政策擠壓與市場對峙下樓市三問 觀望會持續多久

　　來源：北京青年報

　　懸念開始消除，僵局正被打破。七部委關于穩定住房價格的綜合意見的出臺，使住房市場的諸多疑問開始有了求解的可能。眼下，市場上買賣雙方濃烈的觀望氣氛還會持續多久？會不會重復去年下半年的價格“反彈”？在開征營業稅、人民幣升值壓力等多重因素綜合作用下，6月份是否將成為樓市的“分水嶺”？對此，市場到了理性預期的時候了。

　　-一問觀望還會持續多久？

　　買賣雙方僵持觀望、投資性行情基本停止、交易量大幅縮水、市場整體趨冷，這是眼下上海商品房住宅市場的基本狀況�！拔逡弧秉S金周歷來是上海樓市展銷的活躍期，但今年“五一”房展盡管參展樓盤規模超過往屆，但成交量與人氣卻銳減，新建住房成交量不及去年同期的二成，二手住房交易量更是不到一半�！坝^望”成了當前樓市濃重的底色。

　　“房產之窗”網樓市監測數據顯示，整個4月份上海一手房住宅成交面積同比下降37%，閘北、普陀等次中心城區成交面積明顯萎縮，黃浦、靜安等中心城區的住宅成交均價也出現了今年以來的首次下滑。在二手房市場，多數中介認為，新增委托放盤量同比上升了30%，但成交量不升反跌，近一個月來普遍萎縮了六到七成。

　　從眾人哄搶、一房難求到房源累積乏人問津，市場出現強烈反差的背后是：接連出臺的樓市調控政策對于市場的影響開始顯現，買方心態出現了大逆轉，由跟風追漲到持幣觀望，由被動接受賣方定價到主動看跌、大肆殺價。上海一樓市�？�今年3月、4月所作的兩次同題調查顯示，消費者對樓市的看法與購屋心態前后迥異。準備購屋者比例從先前的91%銳減為68%，購屋目的從主要是投資、投機轉向投資、置產或自用；而有意賣房人則從31%陡升至53%，其賣房目的則從“再投資房產”(82%)逐步向獲利了結(63%)靠攏。這說明市場參與者對房地產市場短期走勢信心動搖。

　　“觀望是交易的‘毒藥’！”一位房產經紀人說。而這“毒藥”的“藥性”還會持續多久？這將取決于市場對大多數人所需要的、適當區位內中低價房源的“有效供給”的現實力度，以及人們對它的預期力度，而七部委聯合出臺的意見從兩方面打破了市場均勢，它要求各地在今明兩年內明確經濟適用房建設的重點，同時以對兩年內轉手交易全額征收營業稅的“稅收砍刀”抑制投資。對于買方來說，這不啻是獲得了一把尚方寶劍，在心理上，買方已占據完全優勢。而賣方，尤其是以銀行資金作為杠桿的短線投資者的心理防線在走向崩潰。

　　可以預計，未來一段時間，樓市雙方觀望、僵持的膠著狀態將改變，自住性購房者會有更大的選擇空間，并會漸次入市，市場交易量將止滑回升。

　　-二問反彈會不會出現？

　　盡管交易縮量是當下上海等熱點區域樓市的顯著走勢，盡管各地都出現了部分樓盤的價格下探跡象，但眼下房價整體上依然維持在較高位，一些新開樓盤出于營銷策略考慮，堅持“絕對不降價”，甚至要提價銷售。去年樓市在4月調控后，經過短暫觀望，隨后迅速放量反彈的局面今年會不會重現？這將取決于當前樓市盤整中的各因素間的較量。從政策面來講，調控的目標是要穩定房價、讓樓市回歸理性，自然會排斥價格“反彈”。

　　目前，熱點區域的房地產市場大多面臨兩種擠壓。一是二手房擠壓新房。以上海為例，二手房掛牌上市一直在放量，其價格跌勢在不斷加劇，急于出手的投資客降價一成多的個案增多，這對新房定價直接產生下拉影響。二是城市外圍樓盤擠壓中心樓盤。以上海為例，上市的新房主要分布在寶山、松江等城外區域，外環線外成交比重在上升，“五一”期間這一比重由40%飆升到74%。因為價格優勢，傳統外圍區域受到買家越來越多的關注。

　　而以上兩種擠壓又導致第三種擠壓———預期擠壓現市，無論現價多少，買方總認為還能再低一點。但市場中的另一方開發商卻依然一派堅挺�！伴_發商絕對不會輕易降價！”上海某知名地產集團營銷總監說，目前情況下，“很可能越降越賣不動”，提價、保價倒是不少開發商的銷售策略。但業內多數人士認為，大開發商也許能挺，但銷售滯緩所帶來的資金壓力會迫使中小開發商松動價格。

　　中國指數研究院(華東)副院長陳晟認為，去年樓市調控市場在經過短暫觀望后迅速反彈，但這次的情況明顯不同，兩個多月的觀望已過，政策面的“組合拳”頻出，開發商的市場主導權越來越小，捂盤、提價的可能性已很小。

　　-三問“6月分水嶺”？

　　對于處于盤整之中的樓市來說，6月份將是個關鍵節點。七部委出臺的“意見”規定，自6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這把“稅收砍刀”的砍削力度遠比上海此前對差價部分征收營業稅要大。它將導致兩種變化：一是一些貸款壓力小的投資者開始轉做長線投資，一則個人購買住房超過兩年轉手交易的，銷售時免征營業稅，二則從長遠看，樓市仍看漲。目前，上海二手房市場掛牌量減少，而市場實際成交量在萎縮，這說明一些投資客開始轉做長線。第二種變化是，資金回籠壓力大的短期投資客只能選擇價格“跳水”拋售。這將從5月份的最后兩周行情中窺見一斑。

　　業內分析機構認為，人民幣升值預期的日益臨近將醞釀更大的樓市風云。雖然具體數目不能確定，但從去年10月份到今年初，大量熱錢進入上海等地的房地產行業幾無爭議。熱錢的主要目的是賭人民幣升值，人民幣一旦升值，即會抽走，而眼下，種種跡象表明，人民幣升值的步伐似已臨近。一位投資銀行人士認為，七部委對兩年內轉手住房開征全額稅不能孤立地看待，應該與其他可能的經濟動作聯系起來。如果人民幣真的升值，這將進一步引起樓市變化。

　　而從開發商的角度看，盡管不愿降價，但他們中多數如果連續兩三個月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從3月調控政策出臺至今已有兩個月�！拔逡弧狈空箷�上新盤預熱情況也顯示，五六月將是新樓盤上市的高峰期。綜合判斷，也許6月份真的會成為樓市的“分水嶺”？

　　-北京市場

　　新政加大稅收抑制“無效需求”百姓購房“有效需求”不受影響

　　本報訊　繼4月27日國務院辦公廳下發了“八條”加強當前房地產市場引導和調控“穩定房價”的措施后，近日又轉發了建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，明確要通過加大稅收調節力度遏制房價，這將對北京購房人產生什么影響？市場人士和專家認為，新政抑制的是包括投機在內的“無效需求”，對老百姓購房的“有效需求”不會有任何影響，甚至有鼓勵措施。

　　北京中原房地產經紀公司總經理李文杰認為，關于國務院的“八條”措施，從第一條到第四條，分別從規劃、商品房結構調整、土地供應、中低價位房子的房價和供應以及廉租房等不同方面、不同層次調整房地產市場；而第五條和第六條的內容實際上建設部、央行等部門相繼出臺的一些房地產市場相關管理辦法都涉及到了，但是從全國房地產市場實際情況看，這些已經出臺的制度或管理措施并沒有得到嚴格實施；最后兩條有關房地產市場的法治建設和市場監測的加強則是屬于需要政府“長期規范”的內容。相比之下，新近出臺的“稅收調整”新政在遏制房價的力度上要具體、翔實得多，其中包括：自6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。除此之外，意見還提出，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預售合同網上即時備案，防范私下交易行為。為了切實保障百姓自住住房需求，意見還特別對享受優惠政策的普通住房明確了認定標準。

　　北京華貿中心總經理房超認為，現行稅收政策對房屋買賣繳納營業稅的要求是，個人購買自用一年以上的普通住房出售時免征營業稅，不足一年的差額征收。因此，對比之下不難看出，此次住房轉讓環節營業稅政策的調整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制包括“以小博大，靠銀行按揭”投機樓市、炒賣等在內的“無效需求”，而對老百姓購房———包括自住以及和自己的經濟能力匹配的合理投資在內的“有效需求”，此次調整非但沒有打擊，還進行了鼓勵———對普通住房的優惠政策以及由過去對什么是普通自用住房沒有嚴格界定到明確普通住宅的標準等就表明了這點。

　　市場的反響也印證了房超的觀點。記者在寬house、金地國際花園、華貿中心、第七街區、長安新城等售樓處看到，真正是因為居住或資金實力比較雄厚的買房人并沒有特別在意接連出臺的房價“打壓”政策，用購房人鄭先生的話說是：“政策再變，房子總得住，該買也得買啊�！倍�相比之下，一些靠銀行的錢“以小博大”貸款多處“置業投資”的“投機者”則陣腳有點慌亂。李文杰對此表示，這也許就是政府想要的：遏制投機性需求，控制投資性需求，鼓勵普通商品住房和經濟適用房建設，合理引導住房消費。

　　-權威解讀

　　稅務總局有關負責人詳解房地產稅收政策

　　國家稅務總局負責人12日就房地產行業稅收政策做了詳細解讀。

　　-稅收優惠政策曾促進房地產發展

　　這位負責人指出，1999年和2003年，為貫徹積極的財政政策，鼓勵房地產業的發展，對個人購買住房又對外銷售的制定了幾項優惠政策。這在營業稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等方面都有體現。這些優惠政策在國民經濟處在內需不足的時期，和其他宏觀調控政策相配合發揮了預期的作用，房地產業(包括住宅)發展速度加快。今年以來，住宅業呈現了一定程度的過熱局面，經國務院同意，建設部等七部門發出《關于做好穩定住房價格工作的意見》。這些措施的落實，可以調整住宅業供需結構，而稅收政策是發揮調整結構功能的一項重大舉措。

　　-對營業稅優惠政策做兩大調整

　　根據宏觀調控需要，國家對營業稅的優惠政策做了如下調整。

　　一是為了體現對商業性買賣和消費性買賣的區別，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時不再享受按售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅的優惠政策，而恢復為按售房收入全額征收營業稅。為了防止炒賣普通住宅，損害廣大群眾對普通住宅的消費性需求，對這種銷售行為的營業稅政策不再區別普通住宅和非普通住宅。

　　二是對于個人購買住房超過兩年轉手交易的，為了體現對普通住宅和非普通住宅的區別，凡普通住宅可以繼續享受免征營業稅的優惠政策，對非普通住宅則只能繼續享受按售房收入減去購房價款后的差額征收營業稅的優惠政策。特別需要說明的是，現行對個人銷售住宅的優惠政策在這次調整中只調整了營業稅。而契稅、土地增值稅、個人所得稅的優惠政策仍繼續執行，印花稅目前對此沒有優惠政策，這次調整中也維持不變。

　　-對不符合享受優惠政策標準的住宅，一律不得給予稅收優惠

　　他強調，目前，國家稅務總局正會同建設部等部門研究制定具體操作辦法，下發以后各地要嚴格執行。對不符合享受優惠政策標準的住宅，一律不得給予稅收優惠，對于違法給予稅收優惠，影響國家宏觀調控政策效果的，要追究有關人員責任。 (徐壽松 余美英 陳二厚)