華南商業(yè)地產熱衷異域突圍

　　本報記者 吳曉波 發(fā)自廣州

　　繼2003年開發(fā)量的井噴，2004年的落成高潮之后，2005年無可避免地要迎來商業(yè)地產啟用的高潮。但商業(yè)地產這一開發(fā)、經營并舉的業(yè)態(tài)在項目完工交付使用后開始面對經營這一關，可以說才是最殘酷的一關。面臨大考的關鍵時刻，不少商業(yè)地產項目都紛紛祭起“異域突圍”這一張牌。

　　內地項目喜到香港淘金

　　剛剛報名參加“2005年中國(香港)國際商業(yè)地產博覽會”的某個廣西開發(fā)商表示，現(xiàn)在廣西的商業(yè)地產發(fā)展蓬勃，可是經營業(yè)態(tài)單一，例如南寧市民對商場品牌忠誠度最高的是夢之島。結果在南寧飯店、新朝陽商業(yè)廣場、水晶城甚至貴港、梧州、柳州都出現(xiàn)了“夢之島”這個品牌。他無奈地比喻，當一個人生兩個孩子會養(yǎng)得很好，生3個可能會有問題，當超出自己能力范圍生4個甚至5個的時候，必定有孩子活不好甚至死亡。像上面說的那種就很顯然屬于超生了。由于看到缺乏國際性的財團或機構進駐，在市場經營上，總是在一個非常狹窄的市場空間進行同質化競爭，所以他才報名參加了這個博覽會，希望能吸引像香港這樣商業(yè)地產發(fā)展良好的城市里的商家，引進先進業(yè)態(tài)，以便為項目注入新活力。

　　廣東省商業(yè)地產專業(yè)委員會的副主任董方表示，目前國內的商業(yè)地產開發(fā)存在著眾多問題，首先就是缺商家，內地在建的商業(yè)地產項目超過200個，面積超過2000萬平方米，而國內招商資源有限，有限的連鎖企業(yè)都只能在各商業(yè)項目中近親繁殖，使項目難以脫穎而出。其次，內地金融政策一再收緊也使開發(fā)商面臨“斷糧”危機。再次，由于內地商業(yè)地產發(fā)展過快，開發(fā)商只能摸著石頭過河，缺乏可以借鑒的模式。他認為向鄰近東南亞及香港地區(qū)等商業(yè)地產開發(fā)成熟，而且經營環(huán)境與內地類似的地區(qū)取經，將可為內地的商業(yè)地產帶來新啟發(fā)。

　　據(jù)了解，不少內地二、三線城市的商業(yè)地產項目由于本地的招商資源不多，信息交流不發(fā)達，許多開發(fā)商開始把希望寄托在“走出去”、到香港或東南亞地區(qū)淘金方面。

　　而許多為此服務的博覽會也應運而生。例如近期就有由大中華購物中心聯(lián)盟、廣東省連鎖經營協(xié)會、廣東省商業(yè)協(xié)會牽頭，由香港貿易發(fā)展局等支持的“2005中國(香港)商業(yè)地產展覽及考察交流會”。之后還將陸續(xù)舉辦如在拉斯維加斯召開的“2005國際購物中心春季年會”，德國基金洽談及商業(yè)考察會等，為開發(fā)商解決招商及引資的難題，而且主要通過業(yè)務交流、考察先進商業(yè)項目等方式，給開發(fā)商帶來新模式的借鑒。

　　一線城市開發(fā)商偏好單打獨斗

　　與二、三線城市的開發(fā)商喜歡結隊淘金不同，一線城市的開發(fā)商更加偏好“獨行俠”生涯，大多是自己獨自到香港招商，或者專注于吸引本地已打出名氣的商家。大中華購物中心聯(lián)盟的秘書長方志華就承認，目前類似“中國(香港)國家商業(yè)地產博覽會”這樣的交流活動，吸引到的商家主要是一些發(fā)達地區(qū)的二、三線品牌，而慕名參加這類博覽會的，也基本為內地二、三線城市如廣西的一些城市及海南三亞之類的開發(fā)商。他認為這是由于一線城市如北京、上海、廣州等，本地的商家資源已經比較豐富，而且城市的商業(yè)基礎好，一直是一線品牌的兵家必爭之地，各類業(yè)態(tài)也能共存共榮，不像內地二、三線城市那樣需要通過旗艦商家來帶動商業(yè)氛圍，因此到香港及東南亞招商的態(tài)度也沒有內地二、三線城市的商家那么迫切。

　　而據(jù)記者了解，基本上廣州、深圳等一線城市不少新的商業(yè)項目基本會在落成之前，就已經會自己在香港或東南亞等地開展了招商工作。例如正佳廣場在建設過程中，就已經多次到香港、深圳甚至國外招商，而目前其品牌商家也以中高檔的在香港地區(qū)比較吃香的一線品牌為主。

　　有些開發(fā)商甚至會在外地招商基礎上，也涉足零售業(yè)。例如在廣州老城區(qū)開發(fā)了新光城市廣場并兼營新光百貨的新光地產的負責人就表示，裙樓經營一直是房地產開發(fā)商遇到的頭疼問題，最初新光進入百貨業(yè)就是因為該項業(yè)務的招租不理想，1-3層雖然租得不錯，但余下樓層則成了骨頭，租不出好價。加上集團為了尋找新的利潤增長點，所以開始介入零售業(yè)做經營。而他認為，目前商業(yè)地產項目中，很多都出現(xiàn)地理位置不理想或者符合百貨功能的建筑少，使不少項目都是在招商后才根據(jù)商家要求進行改造，新光百貨在改造過程中也曾經出現(xiàn)過類似問題。

　　大中華購物中心聯(lián)盟的秘書長方志華表示，商務部在近日發(fā)布的《中國流通產業(yè)發(fā)展報告》中稱，2004年，以商業(yè)地產投資為先導的流通產業(yè)布局調整出現(xiàn)了快速發(fā)展態(tài)勢。全年全國商業(yè)地產投資達到1723億元，比上年增長31.4%，其固定資產投資比上年增長近40%，高于全社會固定資產投資增速13.9個百分點。如果說2003年是商業(yè)地產元年，那么2004年就是商業(yè)地產高峰年。而2005年，將是商業(yè)地產項目洗牌和重組的一年。隨著更多項目陸續(xù)啟動，許多隱性問題將暴露出來，“異域突圍”相信是眾多商業(yè)地產的新解決之道。

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　　廣州住宅物業(yè)結隊“異域突圍”

　　繼前幾年廣州樓盤熱衷于到香港布展，吸引香港買家到此置業(yè)后，今年廣州樓盤在宏觀調控壓力下，更加積極地開拓客源，眾多高檔樓盤不僅打破地域局限，到內地一線城市及香港地區(qū)做推廣，其布展范圍甚至還擴大到歐美及澳大利亞。

　　以往積極爭取香港買家的樓盤多為度假性質濃郁如祈福新邨，或者屬于高檔的帶投資性質的樓盤，如珠江新城的地標性建筑如凱旋新世界。而從5月初起，臨近琶洲會展中心的珠江帝景就已經正式與澳大利亞和美國的銷售代理機構正式簽署海外發(fā)售代理協(xié)議。其開發(fā)商表示海外發(fā)售是廣州地產界首次嘗試的新銷售方式，該銷售方式如取得成功，可以增強廣州樓市的抗風險能力。其后，番禺豪宅星河灣也準備于近期在香港及澳大利亞布展，他們認為將廣州的房子直接“出口”，是涉足國際市場和展示自我的機會，可營造更好的品牌形象。而像保利香檳花園這類均價達9000余元/平方米，在廣州屬于售價在金字塔尖的頂尖物業(yè)，為了擴大客源，也在近期到北京、上海等一線城市進行推廣。