中瑞拖延地款 宣稱可調動百億資金拿不出3.8億

　　本報記者 汪海寶 中新社記者 朱小央

　　2005年5月8日，是中瑞財團“中瑞·曼哈頓”項目二期土地款交納的日期。浙江省溫州市土地局按時發出催款通知書，溫州市財政局按時查看財政賬戶。中瑞財團卻沒有按時匯入款項。土地局和財政局兩家單位被告知，“五一”節的7天長假應該除外。

　　一個星期后，記者再次來到溫州市土地局，被告知中瑞土地款交納可以延期2個月，此事已得到市長的簽字同意。當詢問中瑞財團遞交延期報告的理由時，卻無法得到明確的答案。中瑞財團也回避了記者的采訪。

　　市長身邊的工作人員告訴記者，領導做此批示，是基于當前房產形勢下溫州經濟發展的通盤考慮。據溫州市招投標中心透露，政府又將拿出7塊土地進入招投標程序。對中瑞財團“依章辦事”可能會挫傷競拍者的積極性。

　　但已有一些房地產開發商抱怨這種“寬容”有違土地招投標的公平公正。

　　當初宣稱可以調動百億資金的中瑞財團，如今對3.83億元的土地款交納一再推延。個中疑惑讓各界猜測，也引發對溫州房勢走向的憂慮。

　　中瑞一度成為投資風向標

　　從新聞策劃的角度看，2004年6月中瑞財團的成立無疑集中了諸多賣點：正值溫州炒房團席卷大江南北的非議時期，溫州第一位“紅頂商人”、溫州市政協副主席兼神力集團董事長鄭勝濤為法人代表，聯合溫州九家行業龍頭企業，均攤出資成立中國第一家以“財團”命名的企業。財團成立的新聞發布會上，當事人直言以“資本為核心”，意欲進軍敏感的金融領域，并公開宣稱可以調動100億資金。

　　從那以后，中瑞財團的一舉一動就成了各界關注的焦點。有專家質疑“溫州財團會是更大的炒房團”；許多市民留意中瑞財團的投資動態，并以此作為投資風向標；上級銀行監管部門則從中察覺出非法融資的傾向，要求下屬單位嚴格監控各成員企業的資金流向。

　　2004年11月8日，中瑞財團在溫州江濱路造船廠的土地拍賣會上，以15.3333億元奪得標的，比7.7億元的招標起始價高出近1倍，刷新了溫州國有土地出讓的成交價紀錄。業內人士根據規劃建筑面積進行計算，該項目房價普通建筑成本將在每平方米12000元人民幣以上。對溫州這樣的中等城市來說，這個成本無疑創出了歷史最高。2004年的冬天，溫州房市溫度接近萬元沸點，中瑞的中標猶如再添一把火。就在拍賣會結束的次日，溫州房產中介所里位于江濱路地段的許多樓盤，掛出了每平方米上漲1000元的更改字樣。人們相信，中瑞財團的大膽出手就是房市信心的保障。

　　內部認購被緊急叫停

　　考慮到中標數額的巨大，溫州市政府允許中瑞土地款分期交納，首期25%的土地款在今年元月6日繳納，合同規定5月8日必須再繳納總款的25%。其余50%的款項將在今年9月8日付清。

　　就在中瑞財團中標后不久，許多房產中介所便開始出現了中瑞地塊的號子，也就是內部認購權證。認購書上說明：凡意愿購買中瑞房產的，預交100萬元作為借款，可以優先供房。號子在短時間內最高加到5萬元就消失了，原因是這種被認為帶有非法融資嫌疑的內部認購很快被叫停，監管部門明確禁止了這種行為。據內部知情人透露，這紙禁令讓許多已交錢的炒房者有所顧忌，紛紛退出。

　　在首期土地款進入財政戶頭后，中瑞財團公布了項目方案，命名“中瑞·曼哈頓”，定位為“空中別墅”，并承諾，將推行完全公開的陽光操作模式，拒絕任何炒房行為。

　　中瑞集團的有關負責人稱，今后“中瑞·曼哈頓”項目空中別墅銷售將提高門檻，會實行每人限購一套的措施。同時還會采用房地產信托模式，支持業主自住，力求打造一個真正高檔的居住領地。

　　安全信托的風險所在

　　據中瑞房產對外宣傳所稱：“……在當前不動產信托投資方式在全球漸成市場投資主流的前提下，為了滿足廣大人士的需求，中瑞財團引入了高安全性能的房地產信托模式，此舉的成功實施，吸引了來自全球的溫州人的眼光。”

　　在涉嫌非法融資行為被制止后，中瑞找到了房地產信托模式。

　　據中瑞財團的代理機構、金信信托投資股份公司的工作人員介紹，中瑞財團首期信托計劃規模為4億元人民幣，信托的存續期為15個月，一般信托募集期為1個月。

　　為使信托計劃如期實施，中瑞財團采取優先權的方式推介其樓盤。售樓小姐說，每套信托單位為220萬到350萬人民幣，年息為4%，期限為15個月。年輕漂亮的售樓小姐堅稱這種信托方式沒有其他風險，惟一受損的可能是機會成本。

　　信托業內人士解釋，中瑞的信托是以其招投標所得地塊為抵押的。如果中瑞的樓順利建成賣出，自然是沒有風險的。但是，如果籌不到足夠的資金按時繳納土地出讓金。土地要重新被拍賣轉讓，在清算時，必須先繳清金融機構的貸款、國家的稅收以及員工的工資等等，剩下的才按比例償還信托購買者。房地產信托的風險就在于項目的半途而廢。并且就中瑞目前的資金缺口，估計要募集數輪信托才能解決。當然在信托尚未成立前，認購者還不存在風險。

　　5月初的一天，中瑞通過當地權威媒體《溫州日報》告訴市民，“一直備受廣大市民關注的中瑞·曼哈頓空中別墅項目今天進場試樁。此舉標志著該項目的建設正式進入實施階段。”這條消息給許多擔心該項目有所變化的市民一顆定心丸。

　　溫州市土地局的工作人員指出，這一樁只是勘探樁，不是通常認為的施工樁。由于前置條件尚未具備，中瑞目前的施工許可證尚未取得，何時能夠進場施工還無法確定。

　　富豪們的信心何在？

　　在溫州高檔辦公樓內，中瑞·曼哈頓“空中別墅”的售樓處，售樓小姐指著精美的模型介紹：這里將是溫州富豪們集中的家園。每平方米2.1萬元的均價、三四百平方的戶型面積自然地將這里與普通老百姓隔離開來。據了解，中瑞的首期售價刷新了中國同等城市房價紀錄。

　　招投標中心的工作人員表示，中瑞的開價高得離譜。但售樓小姐稱，和溫州本市的其他樓盤相比，中瑞·曼哈頓將會是最高檔的。

　　中瑞·曼哈頓“空中別墅”提供了江景概念、人車分流概念、空中私家別墅概念、高品質的物業管理、“菜單式”的精裝修等五大賣點，并表示裝修設計引入香港理念，物業管理將引自于歐洲。

　　據記者的外圍了解，中瑞財團在進行項目投資之前的確做過調查，舉行過二次市民征詢會，也確有不少富豪表示會購買高檔住所。但在中瑞調查的那個時期，溫州市區的房屋是賣方市場，房屋一級市場籌碼完全被鎖定，根本無法從公開的渠道買到房子。

　　此一時彼一時，今年5月10日，溫州市區凱潤花園出現50套房子公開銷售，這種現象在近幾年的溫州是罕見的事兒。如今在房產二級市場，持幣觀望的氣氛十分濃郁。5月16日，到下午三點鐘，溫州市房屋交易產權登記管理中心交易量僅12件，跌入今年交易的最低谷。

　　記者向一些有錢人詢問了對中瑞·曼哈頓的購買意向，大多表示要等樓房蓋好之后再買。此外，中瑞地價款能否繳清？中瑞房地產開發商的三級資質是否具備開發高檔樓盤的條件等等，都使富豪們產生種種疑慮。鄭先生說，以目前的情勢來看，寧可等樓宇蓋好之后，多花一二百萬元去買現成的，也不愿現在去冒這個風險。陳先生稱，樓盤高不高檔，要等蓋好之后才能知曉，光看廣告和模型是無法判斷的。

　　溫州房市最大的懸念

　　近年來溫州的房價在泡沫聲中一再突破人們的心理底線，并高居國內同等城市榜首。溫州的居住成本增加，外來民工用腳選擇離開，連續兩年出現民工荒現象。溫州制造企業抵御不了房地產誘惑，紛紛投身下海，開發房產項目，與“善于使用合力”的溫州購房團遙相呼應。有數據顯示，溫州大型企業集團，60%以上涉足房地產業。

　　中瑞財團成立正值房市高點，股東單位除了神力和國光一直進行房地產開發外，其余的企業幾乎都是從事制造業。中瑞財團以天價奪標，時逢國家對房市的調控，加息、期房限轉、房產交易營業稅規定，這些都給中瑞財團的涉世之旅重重設障。中瑞項目因運作資金、市場信心所困苦苦前行，制造了溫州房市最大的懸念。