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利率提高、營業稅政策出臺導致投資客購房大大減少，新盤的開發商也開始慌了，不敢再壓樓盤
□ 本報記者 彭婷婷
李明最近禍不單行。
3月份加息之后，這位上海高端炒房者就將手中的幾套小戶型的房源在中介所里掛了牌。一個半月的時間里，幾乎沒有人來咨詢，最后他只好作罷。
但在5月11日七部委再次重拳出擊房價后，如同李明這樣的高端炒房者真正感到了威脅，他們手里握著的短線投資房源似乎成了燙手山芋。
在上海，很多像李明這樣投資房產的人手中都握有不下10套的房源。兩年以前售價是30萬元的房子，現在掛牌的價格大約是80萬元，“我的房子在市中心，又是小戶型，宏觀調控以前，這房子很好出手的。”李明訴說著他們這群人的命運。
高端二手房急著出手
在七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》出臺之后，二手房市場出現了增幅較大的拋售，主要是購買不足兩年而進行委托交易的高檔房源，投資者希望能趕上老的營業稅政策。
宏觀調控對短線投資的遏制比較明顯：假設一套原價為90萬元的房源，不到兩年的時間出售，房屋售價100萬元，獲利10萬元，按上海的政策，營業稅需交5000元，城建稅需交350元，教育費附加150元，河道整治費50元，總計5550元，但是按照聯合出的政策，營業稅為5萬元。
“我們手里的房源每天都在幾十套的增加，而且都希望在6月1日以前賣出去，但是買房的人卻十分少，上海的房市在幾次調控后，已經從賣方市場轉向了買方市場。” 信義房屋租賃公司行銷部的工作人員稱。
近期出臺的各項宏觀調控政策造成上海二手房市場供求關系發生較大變化。上海市二手房指數辦公室近日公開的數據表明，4月份上海二手房市場成交量下降，部分中介門店二手房成交量降幅甚至在50%以上。從需求方來看，受到房地產市場未來走勢尚未明朗以及購房貸款門檻逐步提高等因素的影響，投資性需求短期內急劇下降，除極少數堅決看好后市的實力投資者仍選擇進入之外，絕大多數表示暫時不再輕易涉足二手房市場。
根據規定，期房禁止轉讓，實行實名制購房，未取得房產證的短線炒家無法進行交易。即使是已取得房產證的炒家，受銀行轉按揭手續的影響，在6月1日前也難以完成交易。
因此，除了手中房源是高檔戶型，急需資金周轉的客戶繼續拋售外，一部分投資者悄悄取下了自己在房屋中介的牌，考慮由售轉租，變短期投資為中長期投資或是邊租邊售。據房產之窗網樓市監測系統顯示，從5月13日至今，每天都有40-50套房撤出。其中一部分投在租賃市場，但由于集中的拋房，也很難從中獲得預期的收益。上海部分地區的房屋出租價格已經出現了跌勢。
新樓盤苦等買家
利率提高、營業稅政策出臺導致投資客購房大大減少，新盤的開發商也開始慌了，不敢再壓樓盤。但是，上海住宅商品房的交易量從4月開始就已經萎縮，當月期房預售比上月下降37%，其中內環線內區域下降54%，中外環和中內環的58個4月上市的新樓盤中，有13個樓盤的銷售額從5月4日至5月16日都為零。
有分析師認為，目前待售的樓盤不僅受到來自二手房市場的拋盤壓力，還要面對巨大的上市壓力，此外上海還將出臺相應的細化措施來落實中央政策，將本輪調控進行到底。一些資金不足的開發商將受到“資金和土地”的雙重壓力，不排除會出現“降低銷售價格回籠資金”的局面，景氣較好的時候形成的價格聯盟可能出現破裂。
房產之窗的監測信息表明，從5月7日-5月13日，一周內上海市住宅成交均價為8141元。成交量繼續萎縮，雖然均價略有回調，但從各板塊的樣本樓盤走勢來看，部分板塊出現了價格松動。本周監測的28個板塊，11個板塊出現均價下跌，17個板塊均價上漲。
在18日的監測信息中，商品房住宅的成交價已經降到了6928元。基強聯行投資管理(中國)有限公司投資研究及顧問投資研究的有關人士認為：“政策在頒布3個月以后應該能看見效果，上海從3月份開始調控房產市場之后，4月份的交易量已經開始萎縮了。”
該人士進一步指出，盡管樓盤出現了銷售停滯的情況，但是房價還不會跌，到第三季度可能會有一些變化，一方面可能舊樓盤的開發商會頂不住，另外一些新開的樓盤價格會出現下降。
【述 評】“標竿”效應
只要政府出來一個和房地產有關的政策，上海地產界就要緊張一陣，其敏感度可見一斑。
上海樓市是中國樓市的先行者，和樓價有關的一切指標，都是中國房價的一個參照指標。近期出臺的房產新政，也主要針對上海、杭州、蘇州等區域房價增速過快，增幅過高進行的調控。
這次全國性的調控主要打擊短期套利投資，市場的反應是高檔樓盤紛紛“跳水”拋盤，接盤者幾乎為零。
杭州的樓市炒家們開始坐立不安，最有升值潛力的西湖邊景觀房也掛在了交易網上。這兩天，來自溫州、上海、義烏等地的炒家紛紛把手中為數不小的“空關房”在網上掛牌出售。
復旦大學房地產研究中心的尹伯成教授說：“從幾個城市幾乎一樣的反應來看，他們的樓市格局、購買人群特點以及行業發展現狀和上海是一個類型的。上海如果能比較平穩地度過宏觀調控帶來的房產市場的整頓，那么其他城市也能做到。”
雖然目前一些資金鏈條出現問題的投資者大量掛牌，但由于市場預期不好，沒有收購者，市場上房價的高低并沒有實際意義，因此在6月1日之前房價不會上漲，但也不太可能出現大幅下挫的情況。
支撐上海房價屢創新高的不僅有來自國內商業銀行的房貸資金，而且還有來自“地下信貸”的民間游資以及來自海外的各類資金。這些處于國有商業銀行掌控之外的“體外”資金，是否因央行房地產信貸政策和國家調控而撤離，能撤離多少，目前還無法做出判斷。
在《意見》頒布以后，各城市將會根據自己的情況制定細則，“上海應該是最先出臺的，上海的房價的走勢也就可以預測這幾個城市房價的大致走勢”。(彭婷婷)
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