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本報記者 吳曉波 發自廣州
未來兩年內，廣州市存量房交易將超過新建商品房交易面積，房屋二級市場將逐漸取代一級市場成為主導市場，到2006年底，其市場份額將超過50%房地產業的市場化程度將進一步提高
在一手樓市成交回落的同時，廣州的二手樓市卻是方興未艾。廣州市國土房管局(下稱“房管局”)日前發布報告顯示，存量房(一般指二手房)交易登記面積已占到房屋交易登記面積的47%。
一手成交下跌，存量房交易增加
廣州市國土房管局第一季度的房地產研究報告顯示，2005年第一季度，廣州市新建商品房交易登記面積為232.58萬平方米，與去年同期相比減少了22.3%。2005年一季度，廣州市存量房交易登記面積為208.12萬平方米，與去年同期相比上升了36.8%，增幅較大。新建商品房交易登記面積與存量房交易登記面積之比為1.12：1。存量房交易登記面積已占到房屋交易登記面積的47%。
房管局負責人認為，成交量出現了一定程度的減少，并不能簡單地認定為需求量的萎縮，而應看作合理回落。
2004年10月，人民銀行十年來首次加息，隨后又在2005年一季度再次調高購房貸款利率，促使了部分對住房要求相對不高的置業者轉向性價比較高但質數略次的存量房市場，還有部分置業者選擇持幣待購，導致2005年第一季度新建商品房交易登記面積略減。預計新建商品房市場吸納率將維持在105%~110%之間，空置率繼續下降，交易量持續平穩。
存量房增加主要是由于房改房自由上市后，增加了性價比相對較優的樓盤供應量，成交也因此放大；國家加強宏觀調控，調整房貸利率，出手抑制房價，而且新建商品房的價格上漲迅速，使得部分置業者放緩了在新增商品房購房的步伐，使得新增商品房交易量與去年同期相比有一定的下降。
其中值得注意的是，廣州第一季度廣州市新建商品住宅交易均價為4938元/平方米，比上一季度略升1.1%,，樓價上漲最快的兩個區分別是番禺區和越秀區。番禺區的增幅為4.9%，而越秀區由于今年一手商品房眾多，不像以往那樣以二手房、房改房交易為主，以至于2005年一季度樓價增幅達到了35.9%。現在“五一”黃金周的數據還沒出來，但預計成交量會放大，而價格升幅維持穩定。
一、二手交易各占一半
而在另一份由房管局與中原地產合作的《廣州市房屋二級市場發展研究報告》中則指出，假定廣州經濟按照現有規模發展，收入、人口等因素穩定發展，沒有突發事件發生。則至2006年，廣州十區新建房屋價格將上漲至6000元/平方米以上，二手房均價為3800元/平方米左右，交易量將上升，尤其是二手房交易量將突破1000萬平方米(這里對于新房的交易量估計從數據上較為樂觀，即需求保持在2004年上升勢頭的前提下，實際情況應該有所折扣)，房屋市場化程度進一步提高。
房管局有關負責人還指出，未來兩年內，存量房交易將超過新建商品房交易面積，房屋二級市場將逐漸取代一級市場成為主導市場，到2006年底，其市場份額將超過50%，并且不排除今年就達到50%。
該研究報告指出，房屋二級市場已經成為廣州市房屋市場中極其重要的組成部分，它與房屋一級市場之間存在著十分顯著的互動關系。房屋二級市場有著很好的吸納能力，能夠作為一級市場變化的緩沖劑，從長期的角度看可以很好地從正面影響一級市場的交易量和價格，拉動市場整體交易量上升，同時提高兩個市場的交易活躍程度，同時其波動將會影響到整個市場的行情。
而來自房管局的數字顯示，在2004年，廣州市原八區二手房屋成交已經比2003年增長41.25%、44.13%和39.34%，其二手房屋成交面積占了原八區房屋總成交面積的44.70%，二手市場與一手市場的分庭抗禮在廣州原八區早已實現。
中介行表示二手成交樂觀
在廣州二手市場份額較大的中原地產及滿堂紅地產的負責人都表示，政府的數字顯示，今年第一季度在一手成交量下降兩成以上的情況下，廣州二手住宅市場卻交易火爆，十區和八區成交金額及成交量都增長了三成以上。而且十區和八區的住宅成交比例已經都占了整體市場成交比例的四成以上，“可以說，每十個買房的人當中，就有四個選擇了二手房。”
不過滿堂紅地產表示，在一手樓市場內，經常可以聽聞總價在100萬元以上的住宅受到追捧，但在二手住宅市場內，逾百萬元的物業，每月成交不會超過3%。而在20萬~25萬元區間的成交個案中，也有相當部分買家是選擇按揭購房的，可見當前二手住宅買家的支付能力仍然有限。
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