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央行上海分行報告顯示：這些資金2/3用于開發投資1/3用于購房
本報記者 郭茹 發自上海
身處火爐之上的上海樓市，到底有多少外資在“興風作浪”？這一直是一個爭論不休的話題。
央行上海分行昨日(25日)公布了權威數據：投入房地產開發的外資占去年上海市開發投資的比例超過10%；而直接用于購房的外資出人意料的低，不過上海商品房總銷售額的三十分之一左右。
昨日公布的央行上海分行《2004年上海市金融運行報告》透露，據不完全統計，2004年1~11月，通過多種途徑流入上海房地產市場的境外資金總量超過222億元，較2003年增長13.5%，其中：用于房地產開發的約150億元；用于購房的約70億元。
去年，面對上海房價的快速攀升，有不少人士指出境外“熱錢”的涌入是導致上海房地產市場持續高漲的因素之一，并有種種對境外“熱錢”規模的猜測。央行上海分行在該報告中透露的222億元的數據，是第一次由官方部門發布的境外資金流入上海樓市的統計數據。
根據上海市統計局的數據，上海市去年全年房地產投資開發總額為1175.46億元，而2004年1~11月，用于房地產開發的境外資金就達約150億元，占上海市全年房地產投資開發總額約12.76%；上海市2004年商品房銷售(包括現房和期房)為2263.84億元，2004年1~11月用于購房的境外資金約為70億元，占上海市2004年商品房銷售額的比例約為3.09%。
該報告顯示，雖然上海本市居民仍是購房主力，但來自外省市和境外的人士也占了相當的比例，約占購房者總數的兩成左右。報告指出，房地產價格的持續攀升、人民幣匯率升值的預期以及對外資進入房地產領域政策限制的基本消除等，是吸引境外資金流入上海市房地產市場的主要因素。
復旦大學房地產研究中心的華偉博士認為，從央行上海分行的統計數據來看，境外資金主要流向了房地產開發環節，這與以寫字樓、賓館、酒店開發為主的上海樓市比較吻合。但數據顯示也有部分境外資金流入了需求環節，對此他認為，還應關注用于購房資金的主要流向，對該數據的結構性還應該繼續跟蹤。只有搞清楚境外資金的規模、投資結構等，才能判斷其對市場的影響有多大。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，去年房地產市場是境外“熱錢”流入的主要領域。目前來看，政府為抑制房地產市場價格的過快增長而出臺的調控措施已初步見效，房地產價格將會繼續回落。這將對限制“熱錢”涌入產生積極作用，從而也有利于緩解人民幣升值的壓力。
此外，央行上海分行還在報告中指出，上海市的房地產開發和消費融資高度依賴銀行貸款，應警惕并防范由此帶來的房地產金融風險。
統計顯示，2004年末，全市中資金融機構人民幣商業性房地產貸款余額為3503億元，2004年新增1023億元，占上海市各項貸款新增額的比例高達76%，占房地產開發資金來源總額(1700億元)的近60%。其中，個人購買新建住宅商品房的貸款額與住宅商品房預售額之比達42%。
該報告同時指出，統計顯示2004年上海市商品房供求關系趨向平衡，住宅商品房空置面積也明顯下降。全年新建住宅商品房供求比例(預售登記面積/批準預售面積)為1∶1.07,需求量略大于供應量。2004年末空置面積為126.5萬平方米，比上年下降51%。其中，空置一年以上的僅為75.8萬平方米，比上年下降21.9%。
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