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本報記者 張艷紅 發自廣州
《廣州市城鎮房地產權登記辦法(草案)》(下稱《辦法》)將于7月或8月提交廣州市人大審議，并力爭在年底前出臺，這將是廣州市首個針對房地產交易而制定的地方性法規。
日前，廣州市人大常委會組織規劃建設組的人大代表對《辦法》開展立法調研，并著
重強調將在提高辦證效率上取得突破。此外，該《辦法》擬在房地產權登記的申報材料將采取“無罪推定”原則，即只要符合程序就可以辦理，其真實性由申請人負責。
業內人士表示，針對房地產交易行為制定地方性法規，將有利于規范廣州的房地產交易，同時也將更好地規范行政主管部門的行為。
確立形式審查制度
據了解，《辦法》最引發爭議的地方在于擬建立的“形式審查制度”。調研組也認為此次立法應在多個方面進行突破，但其中一個重要的方面是建立形式審查制度。
據廣州市房地產交易中心副所長黃文雄介紹，所謂形式審查，是區別于實質審查而提出的。形式審查指就登記的申請，登記機關根據審查的權限在登記程序法上進行審查，而對該申請在實體法上的權利關系不作審查。也就是說，登記機關的責任是將申請人的申請文件的內容準確、及時記載于房地產權登記冊，但不承擔對申請登記文件內容的合法性進行審查，申請人對其提交的材料實質內容的真實性負責。
事實上，在廣州市房地產交易過程中，行政主管部門通常都采取形式審查的方式。據了解，在房地產交易過程當中，申請人需要提交的資料較多，而行政主管部門要完全核實所有資料的真實性幾乎不可能。黃文雄舉例說，申請人提供一套房屋資料前來交易，如果其資料齊全，但是其房屋本身已經拆除，然而行政主管部門不可能親自前往現場了解之后再進行審批。行政主管部門免責？
記者從廣州市人大了解到，雖然目前該《辦法》尚處于調研的初期階段，但是，不少人大代表對“形式審查”的做法十分認可，估計最終確立下來的可能性較大。
不過有關人士則對此做法提出質疑，因為房地產不是普通商品，購買者往往傾其所有購置物業。但是，目前的房地產信息不夠公開，開發商在市場上仍然占據主動地位，購房者買房猶如霧里看花。因此，不少人士擔憂，如果行政主管部門不再加強監管，在交易過程當中替業主把關，那么業主勢必會在今后的交易過程當中更加弱勢。
此外，更有人士質疑用地方性法規的形式將房地產交易過程中的“形式審查制度”固定下來，是行政主管部門在監管過程中的自我免責行為。出現交易糾紛之時，所有的責任將完全由申請者自行承擔。
對此，廣州市房地產交易中心黃文雄稱，形式審查不等同于不監管。如果房地產交易過程當中本身存在問題，主管部門絕對不會通過審批。但是對于提交資料的真偽，他表示，實質審查意味著面對申請人提供的營業執照，交易中心必須前往工商所查實該營業執照的真偽。這種方式在目前的人力和工作時限內顯然是不可能完成的。但是，形式審查則只需要核對該營業執照的原件，如果該原件有問題，那么將由其他相關法律對申請人作出懲罰。
另外，不少業內人士和開發商也表示了贊同，因為無需核實提供材料的真實性將極大地提高審批部門的工作效率，節約交易登記和辦證時間。廣州寒桐投資顧問公司的房地產專家韓世同便表示：登記材料等應先設定是真的，而不應設定是假的，就像《刑法》等首先要進行“無罪推定”一樣。他認為這將為房管部門節省大量的人手和工作時間，從而提高房產證的辦證效率。
立法規范房產交易秩序
據了解，廣州市于1995年便頒布了《廣州市房地產交易管理辦法》(1995年12月19日穗府(1995)156號)，作為行政主管部門規范房地產交易的行為依據。不過據黃文雄介紹，該文僅是一個管理辦法，而且已經廢止。
去年開始，相關部門開始著手起草有關房地產交易的法律條文，期待通過地方性法規的形式將房地產交易過程當中的行為以法律形式確定下來，做到房地產交易有法可依。
事實上，廣州市房地產發展較早，市場經歷了上世紀90年代的快速發展，房地產交易異常活躍。但是，由于缺乏先進經驗可循，行政主管部門對于交易缺乏合理的法規條文約束，致使房地產交易一度混亂，產生許多歷史遺留問題。假按揭、抵押房一度泛濫，產權證難辦也遭到市民詬病。
有發展商向記者抱怨，由于辦理房地產交易手續繁瑣，辦理過程當中往往需要發展商與業主多次重復提交資料，開發商辦理土地使用證、權屬證明以及小業主房產證的工作量非常大。一房地產開發企業的王小姐從事了8年的證件辦理工作。她告訴記者，為了幾百套房的產權證，自己幾乎天天泡在交易中心里。“最麻煩便是以前總遇到整改，辦理一個證件，前后幾天，需要提供的資料又不同了。”王說。
廣州市國土房管局一官員坦言，穗相關部門對房地產交易行為的監管和規范工作中，確是走過彎路。期待此次立法能夠最大限度地規避以往的監管漏洞，規范房地產交易行為，培養一個健康穩定的房地產交易市場。
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