調控政策趨緊 中小房企烏云壓頂半數或將退出市場

　　本報記者 林明 發自北京

　　對于房地產企業來說，尤其是中小房企，這兩年的日子并不好過。先有“8·31”土地大限，再有銀根緊縮，中小房企還沒等透過氣來，國家七部委又聯合發文調控房地產業。套在房地產企業頭上的緊箍越來越多，也越來越緊，隨著前面一批中小房企的依次倒下，國家七部委的聯手或將再次引起一次中小房企退出市場潮。

　　中小企業猶豫是否拿地

　　國務院七部委聯合出臺的穩定房價的文件中，土地資源是調控房地產市場的源頭環節。對1年內閑置土地開征閑置費，2年閑置土地無償收回的新規提高了地產商運作難度。然而不少具備一定實力規模的大開發商仍然表示了繼續購地的愿望，陽光100常務副總經理范小沖表示，對于企業而言，除了繼續拓展全國化的發展戰略之外，還將繼續在北京尋找適合企業定位的地塊項目。北京順馳置地董事長荊宏也表示會在下半年尋覓適合的土地項目，擴大順馳在北京的土地儲備。

　　范小沖告訴記者，目前陽光100在北京的項目基本成形后，接下來要尋找其他地塊項目，這是源于對北京房地產市場的信心，而類似現有項目基本結束后，需要拓展新市場的開發公司還有很多，這些公司是未來市場的主要力量。而相比之下，一些中小型的房地產企業可能因為自身實力等原因，逐步退出這個行業。

　　一位在北京市場有著10多年經驗的土地中介商告訴記者，目前活躍在二手土地市場的企業正在大幅減少，原來約有300~400家房企客戶，而最近在尋找項目的卻只有不到20家，這些大多都為中小型房地產企業，其中最大的原因是大部分企業內部資金告急。另一方面，“8·31”以后，擁有土地項目的公司或者自行開發，或者土地出現問題無法轉讓，真正能在市場上可供交易的地塊也在迅速減少。

　　據這位中介商介紹，目前北京共計各類房產開發商達3000~4000家，其中真正有開發能力的僅占一半左右，其余一些企業雖然手上握有部分地塊，但因其自身并不具備開發實力，所以在等著轉讓。而在具備開發能力的約2000家開發商中，半數以上企業為中小型開發商，即擁有1~2個中等體量(20萬平方米)的項目，他們無法在完成現有開發項目的同時，再進行其他土地項目的收購儲備。而隨著房地產新政策的不斷出臺，市場觀望氣氛加重，中小房企資金壓力日益顯現，大部分企業會因此而保持謹慎觀望，不得不放棄對土地項目的追逐，有的在市場積壓下不得不選擇退出。

　　“今年土地市場一定是大開發商間的競爭市場，其實這一趨勢從去年已經開始。”該中介商表示。

　　市場加速集中

　　每一次房地產市場調控都被認為是行業門檻的又一次提高，而日前七部委聯合發文要求穩定市場，則是對房地產企業的運作門檻、資金保障提出了更高的要求，范小沖認為，這將導致市場格局的進一步整合，從中長期來看，對凈化整個房地產行業有積極意義。

　　以市場供需角度來看，房地產新政策明確了未來市場商品定位的主流。范小沖表示，經濟適用房、受老百姓歡迎的普通住宅建設力度大幅增強，未來對于容積率也將可能適度放寬，這要求更多開發商符合市場需求，一些不規范，不符合市場發展要求的房企同樣會被淘汰。

　　而對于不少全國擴張的大開發商而言，這次調整更是一次機遇，在一些企業出局的同時，通過全國發展戰略，開發符合定位的市場產品，也是難得的發展空間。在范小沖看來，在中國城市化進程中，伴隨著房地產市場持續發展了20年的旺盛需求，無論如何都是真實的。