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根據(jù)商家與商業(yè)地產(chǎn)之間的關(guān)系，可以將其簡(jiǎn)單劃分為租賃、自購(gòu)和定制三種形態(tài)。由于租賃形式相對(duì)普及和簡(jiǎn)單，它處于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的初級(jí)階段；資金涉及量更大、對(duì)企業(yè)實(shí)力要求更高的自購(gòu)經(jīng)營(yíng)方式是相對(duì)高級(jí)的形式；部分有著房產(chǎn)企業(yè)背景的企業(yè)開(kāi)始在嘗試自己開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，也有餐飲品牌委托開(kāi)發(fā)商給自己量身定做商鋪，這種定制模式將是商家與物業(yè)之間關(guān)系的終極形態(tài)。初級(jí)形態(tài)
形態(tài)描述：商家以租賃物業(yè)的形式展開(kāi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)。此類商業(yè)企業(yè)大多是中小規(guī)模的連鎖品牌，店面一般控制在1000平方米以內(nèi)，房屋租金一般占到了經(jīng)營(yíng)收入的較大部分。
優(yōu)勢(shì)：不會(huì)占用大量資金，適合資金相對(duì)有限的商業(yè)品牌迅速進(jìn)行擴(kuò)張；同時(shí)經(jīng)營(yíng)方式靈活，行情不對(duì)可以馬上掉頭。
劣勢(shì)：由于受到租金和房屋產(chǎn)權(quán)歸屬他人的限制，商家在決策和投入上往往有所保留，無(wú)法放開(kāi)手腳；經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性較差，口岸培養(yǎng)起來(lái)了租金大多會(huì)隨之上漲。面對(duì)高額的租金是放棄已經(jīng)養(yǎng)好的口岸還是為房東繼續(xù)打工，這往往成為商家的兩難選擇。
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定：風(fēng)險(xiǎn)防范能力將完全體現(xiàn)在品牌美譽(yù)度和經(jīng)營(yíng)管理水平上，同時(shí)這兩個(gè)方面也是租賃型經(jīng)營(yíng)品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在成本控制環(huán)節(jié)薄弱的企業(yè)，租賃連鎖經(jīng)營(yíng)模式將存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。
品牌代表：良木緣、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等擴(kuò)張迅速的餐飲連鎖品牌。
潛力指數(shù)：高級(jí)形態(tài)
形態(tài)描述：商家在自己購(gòu)置的商業(yè)物業(yè)上展開(kāi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。自購(gòu)型經(jīng)營(yíng)模式尤其適合中等規(guī)模餐飲品牌，經(jīng)營(yíng)規(guī)模一般均超過(guò)1000平方米，在分店的擴(kuò)張上他們往往會(huì)保持謹(jǐn)慎行事的態(tài)度。
優(yōu)勢(shì)：減少了房租帶來(lái)的成本壓力，通過(guò)對(duì)商鋪的投資強(qiáng)化本身餐飲業(yè)的發(fā)展，餐飲企業(yè)在擁有優(yōu)良資產(chǎn)之后增強(qiáng)企業(yè)后勁；由于產(chǎn)業(yè)是自己的，在店面的裝修投入、經(jīng)營(yíng)策略等方面更具有主動(dòng)性；不用追求一時(shí)的利潤(rùn)，其商品價(jià)格、品質(zhì)相對(duì)得到保障，生意和產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)。
劣勢(shì)：占用大量資金，增加企業(yè)迅速擴(kuò)張帶來(lái)的機(jī)會(huì)成本。
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，甚至餐飲品牌在經(jīng)營(yíng)失敗后企業(yè)仍然享有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。
行業(yè)代表：大蓉和、紅杏酒樓、孔亮鱔魚(yú)火鍋、俏江南等中高檔餐飲品牌。
潛力指數(shù)：終極形態(tài)
形態(tài)描述：由商家自己開(kāi)發(fā)修建，或委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)修建根據(jù)自己商業(yè)需求量身定做物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。商家與地產(chǎn)企業(yè)可以采取租賃或直接購(gòu)置的形式展開(kāi)合作經(jīng)營(yíng)。
優(yōu)勢(shì)：完全按照商家發(fā)展需要量身定做，在商業(yè)布局、功能設(shè)計(jì)等方面更加符合商家的胃口。
劣勢(shì)：資金投入較大，資金回收速度較慢；對(duì)于經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大的餐飲企業(yè)而言，自己開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏可操作性。
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定：從理論上分析，采取定制經(jīng)營(yíng)之后投資風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減小，但餐飲企業(yè)介入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后可能又會(huì)增加新的潛在投資風(fēng)險(xiǎn)，因此目前定制經(jīng)營(yíng)還限于大規(guī)模的零售商和有地產(chǎn)企業(yè)背景的餐飲企業(yè)。
行業(yè)代表：領(lǐng)地莊園、麥德龍、東方家園、沃爾瑪?shù)葥碛械禺a(chǎn)企業(yè)背景的大型零售商。
潛力指數(shù)：
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