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上海地產摸石頭過河


http://whmsebhyy.com 2005年05月13日 04:02 第一財經日報

  本報記者 翟宇 發自上海

  上海信義房產中介公司連夜制定行動綱領:盡快到房產交易中心申請先繳契稅和開發票。這樣就可以在時間上避開6月1日這一節點

  吳先生的兩天和4萬元

  5月12日下午2點,上海市楊浦區河間路某寫字樓的一間辦公室里傳出“啊”的一聲——吳先生手里正拿著一個計算器,嘴里念叨著“虧了虧了”。他是在網上看到5月11日國務院辦公廳轉發的建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》(下稱《意見》)之后作出如上反應的。

  兩天前,他把手里多余的一套商品房出手,剛與買家簽下合約,買家已經預付24萬元。這意味著他已經沒有回頭的余地。如果按照目前辦理各種過戶手續的進度,趕在6月1日前把手續完全辦結的可能性幾乎為零。

  “按照新的政策,初步估計我的‘損失’將近3萬元。”吳先生表示。他出手的這套房子位于楊浦區,是一套面積為58m2的一室一廳,于2004年9月從上家手里以9300元/m2的價格購入。這次的出手價為13000元/m2。

  吳先生給記者簡單算了一筆賬,如果按照之前的政策,居住不滿一年出售的普通住房,銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征收營業稅,再算上城建稅、教育費附加和河道整治費等附加稅,整體稅率大概在5.56%。吳先生需要繳納1.2萬元左右。

  而《意見》中已明確,個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這一政策將于6月1日起正式實行。這樣,吳先生需繳納的營業稅約4.2萬元,已占其房產銷售盈利近20%。

    “信義”的緊急措施

  不過,吳先生的損失仍有可能被“挽回”。

  5月12日19:20左右,記者從上海某房地產中介公司的員工處得知,上海信義房產當天已就《意見》出臺召開緊急會議,該會議得出結論,要求公司所有中介人員加快“結案”,盡快成交可能成交的房源,以避免糾紛,并靜觀其變。

  該人員進一步透露,信義房產在會議上制定了具體措施,以盡量減小《意見》出臺可能對其業務帶來的沖擊。措施的主要內容是:盡快到房產交易中心申請先繳契稅和開發票。這樣就可以在時間上避開6月1日這一節點。

  據上述中介介紹,營業稅與契稅的征收都在過戶的時候一起辦理。如果提前繳納這些稅費,就可以避免因各種手續太過繁瑣而“錯過”了營業稅稅基較低的時期。

  住商房產的經紀人陳群(化名)表示,在6月1日到來之前,肯定會有相當多的中介采用信義房產的辦法。

  4月以來,上海的新房及二手房交易都處于慘淡經營期。此前,也曾有樂觀人士預測,如果下一步沒有更嚴厲的措施出臺,房市仍有可能反彈。事隔不到一個月,更嚴厲的新政策——《意見》面市,而且是以房地產市場的監管部門——建設部牽頭,并由國務院辦公廳轉發,其重視程度可見一斑。

  陳群認為,《意見》的出臺肯定會有更大的市場反應。因為房價的問題已經上升到國家這一層面,從營業稅的具體規定來看,這次顯然是為了抑制需求。“大的形勢不妙,估計房價會跌。”

  作為開發商,上海珠江投資有限公司(下稱“珠江投資”)董事長項斌現在的心情更復雜。在接受記者采訪時,他還沒來得及對《意見》進行仔細消化,但已有政策趨緊的感覺。

  他表示,從這次的《意見》來看,2年限轉的政策是比較厲害的。但之前市場上傳言即將開征的房產稅在《意見》中并沒有任何反映,這是否意味著房產稅短期內不會開征?這些都還未明確。

  因此,項斌認為目前的政策形勢仍不明朗。在他看來,對房地產市場來說,房產稅將是一個更“致命”的政策,他無法想象一旦房產稅開征,將給市場帶來怎樣的情況。

  據項斌介紹,珠江投資在上海的所有項目都已受到不同程度的影響。有一些樓盤已經連續幾個星期一套都沒有賣出去,另一些樓盤只賣掉少部分,目前仍剩余大量房源。而且現在到售樓處看房的人,一進門的第一句話就是:你們的價錢降了多少?“因為在目前的市場環境下,消費者都認為,開發商肯定是降價才能賣得動。”

  到目前為止,許多樓盤都或多或少地下調了房價,但幅度不大。據了解,珠江投資目前在售的兩個樓盤,其均價仍維持一個月之前的水平。

  而21世紀不動產杭州區域分部的市場推廣部執行經理陳國建對政策作了另一種解讀。他認為,《意見》中規定征收的營業稅,對一手房交易而言,能夠征到的可能性不大。以消費者與開發商訂立的購房合同時間算,房子在交付之后,即辦好產權證后,一般已滿2年。此外,杭州的二手房不是投資的主流,以自住型消費為主,所以影響也是有限的。

  他認為,《意見》中對禁止炒房產的規定,客觀上會增加土地的投放量,促進房地產市場的供求平衡。

  此次出臺的《意見》,除對營業稅有一個明顯的政策規定外,其他都是指導性意見,實施細則還有待各地政府及相關部門隨后訂立,因此,市場普遍反映,政策仍不明朗。

  對此,住商房產的陳群認為,政策逐一發布,在于政府在調控一步看一步,“摸著石頭過河”。政府既不希望房價漲得太快,影響普通老百姓買房,又不希望房地產市場崩潰。大家都希望找到一個平衡點。但是,這個平衡點在哪,目前誰也不知道。


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