滬上14000家房產中介遭遇寒潮

　　本報記者 陳冠中

　　上海漢宇物業代理有限公司總經理施宏睿透露，上海樓盤的成交價已出現10%至15%的下調，掛牌價下調的幅度更是在20%至30%之間。最近房價的走勢頗為引人關注，出于謹慎，記者詢問了這一數據的來源。施宏睿表示這是根據漢宇在上海10個區域50多家門店跟盤的情況統計而來的。

　　上海市中心區域最近的成交量不大，價格卻下調了20%左右，少數投資性比重高的樓盤如世茂濱江的成交價更是跌了30%，而中外環以外區域的成交價略微下調，幅度在5%至10%。這樣均衡下來，房價的這一跌幅較為可信。

　　周末看房者增多

　　七部委最新出臺的政策還產生了另外兩方面的影響，一是房源的增多；二是成就了一部分購房者。

　　對境外投資者來講，受政府調控樓市“組合拳”的波及最小，他們不受制于國內的政策，照樣可以從外資銀行貸款炒房。

　　除了成交價的回調，施宏睿認為七部委最新出臺的政策還產生了另外兩方面的影響，一是房源的增多；二是成就了一部分購房者。不少客戶希望能搶在6月前將房屋拋售，以往只是上海地方政府出臺一系列調控樓市的政策，一些外商仍對上海房價的持續飛漲滿懷希望。此次政策的出臺明確了房價是全國宏觀調控的一部分，范圍增加到全國每個城市，力度之大也是前所未有。由此以來，不僅上海市中心投資密集區域的房價出現波動，就連中外環以外的區域也有所波及。

　　隨之而來的就是上個周末看房者明顯增多，在施宏睿看來現在是自住者購房的一個好時機。現在購房者中仍有投資者的身影，自住與投資的比例在7∶3左右，這些投資者中基本上是長線投資。

　　從地域上講，投資者有本地、外地和境外3種之分，這3種投資者之間有一定的差別。本地投資者由于資金供應的不足、迫于銀行貸款的限制，拋售的現象比較多，而且他們大多已經從炒房中獲利，現在出售仍有利潤可賺；外地投資者以溫州和東北人為主，他們現在的特點是組成團隊共同拋盤，并且通過前一輪拋售所得的資金，選擇區域好、品質佳的樓盤作長線投資，或者干脆改為租賃；對境外投資者來講，受政府調控樓市“組合拳”的波及最小，他們不受制于國內的政策，照樣可以從外資銀行貸款炒房，而且他們中的大多數只看到上海房價的高增長，卻沒有感覺到房價的高價位，依舊等待機會從中謀利。

　　據施宏睿介紹，4月上海中高檔二手房的成交量已有50%的下調，現在5月過半，由于7天長假的影響，成交量又有進一步的下滑。4月份掛牌量的增長幅度在35%至40%之間，七部委政策出臺后，掛牌量又有了20%左右的上漲。在眾多房源中，中外環區域自用性強的掛牌也有所增加，租賃的交易量顯著上升，增幅達到30%，集中在楊浦、閘北和閔行等區自用性強的房源上。

　　為了方便上班，現在不少家在環線外的居民將房子賣掉，向中心區域轉移，一些無法支付高額房價的人，選擇了在市區租房。致使月租金在2000至5000元的主流房源有一定的上調壓力，據施宏睿預計，其上調幅度在5%至10%。其余租金在2000元以下或是5000元以上的房源走勢則比較平穩。

　　房產中介壓力空前

　　前幾年品牌中介公司紛紛擴大加盟店的數量，以搶奪市場，卻忽視了經營模式，一些靠套房賺差價、直接參與買賣的加盟店面臨出局的危險。

　　如果房價大幅下跌，近期購房者手中的房產會變成負資產，不利于社會的穩定與發展。

　　房產市場的不景氣，成交量的下滑，自然給各家中介公司帶來不小的壓力。4月開始的專項整治首先打壓了一批無證經營、超越經營范圍的小型中介。上海大大小小的房產中介公司近14000家，業內人士保守估計，首批遭淘汰的在兩成左右。接著就是加盟店，前幾年品牌中介公司紛紛擴大加盟店的數量，以搶奪市場，卻忽視了經營模式，一些靠套房賺差價、直接參與買賣的加盟店面臨出局的危險。最后短兵相接的就是各大品牌中介了，實力的強弱最終有著決定性的作用。施宏睿認為政府政策的引導作用在其間顯得非常重要。

　　上海在國家政策出臺之前就對房價進行了打壓，現在房價已經出現壓力，達到地方政府與中央的預期目標，效果比較理想，如果房價大幅下跌，施宏睿認為會出現“民生”問題：近期購房者手中的房產會變成負資產，不利于社會的穩定與發展。現在短期投機行為受到嚴厲打擊，在這部分需求受到壓制之后，接下來政府應該做的就是加強購房者對樓市的信心。施宏睿認為，待市場平穩后，房價的上漲應當與GDP的增長匹配，所以年內上海房價可能仍會保持小幅增長。