上海地產洗牌全景預測

　　本報記者 廖春梅

　　回頭來看，2005年5月11日也許是上海樓市的一個歷史性時刻。因為從那一刻起，上海樓市也許將暫停長達四五年的飛速增長，進行全面的調整，擠掉房產的泡沫，從而步入理性發展階段

　　5月房產新政使上海樓市一個多月來涌動的暗流破冰而出：住宅供應巨增，房價開始松動。但在接下來的時間里，上海房價是會一路下跌，還是虛驚一場逆勢而上？目前誰也無法給一個肯定的答案，但是房產業內人士已開始研究上海樓市的未來走向。

　　去年12月樓市已出現異常

　　上海道邦投資咨詢有限公司林榮時和他的溫州合伙人從事著上海房地產的咨詢、策劃和投資。曾在多家證券公司工作過的林榮時看多了股市的起起落落，對投資者的心態多有了解。而當去年12月上海樓市開始異常飆升時，他和他的同事就預見到最遲今年6月底，上海樓市的形勢會逆轉直下。

　　林榮時給記者畫了這樣一張上海樓市走向圖。

　　上海樓市從2001年6月開始大幅升溫，直到2004年4月的3年間，上海房產均價一路走高，從最初的每平方米2000元—3000元上升到每平方米6000元—7000元。如果把數據用圖形來表示，其夾角大約為20度到30度。

　　而在2004年4月，由于上海房地產價格一路走高，有專家認為上海房地產市場開始出現泡沫，政府需出臺調控措施。2004年4月14日，上海市十二屆人大常委會十一次會議通過決定，授權政府可以出臺“期房限轉令”，以進一步增強政府調控房地產市場的能力，實現有效控制上海房價上漲過快的目標。規定“預購商品房未經預告登記的，或者不符合市政府有關規定進行預購商品房轉讓的，不予辦理預購商品房轉讓的預告登記”。此項決定于2004年4月26日起施行，該舉措被認為是遏制“炒房”、平抑房價的殺手锏。此后到2004年年底是上海樓市短暫的盤整期，房產均價在每平方米6000元—8000元期間浮動。

　　而2005年新年一過，上海樓市突然大幅走高，市場各方力量對上海樓市空前一致看好，上海房價一路飆升，房產均價迅速突破每平方米1萬元。從圖形上來看，上升曲線的夾角在60度以上，后期更有直線上升的趨勢。林榮時告訴記者，這時他就感覺到上海樓市已出現異常現象，這主要表現在兩個方面，一是此時樓市發展趨勢與當局政府的意圖背道而馳，在政府出臺宏觀調控措施之后，房價仍直線上升，這種與政策逆向而行的現象顯然是不正常的；第二，市場對上海樓市空前一致地看好，到處都是“叫好”的呼聲，這顯然已經到了非理性的地步。綜合這兩點，林榮時和他的同事認為上海房價最遲到2005年6月底會出現逆轉的趨勢。

　　而對以后上海房產的發展趨勢，林榮時告訴記者，他和他的同事們認為，從現在起到今年年底將會是上海樓市盤整時期，其間也許會有幾次反復，但房價逐步回落是一定的。而從2006年到2007年，上海樓市將繼續全面調整。根據林榮時的估計，最終上海房產均價會回落到2004年4月份的水平即6000元—7000元。此后上海樓市將會步入理性發展的階段。

　　市中心與郊區，誰先降價

　　5月11日，國家七部委調整房地產營業稅的政策出來后，房地產業內人士比較一致地認為上海樓市將出現全面的調整，但對于上海市中心的中高檔房產先崩盤還是郊區中檔投資性房產先降價，他們之間卻有比較大的爭論。

　　房地產咨詢公司天啟&開啟機構的負責人之一張布認為，上海房地產未來要跌的話只是部分的區域，如寶山區、閔行區等居住和投資混合的城市周邊區域，而像浦東陸家嘴等有剛性需求的地方是不會跌的。

　　中原地產高級咨詢顧問楊東也認為需求將占絕對主導地位，因此像盧灣、黃浦等上海市中心地區的樓盤抗跌能力會比較強。

　　而第一中國房地產發展集團的銷售經理鮑滋元則認為內環線的房子或者說上海市中心的房子如果跌的話就會徹底地跌，而中環線的房子(介于市中心和郊區之間)由于自住的需求比較強估計會比較好。

　　與鮑滋元持相同觀點的還有林榮時，他認為，上海樓市調整將從市中心開始，因為那里的房子房價最高，泡沫最多，價格調整的幅度將最大。

　　而有部分人士則認為要根據樓盤的地段和綜合品質來判斷。他們認為一般地段優越、品質優秀的樓盤抗跌能力最強，因為這種樓盤很稀少，將會被部分資金實力雄厚的投資者長期持有。

　　溫州投資者想再次抄底

　　業內人士普遍認為，這不僅僅是一場針對上海房價的調整，而是針對上海整個房地產業的全面調整。在這場調整中，開發商、房產中介和咨詢機構及投資者都將面臨重新洗牌。

　　對于開發商而言，這將是一場大魚吃小魚的斗爭。荒島房產市場研究中心主任馮偉認為，下半年一般是開發商資金最為短缺的時候，上海樓市從5月開始出現逆轉的話，房子賣不動，開發商資金將無法回收。因此資金實力雄厚的開發商也許能躲過這一輪的調整，而缺乏資金的中小開發商則將倒閉或被大的開發商收購。

　　林榮時同時向記者透露，他們已經和一批溫州投資者聯系過了，就等上海房價下跌，開發商賣不動房子而又急需資金的時候大量收購優質的樓盤，然后再賣出，因為從長期來看，上海的房子仍有非常大的需求。而對投資來說，這場樓市調整會趕走許多投機的投資者而留下資金實力雄厚長期持有房產的投資者。