七部委聯(lián)合下發(fā)新規(guī)一周 尚未撼動(dòng)北京新房?jī)r(jià)

　　作者 謝紅玲

　　七部委聯(lián)合下發(fā)《通知》一周，北京新房市場(chǎng)部分消費(fèi)者持幣觀望的現(xiàn)象有增無(wú)減。總體銷售勢(shì)頭放緩，但暫無(wú)樓盤拉低出貨。

　　對(duì)比前兩個(gè)“國(guó)八條”出臺(tái)后的反響，開發(fā)商們的心態(tài)也不再那么浮躁。其中最關(guān)鍵 的因素一是政府的殺威棒直指投機(jī)購(gòu)房者，二是政府借助行政手段“穩(wěn)定”房?jī)r(jià)的意味高于“打壓”。

　　升還是降？在市場(chǎng)表現(xiàn)不明朗的時(shí)候，房?jī)r(jià)的走勢(shì)更加牽動(dòng)人心。

　　土地供應(yīng)不足支撐房?jī)r(jià)

　　土地供應(yīng)不足導(dǎo)致商品房新增供應(yīng)量不足，在市場(chǎng)上的總體表現(xiàn)就是供應(yīng)小于需求，房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲——這是今年來(lái)自北京地產(chǎn)界的主流認(rèn)識(shí)。那么，土地供應(yīng)究竟處于什么形態(tài)呢？

　　近日有消息稱，《北京市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃》已通過(guò)北京市政府市長(zhǎng)辦公會(huì)審議。計(jì)劃顯示，2005年度北京市計(jì)劃供應(yīng)土地6500公頃，其中新增經(jīng)濟(jì)適用房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃。其他大量土地為基礎(chǔ)設(shè)施用地、科教文衛(wèi)體和行政辦公用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地及商服用地。盡管官方認(rèn)為，加上去年“8·３1”提前釋放的土地1290公頃，北京的土地供應(yīng)很充足，不會(huì)出現(xiàn)土地緊張局面，但綜合來(lái)看，真正供應(yīng)給房地產(chǎn)開發(fā)的地塊并不多。

　　“最要緊的是，這些計(jì)劃中的土地何時(shí)能落實(shí)”。北方地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钋嗾f(shuō)，“只有這些土地放到交易市場(chǎng)實(shí)行招、拍、掛，才能形成真正的土地供應(yīng)。而且，只有這些土地變成熟地，才有可能在較短時(shí)間內(nèi)真正形成樓市上的有效供應(yīng)，增加商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量。事實(shí)上，現(xiàn)在不僅開發(fā)商在感受拆遷難，負(fù)責(zé)整理土地的政府部門一樣頭疼，而地塊整理不出來(lái)就沒(méi)辦法轉(zhuǎn)化成商品房市場(chǎng)的有效供應(yīng)。”

　　楊青透露，很多“8·３1”過(guò)關(guān)的項(xiàng)目因?yàn)椴疬w問(wèn)題而停滯不前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)今年1～5月的供應(yīng)量比去年明顯減少，新盤也不多，所以北方地產(chǎn)正在推廣的兩個(gè)位于優(yōu)勢(shì)地段的樓盤銷售勢(shì)頭一直都還不錯(cuò)。京西的10號(hào)名邸是個(gè)高檔公寓，最小戶型面積也在200平方米以上，總價(jià)都超過(guò)200萬(wàn)，但從“五一”到現(xiàn)在兩周內(nèi)就賣掉了10套；位于北三環(huán)的小戶型項(xiàng)目“城市出品”在今年推出后不到兩個(gè)月的時(shí)間里已賣掉一棟樓的2／3，據(jù)說(shuō)買家多數(shù)是從城外回流的。

　　楊青從“城市出品”的客戶特點(diǎn)分析，得出一個(gè)結(jié)論“北京四環(huán)外住宅受政策影響的可能性更大”。他說(shuō)：“飽受交通擁堵之苦的城外大盤居民正在回流，成為城市住宅的又一股購(gòu)買力。另外，大量分布在五六環(huán)的高檔低密度住宅受政策負(fù)面影響會(huì)比較大。”

　　但是，京東的樓盤因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，投資客戶占的比例相對(duì)較高，銷售形勢(shì)就沒(méi)有那么樂(lè)觀。七部委的聯(lián)合措施精確打擊投機(jī)客，讓東部樓市成為新政策風(fēng)險(xiǎn)高地。

　　兩家知名企業(yè)的高管先后向記者透露，進(jìn)入5月之后樓盤銷售勢(shì)頭明顯放緩，訪客銳減，成交比例上升但總量下跌。不過(guò)，這種現(xiàn)象在北京其他區(qū)域的反應(yīng)都不明顯。

　　中心城區(qū)房?jī)r(jià)依然看漲

　　建設(shè)部研究中心研究員文林峰認(rèn)為，由于過(guò)去市場(chǎng)發(fā)展一直比較平穩(wěn)，新的調(diào)控政策對(duì)北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。與全國(guó)其他一些大城市房?jī)r(jià)快速上漲不同，北京近幾年的平均房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，從未進(jìn)入增幅前10名，也沒(méi)有超過(guò)10%的漲幅。

　　另外，北京市的投資性購(gòu)房與長(zhǎng)三角熱點(diǎn)地區(qū)有很大區(qū)別。北京市是以長(zhǎng)期出租獲取穩(wěn)定回報(bào)為主，長(zhǎng)三角地區(qū)是以短期內(nèi)快速炒作為主，因此新政策的影響會(huì)較小。但對(duì)于中心城區(qū)，由于存量土地盤活難度越來(lái)越大，與需求相對(duì)應(yīng)的土地供應(yīng)相對(duì)短缺，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)，受供求關(guān)系影響，可能還會(huì)略有小幅上漲。

　　北京高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司住宅代理部助理董事鄧健女士也認(rèn)為，新政策雖然對(duì)住宅市場(chǎng)的投機(jī)行為有所打擊，但是對(duì)于北京市場(chǎng)而言影響會(huì)小于預(yù)期。首先，北京住宅產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間較長(zhǎng)，通常在1年左右。住宅業(yè)主在未獲得產(chǎn)權(quán)證之前很難完成法律承認(rèn)的房產(chǎn)交易。于是有很大部分二手住宅交易是在持有物業(yè)兩年之后完成，這樣僅需根據(jù)差額繳納稅款。此外，北京住宅價(jià)格相對(duì)其他城市一直較為穩(wěn)定，并且投機(jī)行為有限，所以相信該市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展的勢(shì)頭。

　　高力國(guó)際最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京中高檔住宅市場(chǎng)受之前央行上調(diào)個(gè)人住房貸款利率政策的影響并不顯著，中高檔住宅新盤售價(jià)甚至略有上揚(yáng)。截至2005年5月，北京市中高檔住宅市場(chǎng)新項(xiàng)目的預(yù)售均價(jià)為每平方米13195元，較第一季度末上揚(yáng)4%左右。相比之下，第一季度末的中高檔住宅市場(chǎng)新盤的預(yù)售價(jià)與2004年年底持平。

　　高端市場(chǎng)壓力顯現(xiàn)

　　“坐商”是北京發(fā)展商的一個(gè)共同特點(diǎn)。一方面得益于北京這個(gè)城市的集聚效應(yīng)，一方面得益于市場(chǎng)需求的旺盛。不出門，在報(bào)紙上發(fā)布個(gè)開盤的消息，房子就賣出去了，有什么必要去外地吆喝呢？更別提出國(guó)賣房了。所以，對(duì)上海世茂濱江滿世界去賣樓，北京的開發(fā)商以前根本就不屑效仿。

　　然而，這種情形在今年有了轉(zhuǎn)變，以SOHO尚都為代表的一批樓盤跑到山西、溫州去推介，鳳凰城、住邦2000甚至遠(yuǎn)走歐美去推銷。據(jù)說(shuō)效果都還不錯(cuò)，各有斬獲，住邦2000在美國(guó)吸引的首批購(gòu)房者5月20日專程到北京現(xiàn)場(chǎng)簽約。

　　北京的開發(fā)商從“坐商”到“行商”，先行改變的是高檔住宅和高檔商務(wù)樓盤，這說(shuō)明高檔房產(chǎn)的銷售難度在增加。系列調(diào)控政策的出臺(tái)、尤其是七部委聯(lián)合發(fā)出的《通知》嚴(yán)打投機(jī)購(gòu)房者，破壞了一些本地投資者的心理預(yù)期。本地需求減少，就需要異地甚至異域需求來(lái)補(bǔ)充。高檔商品房市場(chǎng)原本就是個(gè)外銷客戶占比很高的市場(chǎng)。

　　北京世聯(lián)地產(chǎn)副總王正宇分析認(rèn)為，新政策對(duì)豪宅市場(chǎng)的沖擊會(huì)大一些，尤其對(duì)那些一直在凸顯投資價(jià)值的市區(qū)內(nèi)公寓性豪宅的影響首當(dāng)其沖。據(jù)他從豪宅銷售一線掌握的數(shù)據(jù)，豪宅消費(fèi)采取按揭方式的還是占大多數(shù)，而央行限貸的重點(diǎn)就是這部分人群。銀行個(gè)貸出問(wèn)題最多的正是豪宅貸款，騙貸、假按揭多出于此(不過(guò)，市場(chǎng)也有另一種說(shuō)法：相比低價(jià)房消費(fèi)者，銀行似乎更愿意把貸款放給資信較強(qiáng)的高價(jià)房買家，低收入者的還款能力不被看好)。此外，王認(rèn)為，主打投資牌的樓盤日子會(huì)比較難過(guò)了，因?yàn)檎�策在遏制人們的投資欲望。

　　政策利好市場(chǎng)基本面

　　無(wú)論在哪賣，只要房子還能賣出去，開發(fā)商就不會(huì)主動(dòng)降價(jià)。“政策一出，房?jī)r(jià)應(yīng)跌，這決不是好事情。就像房?jī)r(jià)暴漲有問(wèn)題一樣，房?jī)r(jià)暴跌也會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)的打擊也會(huì)延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，廣州樓市就是個(gè)前車之鑒”。一位從廣州移師北京的房地產(chǎn)專業(yè)人士稱。他至今對(duì)廣州房?jī)r(jià)受政策左右?guī)啄赀B續(xù)下跌的情形心有余悸，有些擔(dān)心北京房?jī)r(jià)也會(huì)步廣州后塵。

　　但同樣屬于南軍北上之列的王正宇對(duì)北京市場(chǎng)的信心很堅(jiān)定。他說(shuō)：“從南方樓市的發(fā)育過(guò)程看，北京市場(chǎng)很正常，購(gòu)買7000元價(jià)位房子的多數(shù)是首次置業(yè)者，屬于準(zhǔn)中產(chǎn)階層，也是市場(chǎng)主力。這類人會(huì)越來(lái)越多，購(gòu)買力也會(huì)持續(xù)釋放。另外，在政策作用下，樓市炒作之風(fēng)將被遏制，開發(fā)商會(huì)踏踏實(shí)實(shí)做產(chǎn)品了，這無(wú)疑會(huì)讓那些有真實(shí)需求的買家增加置業(yè)信心。”