土地供應(yīng)趨緊破產(chǎn)廠房成香餑餑

　　本報(bào)記者 林明 發(fā)自北京

　　廠房地塊以破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣(mài)形式進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)地產(chǎn)商而言無(wú)疑多了一種選擇，而這種選擇也有“擴(kuò)容”的趨勢(shì)，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)部資料顯示，除了廠房資產(chǎn)物業(yè)直接進(jìn)入拍賣(mài)程序外，也有越來(lái)越多的國(guó)有房產(chǎn)公司股權(quán)進(jìn)行公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓

　　繼北京第二毛紡織廠(下稱(chēng)“北京二毛”)破產(chǎn)廠房以3.1億元高價(jià)被房產(chǎn)商競(jìng)價(jià)拍得后，另一家破產(chǎn)清算物業(yè)——北京鋁加工廠日前也以8670萬(wàn)元成功拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓。此外，體量更大、位于房山區(qū)的同類(lèi)資產(chǎn)——北京紅光機(jī)械廠及其相關(guān)物業(yè)正在緊鑼密鼓的前期拍賣(mài)準(zhǔn)備中。

　　據(jù)北京市產(chǎn)權(quán)交易所(下稱(chēng)“北交所”)內(nèi)部人士透露，更多項(xiàng)目將于近日內(nèi)逐步推向市場(chǎng)。在北京上半年土地市場(chǎng)供應(yīng)量偏緊的環(huán)境下，競(jìng)拍破產(chǎn)清算廠房資產(chǎn)正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的視線。

　　破產(chǎn)廠房受追捧

　　3月底，今年以來(lái)北京最大的一筆破產(chǎn)清算資產(chǎn)競(jìng)拍誕生。經(jīng)過(guò)數(shù)輪激烈的價(jià)格競(jìng)逐，北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最終以3.1億元的價(jià)格購(gòu)得北京二毛的整體破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其中包括位于昌平區(qū)的20萬(wàn)平方米的土地、8萬(wàn)平方米的廠房競(jìng)拍價(jià)格也從1.6億元的底價(jià)一路抬升至3.1億元，比起拍價(jià)高出了約83.4%。

　　據(jù)悉，這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)同時(shí)也創(chuàng)下了北京產(chǎn)權(quán)交易所近百場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)的歷史新高。由于北京二毛紡織集團(tuán)的破產(chǎn)廠房位于京郊昌平政府街南側(cè)，緊鄰中國(guó)政法大學(xué)，地理位置優(yōu)越，整個(gè)區(qū)域各類(lèi)配套設(shè)施完善，屬于較為難得的成熟地塊，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目潛力很大。最終吸引了包括北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京懋源苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京昌平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、華紡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以及中國(guó)政法大學(xué)等五家單位共同參與了競(jìng)拍。

　　“這個(gè)地塊配套相當(dāng)完善，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)后，幾乎無(wú)需做任何配套輔助建設(shè)，就可以直接投入開(kāi)發(fā)建設(shè)。”其中一位競(jìng)拍者告訴記者。由于地塊緊鄰昌平區(qū)政府，周邊環(huán)境十分成熟，市場(chǎng)需求旺盛。據(jù)悉，北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)開(kāi)始著手規(guī)劃，開(kāi)發(fā)目標(biāo)初步定位為中高檔住宅。

　　日前，另一個(gè)破產(chǎn)廠房項(xiàng)目也同樣順利拍賣(mài)給了一家本地開(kāi)發(fā)商。該廠房地理位置相對(duì)較偏、位于延慶的北京鋁加工廠同樣受到了來(lái)自延慶當(dāng)?shù)?家房產(chǎn)商的關(guān)注，另一家開(kāi)發(fā)企業(yè)則來(lái)自通州。雖然沒(méi)有達(dá)到北京二毛項(xiàng)目的高價(jià)，但整體資產(chǎn)最后仍以8670萬(wàn)元順利拍出。

　　據(jù)了解，這些企業(yè)大多對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)十分了解，不少企業(yè)自身就是本土開(kāi)發(fā)商，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)十分熟悉，并從很早以前就開(kāi)始關(guān)注該項(xiàng)目。北京產(chǎn)權(quán)交易所總裁熊焰表示，通過(guò)拍賣(mài)的形式將一些包括廠房資產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)�一方面可以使�?guó)有資產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)最大化，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，項(xiàng)目多賣(mài)出的價(jià)格對(duì)一個(gè)破產(chǎn)企業(yè)尤為重要；另一方面，開(kāi)發(fā)商也多了一種獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的渠道。

　　板塊成熟與否是關(guān)鍵

　　由于北京四、五環(huán)以內(nèi)的大部分工廠廠房都早已納入城市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的規(guī)劃之內(nèi)，目前主要入市交易的廠房項(xiàng)目位于城市周邊各區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在昌平、延慶、大興、房山等市郊區(qū)域板塊存在的此類(lèi)項(xiàng)目較多。而即使是北京周邊區(qū)域同樣的廠房項(xiàng)目也存在著較大的價(jià)格落差。

　　“在工廠企業(yè)的破產(chǎn)資產(chǎn)中，開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目取舍競(jìng)逐程度取決于區(qū)域的配套成熟度。”北京炎黃拍賣(mài)有限公司總經(jīng)理陸乃紅告訴記者，同樣是差不多的地塊面積和廠房面積，最后形成的市場(chǎng)價(jià)格甚至可能是相差數(shù)倍。

　　以上述兩個(gè)案例為證，從體量上來(lái)看，北京二毛地塊面積為20萬(wàn)平方米，而位于延慶縣延慶鎮(zhèn)蓮花池村西的北京鋁加工廠的土地面積近26萬(wàn)平方米，多出近6萬(wàn)平方米，然而，由于北京二毛地塊的所有商業(yè)、生活必須配套設(shè)施十分到位，從而受到了開(kāi)發(fā)企業(yè)的熱烈追捧，實(shí)際成交價(jià)格超出了北京鋁加工廠近4倍。

　　陸乃紅認(rèn)為，區(qū)域的配套成熟度尤為關(guān)鍵，開(kāi)發(fā)商十分看中能否直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，在一個(gè)相對(duì)偏遠(yuǎn)而又無(wú)生活配套設(shè)施的區(qū)域開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目是不可想象的，這可能需要開(kāi)發(fā)商要先進(jìn)行所有配套設(shè)施的先期建設(shè)。

　　同樣的情況也出現(xiàn)在即將入市的北京紅光機(jī)械廠項(xiàng)目上，紅光機(jī)械廠位于房山區(qū)周口店地區(qū)新街村西，占地面積約32萬(wàn)平方米，現(xiàn)有建筑面積2.76萬(wàn)平方米，而其最終的資產(chǎn)評(píng)估總值僅為4498萬(wàn)元。相比前兩個(gè)項(xiàng)目，紅光機(jī)械廠的區(qū)域配套設(shè)施更加稀缺。這也是造成該項(xiàng)目體量最大，而起價(jià)不高的根本原因。

　　“過(guò)去人們總以為城市市郊結(jié)合區(qū)域房?jī)r(jià)、地價(jià)差別不大，然而市場(chǎng)的實(shí)際情況是開(kāi)發(fā)商熱衷成熟地塊，周邊區(qū)域的地價(jià)落差正在拉開(kāi)距離。”陸乃紅表示，相比配套不成熟的大宗地塊，開(kāi)發(fā)商更愿意選擇價(jià)格高、成熟度好的中型地塊。

　　破產(chǎn)資產(chǎn)的入市瓶頸

　　廠房地塊以破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣(mài)形式進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)地產(chǎn)商而言無(wú)疑多了一種選擇，而這種選擇也有“擴(kuò)容”的趨勢(shì)，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)部資料顯示，除了廠房資產(chǎn)物業(yè)直接進(jìn)入拍賣(mài)程序外，也有越來(lái)越多的國(guó)有房產(chǎn)公司股權(quán)進(jìn)行公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。北交所信息部李響告訴記者，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)權(quán)交易日益活躍，房地產(chǎn)公司的股權(quán)交易已經(jīng)是最為搶手的行業(yè)之一，而未來(lái)對(duì)于破產(chǎn)廠房資產(chǎn)進(jìn)入拍賣(mài)流程這一部分業(yè)務(wù)，隨著清算工作推進(jìn)，會(huì)有更多項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)交易。北交所會(huì)對(duì)項(xiàng)目信息作全方位的跟蹤和推介。

　　另一方面，目前市場(chǎng)參與主體仍主要集中在本土的一些企業(yè)上，不少北京其他開(kāi)發(fā)公司以及外地來(lái)京需要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地產(chǎn)商有著自己的猶豫。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，在北京二毛地塊的爭(zhēng)奪上，五家開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎全部為昌平當(dāng)?shù)貐^(qū)域的房產(chǎn)公司，而北京鋁加工廠項(xiàng)目競(jìng)拍者有兩家來(lái)自延慶當(dāng)?shù)兀�另一家通州企業(yè)也是對(duì)項(xiàng)目較為熟悉，跟蹤已久。

　　“就目前來(lái)看，不少非本地的北京房企和外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)于破產(chǎn)廠房項(xiàng)目仍有較大顧慮，”陸乃紅向記者分析，其中最為關(guān)鍵的是對(duì)破產(chǎn)項(xiàng)目地塊的規(guī)劃以及購(gòu)買(mǎi)后改為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)等環(huán)節(jié)的顧慮。再加上對(duì)于市場(chǎng)調(diào)研的周期等，顯然不如知根知底的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，此外，當(dāng)?shù)貐^(qū)域政府對(duì)于項(xiàng)目的態(tài)度也十分關(guān)鍵，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有摸清底數(shù)的情況下，通常不會(huì)選擇貿(mào)然進(jìn)入。

　　“解決這些問(wèn)題，需要更多環(huán)節(jié)予以支持，共同推動(dòng)，這樣才能將這個(gè)市場(chǎng)做得更大。”陸乃紅對(duì)此充滿信心。