房地產(chǎn)新盤觀望氣氛漸濃 二手交易急趕末班車

　　本報(bào)記者 吳曉波 發(fā)自廣州

　　上周是七部委出臺(tái)調(diào)控文件后的首個(gè)周末，記者踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，不僅大多數(shù)樓盤人流寥落，就連不少中介都表示，目前廣州的買樓者已經(jīng)開始進(jìn)入觀望狀態(tài)。

　　一手房市場(chǎng)風(fēng)雨欲來

　　不少開發(fā)商的“五一”年中總結(jié)會(huì)，時(shí)間大為延長(zhǎng)。“我自從11日出差回來后，已經(jīng)連續(xù)四晚都開會(huì)到3點(diǎn)了，估計(jì)這會(huì)還得開一周。”某樓盤的銷售總監(jiān)如此抱怨。七部委調(diào)控文件發(fā)布后，大多數(shù)開發(fā)商開始急商應(yīng)對(duì)舉措。

　　雖然開發(fā)商們對(duì)該文件大都持歡迎態(tài)度，認(rèn)為對(duì)廣州地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有幫助，可是不少人已經(jīng)失去了年初預(yù)期樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲的樂觀情緒。大家一致表示下半年的樓價(jià)應(yīng)該不會(huì)暴跌，而持平穩(wěn)走勢(shì)，同時(shí)比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)較強(qiáng)。

　　不僅如此，一些開發(fā)商一反以往不愁賣的常態(tài)，在布置下半年計(jì)劃時(shí)，紛紛加大了推廣費(fèi)用的比例及優(yōu)惠促銷的力度，如三十年貼息之類的促銷已經(jīng)開始出現(xiàn)。還有一些發(fā)展商透露，房產(chǎn)新政出臺(tái)后，一些存在炒家的樓盤為免炒家低價(jià)拋盤，與在售的一手樓構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，遂與炒家協(xié)商將房屋以原價(jià)收回或向炒家退還誠(chéng)意金，將房屋重新“收回”售樓部出售。

　　另一方面，消費(fèi)者的觀望情緒也在逐漸增大。不少投資型樓盤出現(xiàn)了少見的退籌現(xiàn)象，特別是珠江新城一些高價(jià)樓盤，投資買家前來要還誠(chéng)意金的比例在這一周內(nèi)迅速上升。曉港地鐵站附近新開盤的某小復(fù)式樓盤，供應(yīng)量只有200多套，但“五一”期間已經(jīng)有400多人下了誠(chéng)意金，可是在其15日公開發(fā)售后，只有100人左右認(rèn)籌。

　　在海珠雙子星城這個(gè)投資者比例占了過半的樓盤，目前已經(jīng)有炒樓團(tuán)在業(yè)主論壇上打包出售30多套住宅，但消費(fèi)者的觀望態(tài)度也很明顯，大多表示雖然價(jià)格吸引，但這些房子肯定難以趕得及在6月1日前辦好轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因此不會(huì)考慮。

　　仲量聯(lián)行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前不少對(duì)市場(chǎng)走向的分析，過度關(guān)注于短期趨勢(shì)，其實(shí)所有房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)經(jīng)歷起落。這不僅有助于市場(chǎng)回歸理性，同時(shí)能為那些由于房?jī)r(jià)無限上漲而無力進(jìn)入市場(chǎng)的投資人士創(chuàng)造投資機(jī)會(huì)，從而從根本上有益于市場(chǎng)的發(fā)展。他認(rèn)為以海外人士為對(duì)象的投資型物業(yè)由于供應(yīng)量不足，其價(jià)格將較少受到市場(chǎng)變化的影響。而易受市場(chǎng)快速回落影響的房地產(chǎn)是一些位于市中心或市中心附近，尚未確定租戶的投資型物業(yè)。

　　廣州珠江恒昌有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政策出臺(tái)后，目前在二手和一手的終端來看，確實(shí)有銷售壓力。但廣州地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入住房升級(jí)年，基本上主流的買家都是為了改善生活為主，而且廣州市政發(fā)展得力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，這么多利好因素支撐下，房?jī)r(jià)不可能比現(xiàn)在大幅下降。

　　二手市場(chǎng)開始陣痛

　　在廣州市房管局交易中心，記者遇到心急如焚前來查詢的業(yè)主張先生，他表示，自己因工作調(diào)動(dòng)出售了正在住的預(yù)售房，正在辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，而在“五一”期間他已經(jīng)拿著首期在新工作地點(diǎn)附近再買了一套房子。可是現(xiàn)在出臺(tái)了這個(gè)新政策，他很擔(dān)心自己的房子不能轉(zhuǎn)讓。

　　而剛剛簽了二手房買賣合同的陳小姐則訴苦說整天都睡不好，因?yàn)樗�在買到難得的平價(jià)單元后，在簽合同時(shí)同意替業(yè)主付稅費(fèi)，結(jié)果新政策一出，中介算出來如果不能在6月1日前辦好交易，她還要多交幾萬元的稅費(fèi)，為此她顯露出一臉的無奈。

　　新政策出臺(tái)后，房管局交易中心大廳咨詢臺(tái)的人流明顯增多，除了像以往那樣查樓盤預(yù)售信息的，還有不少人咨詢自己的房子能否過戶，能否趕在6月1日“大限”前辦好手續(xù)。因?yàn)榘葱抡�策的�?guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓已購(gòu)買兩年內(nèi)的物業(yè)，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。像陳小姐那樣購(gòu)買了兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手的房子，總價(jià)是50萬元，如果能在5月31日前轉(zhuǎn)手成交并全部辦理相關(guān)的手續(xù)，按現(xiàn)時(shí)稅收政策，只需交7000多元的稅費(fèi)，但是如果在6月1日后成交，則其需繳稅2.5萬元左右。

　　有中介人員表示，業(yè)主如果無法在本周內(nèi)辦理完所有手續(xù)，估計(jì)將無法趕上6月1日新政實(shí)施前的末班車。因?yàn)椴簧僦薪槿藛T在5月18日到稅局遞交材料時(shí),收到的回執(zhí)都顯示將于5月30日辦理完畢。如今已經(jīng)有部分業(yè)主提出，為了避免交納近6%的各類新稅費(fèi)，愿意走以往極少人采取的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與模式來做交易。雖然財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與也要交納3%的契稅及房地產(chǎn)交易費(fèi)、印花稅等，但相較新標(biāo)準(zhǔn)的稅費(fèi)來說，還是低了不少。

　　房管局某人士私底下表示，政策一出，“二手中介要經(jīng)歷短暫的冬天了。”廣州某著名中介透露，新政策出臺(tái)不到一周，該中介轉(zhuǎn)讓二手房的客戶中已有近三成主動(dòng)要求降價(jià)拋售房屋，其中最高降幅為10萬元。而且不少客戶都要求在6月1日前找到買家并且辦好向房管局遞件的手續(xù)。

　　合富置業(yè)是廣州一手代理機(jī)構(gòu)合富輝煌的下屬企業(yè)，因此以往的盤源有不少來自發(fā)售不久的新盤，其負(fù)責(zé)人表示，在成交中預(yù)售房轉(zhuǎn)讓約占其成交總額的20%左右，而兩年內(nèi)的新房占的比例也不算少。不過她表示，番禺區(qū)是率先實(shí)行新政的相關(guān)稅費(fèi)和預(yù)售契約不能轉(zhuǎn)名等政策的區(qū)域，從房管局和各中介行的數(shù)據(jù)顯示，番禺在新政實(shí)施后的市場(chǎng)活躍程度仍然非常高，樓價(jià)也在穩(wěn)中上升，當(dāng)?shù)氐馁I賣雙方能完全消化政策并按章辦事。番禺給廣州其他區(qū)域帶來了一個(gè)很好的先例，相信廣州市民現(xiàn)時(shí)最需要一個(gè)消化期，讓市場(chǎng)有一個(gè)適應(yīng)的過程，未來的樓市會(huì)通過自我調(diào)節(jié)往更健康的方向發(fā)展。

　　滿堂紅負(fù)責(zé)人則表示，他們的主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍中，預(yù)售房轉(zhuǎn)讓只占了5%左右，兩年內(nèi)新房則占20%左右，新政策出臺(tái)雖然會(huì)有一定影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不算嚴(yán)重。不過短期內(nèi)，無論是業(yè)主還是買家的觀望情緒還會(huì)比較明顯。廣州樓市炒家比例很小，大多數(shù)炒家也相當(dāng)理性，炒樓利潤(rùn)不像上海等地那么高，新政出臺(tái)后，他們更多的是在觀望后市，最壞的打算就是變作“房東”，將房屋出租。

　　另有部分中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，相信新政策會(huì)促使二手市場(chǎng)洗牌加劇，并使中低收入的工薪階層更為獲益。雖然目前廣州市政府也進(jìn)行了房改房上市的全面解禁以及調(diào)低轉(zhuǎn)讓房改房的個(gè)人所得稅，但這些利好與目前二手樓市面臨的利空相比，還是不能救燃眉之急。

　　新政策雖然出發(fā)點(diǎn)是為了規(guī)范市場(chǎng)，但緩沖期太短，使他們不少已經(jīng)簽訂了的合約中途又生變數(shù)，增加了許多說服工作。同時(shí)，目前各個(gè)中介都在加緊辦理手頭的買賣案件，以致房管局的收件處人滿為患，他們很擔(dān)心雖然現(xiàn)在房管局雖仍然可以接受預(yù)售契約轉(zhuǎn)讓買賣的收件，但由于人手不足會(huì)導(dǎo)致大量買賣不能趕上末班車。