行情走勢產生向上的拉動作用，最終刺激普通市民“追漲”或跟風提前消費。
國務院發展研究中心的有關專家指出，要穩定樓市，必須先剝去房價上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房價飛漲不是某個原因、某個力量單方面作用的結果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合,共同推動了房價上漲。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。
作者：：陳芳 徐壽松
（來源：經濟參考報）
| 
