盤活收地兩難 廣州存量地市場難見起色

　　本報記者 張艷紅 發自廣州

　　七部委下發通知后，既沒有資金自行開發，又找不到下家接手的土地持有者，也許只有面對政府無償收回土地的無奈廣州市國土部門正在制定新的方案推動二手土地市場發育和閑置土地的盤活。屆時，閑置土地持有者將可以向政府提出申請，由政府出面組織拍賣。拍賣所得的一部分將用于補償持有者前期投入部分

　　“政策越來越緊，我們正急著將土地盡快出手。因為誰也不知道接下來又會有什么新政策。”

　　廣州番禺的地皮炒家侯先生向記者表達了他的擔憂。上周，七部委聯合下達《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》之后，類似侯先生這樣手中握著上千平方米土地的炒家變得十分活躍，將土地盡快出手似乎成了他們目前的共同目標。

　　不過，比地皮炒家更加著急的還有不少中小開發商。他們手中握有的土地大多有七八年甚至近十年的歷史，一旦政府強制收回土地，彈盡糧絕的命運很快會降臨到他們身上。

　　據廣州市國土房管局有關官員透露，目前廣州市區尚未辦結用地手續的閑置審批土地尚有6平方公里左右，相當于一個珠江新城的用地量，預計3年可以消化完畢。不過，記者從一位從事房地產開發10年之久的開發商處獲悉，市區閑置著的土地總量至少有七八百幅，“如果完全按照政策強制收回土地，廣州開發商的命運很難預料。”

　　資金短缺開發商自行盤活者寥寥

　　位于廣州市西華路某樓盤的開發商可謂寢食難安。據了解，該樓盤一期工程已經抵押給銀行，二期尚有2000平方米左右的土地儲備。由于二期土地已經閑置七八年之久，符合廣州市政府閑置土地的標準。日前，相關部門向該公司下達通知，令其繳納土地閑置費，否則，二期工程將無法動工。

　　事實上，上述案例不在少數。廣州市國土房管局負責閑置土地工作的相關官員向記者透露，除了去年成功收回的27宗閑置土地以外，目前該局正在處理的閑置土地案例接近100宗。其中有需要無償收回的閑置土地，也有下達繳納閑置土地費通知的。

　　開發商們不僅面臨土地回收之虞，資金壓力也使其難有喘息空間。作為廣州某地產運營機構的董事，劉先生明顯感覺到今年的業務比去年繁多，委托其尋找投資方的發展商越來越多。“其實目前廣州的發展商中大多數都是想要搞好企業的，沒有一個想要在政策的壓力下死掉。”他說：“不過資金不足顯然是他們的致命傷。”

　　廣州市國土房管局的上述官員表達了同樣的觀點。“部分過去審批的土地，想要辦結用地手續，目前最關鍵的也是錢。只要補清地價稅款，就有可能辦結手續，自由進入土地二級市場收回前期投入，也可以與別人成立項目公司進行合作開發。”

　　下家難尋

　　今年年初，廣州市國土局官員在多個場合表示今年將大力促進土地二級市場的發展，盤活閑置土地。不過，相關人士擔憂，由于目前的政策在實際規定中存在矛盾，二級市場的發育面臨先天不足。

　　雖然不少有實力的開發商對市區地塊有著極大興趣，但要與土地所有者協議并將其買入，將面臨極大的風險。首先，私下協議與政策違背，有關政策規定所有的土地都必須通過公開途徑招、拍、掛；其次，用地手續不一定能夠辦妥；再次，一旦用地手續辦妥，該地塊必須通過公開掛牌才能夠在國土部門辦理產權過戶手續，然而公開掛牌、拍賣極有可能使該地塊被別的企業搶走。

　　沒有辦結用地手續的土地不但不能轉讓，土地所有者還不能夠與別人成立項目公司進行合作開發。因此，如果沒有足夠資金，閑置地塊也許只有面臨最終被無償收回的命運。

　　上述地產運營機構劉先生告訴記者，根據他操作的案例，最后資金與土地對接成功的案例僅占十分之一，合作成功率極低。

　　對于有實力的開發商而言，雖然目前急于出手的地塊當中不乏風水寶地，不過風險仍舊讓不少人望而卻步。一中型開發商張先生便不斷遇到類似情況。雖然不少人向其推薦項目和地塊，不過根據他接觸過的一些土地項目來看，不但四證不齊，而且還存在土地項目交易信息不透明，歷史轉讓次數過多，持有者對于土地轉讓收益的心理預期過高等問題。最終未有一個項目合作成功。

　　收地難度高政策需完善

　　既沒有資金自行開發，又找不到下家接手的土地持有者，也許只有面對政府無償收回土地的無奈。不過業內人士預計，雖然政府收地決心日趨堅定，動作力度也日漸加大。但是由于不少地塊歷史原因復雜，持有者前期投入過大，收回的阻力很難預計。

　　事實上，廣州市相關部門在無償收回土地上已經走了漫長的路途。據介紹，從1997年開始，政府便著手回收閑置土地，但當時政策力度不強，收地步伐比較緩慢，通常回收的是沒有任何前期投入的土地。但2002年以來，廣州市加大閑置土地回收力度，部分有前期投入的土地也被列入回收范圍，其中不乏十大地產集團手中的閑置土地。

　　去年廣州市國土部門公布，已經成功回收閑置土地27宗，另有57宗正在審批當中。時至今日，一年快要過去，當初正在審批的57宗閑置土地似乎仍然沒有最后的結論。“由于是無償收地，因此處理起來必須非常謹慎。”國土局相關官員表示。

　　為了保證回收工作盡量做到公開公正，廣州市還啟動了回收閑置土地的聽證制度。據了解，去年的聽證會上，大多數地塊反映出來的問題都非常復雜。因此，聽證完后，最終的審批結果遲遲未能出臺。

　　事實上，現在的土地持有人多數都是經過幾輪轉手，付出了不少心血和金錢才獲得土地。“如果真的按照政策強行收地，勢必導致這些人的前期投入血本無歸。”林先生表示，如果沒有轉圜余地，或者出臺更好的政策解決這些有大量前期投入的土地，無償收地的工作估計會遭遇相當大的難度。

　　記者從廣州市國土部門了解到，該局正在制訂新的方案推動二手土地市場發育和閑置土地的盤活。目前初步方案已經確定，只是需要細化某些環節，估計今年可以出臺。

　　該局有關官員介紹，新方案實施后，閑置土地持有者將可以向政府提出申請，由政府出面組織拍賣。拍賣所得的一部分將用于補償持有者前期投入部分。“這個方式既可以盤活閑置土地，也能夠對持有者提供相應補償。”