外國投資者聚賭上海樓市

　　國際先驅導報上海特約記者 非語 報道

　　“在1995年，當美元見底時，泰國曼谷的房地產市場泡沫就開始破裂了。房地產價格的下降驚嚇到了外國的投機性投資者，同時，熱錢也就開始撤離了。上海與10年前的曼谷很類似。我認為，上海很可能會跟隨曼谷而去。”摩根士丹利亞洲首席經濟學家謝國忠在今年3月份如此說道。

　　上海房價比拼倫敦？

　　謝國忠說他現在在中國聽到的諸多關于上海房地產市場將持續走高的論調和他在1989年的東京和1997年的香港聽到的一樣。其中，最為著名的論調是：上海的房地產價格應該和香港、倫敦和紐約的房地產價格持平。一位來自美國堪薩斯城的先生說：“在上海價值40萬美元的一套同等水平的房子在倫敦售價200萬美元。”心理預期之高可見一斑。

　　在謝國忠等的泡沫論前面，許多支持上海房產牛市的經濟學家隨即反駁說，雖然摩根士丹利的經濟學家極力主張上海房產存在泡沫，但其投資決策者們卻以實際行動表現出對中國內地房地產市場的看好。

　　據報道，從2003年7月開始，摩根士丹利名下房地產基金MSREF與盧灣區政府控股的永業集團聯合投資“錦麟天地雅苑”，項目總投資預計達9000萬美元，在嘗到甜頭后，這個著名投行開始連續介入上海樓市。

　　外國投資者對于上海房產形成的哄搶勢頭是難以想像的。上海一家IT公司的職員鄭某的姐姐在華爾街工作，前不久剛剛委托鄭某在上海市中心現金購進了兩套住房。鄭某描述說：“我姐姐在華爾街的朋友最近一年來經常談到中國的樓市，有許多人開始思考來中國投資房地產。”

　　面對外資需求，開發商和銷售商也已開始主動出擊。均價7000美元/平方米、創上海公寓類住宅最高售價的“華府天地”，一直在運作去歐洲進行樓盤推介。此前，世貿集團已經攜帶其6個豪宅項目到澳大利亞、新西蘭和法國等地巡游推介一圈。另外，許多代理公司正在醞釀成立以海外購房團為直接銷售對象的專營代理部門。

　　“在最近一個時期，上海房地產市場投資的主體已經發生了改變，境外資金開始占據主流。”瑞士信貸第一波士頓首席經濟學家陶東分析說。

　　或走或留，外資不一

　　即使在今年5月11日的房產新政出臺后，許多國外投資商仍然表現得信心十足。

　　海外基金仲量聯行中國區執行董事郝思建對記者表示：“盡管未來6個月到一年內，上海房地產市場可能出現對價格的修正。但就基本面而言，上海房地產市場仍非常具有吸引力，房價從長期來看將保持上升趨勢。”

　　新政出臺之后，海外基金的在華投資并無撤離跡象。對于海外基金投資預期的評判，眾多觀點聚焦在人民幣升值上。另一家海外基金基強聯行的副總裁陳詠東表示，海外基金對中國地產市場的投入態度取決于兩大要素——一是市場長遠發展趨勢，二是自我升值能力。其中，人民幣升值預期，是“自我升值能力”的最大誘因。目前，外資房地產、海外基金在上海市場的開發面積不超過10%，人民幣升值預期是其在針對具體項目進行盡職調查中的重要一項。

　　但是，并不是每個海外投資者都這么認為。荷蘭INGRealEstate就在4月份退出上海房地產市場。

　　4月25日，上海復地(2337.HK)對外宣布，其持有六成權益的遠景房地產已于上周五(22日)與INGRealEstate旗下荷蘭國際房地產訂立協議，以3081萬元人民幣向后者收購松江復地的30%權益，作價人民幣3080.52萬元。

　　此外，摩根大通也在4月份以每股平均價2.09港元，減持上海復地270萬股，涉及金額約564萬港元，持股量由9.28%降至8.97%。分析師指出，包括ING在內的海外基金正在轉變其戰略方向，從上海的住宅市場撤出。

　　事實上，一個有趣的理論正在上海房地產市場流行，而這也同樣適于外國投資者。這個理論說的是，房產泡沫持續的時間總是比人們預想得要長，但是終有一天要破滅。現在的外國投資者都自信泡沫還能持續，不甘心就此退出，但其實誰也不想成為泡沫破滅前的接盤者，一切都要依靠時間的檢驗。