|
本報記者 林明 發(fā)自北京
2005年5月12日，第17屆北京個人購房展示交易會開幕。也許很多人并不知道，原定于這一天，一個醞釀已久、規(guī)模不小的異地來京投資團(tuán)隊將會現(xiàn)身。
然而，事情還是出現(xiàn)了變化。溫州知名購房團(tuán)組織負(fù)責(zé)人告訴《第一財經(jīng)日報》記者
，原本預(yù)備來京的60人溫州購房團(tuán)因近期當(dāng)?shù)厝∠麍F(tuán)隊外出原因而未能成行。
但是，這一切并不能阻擋來自溫州等蘇浙城市的北上投資熱情。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅去年11月至今的半年時間內(nèi)，來自溫州的房產(chǎn)投資熱錢就超過了50億元。面對長三角地區(qū)日益壘高的房價風(fēng)險，北京成為繼上海、杭州等熱點城市后投資者的首選城市。
炒房重心北移
隨著上海、南京、杭州等長三角城市房價持續(xù)居高不下，各地打擊炒作、規(guī)范市場的新舉措接連出臺，溫州投資客撤場意愿不斷加強(qiáng)，不少城市的投資密集區(qū)域，如上海的世紀(jì)公園等板塊可謂拋盤潮涌。據(jù)溫州三大媒體之一、有著豐富購房組團(tuán)經(jīng)驗的王先生介紹，其實先知先覺的溫州投資客從去年年底就已開始收縮了對長三角熱點城市的投資，取而代之的是將更多投資意向轉(zhuǎn)向北京。
王先生向記者透露，由于目前北京和上海等城市的同類地段房價存在相當(dāng)可觀的利差，所以更多投資人將目光轉(zhuǎn)向華北市場。從實際了解的情況看，雖然上海等城市的溫州投資客并非如媒體報道所言出現(xiàn)潰逃，但繼續(xù)進(jìn)場的愿望已經(jīng)明顯降低，他們的炒房重心開始向北京轉(zhuǎn)移。對投資者而言，北京市場的上升潛力足以克服距離帶來的障礙。
據(jù)了解，去年年末在溫州舉辦的一場京城樓盤房展會拉開了投資者轉(zhuǎn)移的序幕。
數(shù)據(jù)顯示，自去年11月北京30多家開發(fā)商集體赴溫州展示樓盤后，掀起了溫州投資客投資北京地產(chǎn)的熱潮，粗略統(tǒng)計約有超過50億元的投資熱錢涌入京城地產(chǎn)市場。王先生介紹說，在30多個樓盤的房展會上，有案可查的成交金額在15億~20億元之間，平均每個樓盤都有超過5000萬元的成交量，而順馳旗下開發(fā)的藍(lán)調(diào)、林溪、領(lǐng)海3個項目各自都在短短幾天超過了億元銷售大關(guān)，來自四惠地鐵沿線的部分住宅、商用物業(yè)同樣得到溫州投資客的熱烈追捧。
此后，京城赴溫州推廣的樓盤項目趨多，而溫州投資客自發(fā)赴京看項目的行動也日益頻繁。據(jù)反饋消息稱，在SOHO尚都等多個京城高檔樓盤都出現(xiàn)了溫州人排隊買房的身影，保守統(tǒng)計每月有近10億元的投資款涌入，短短半年間，溫州流向京城樓市的購房總資本超過50億元。
分析師王永斌認(rèn)為，由于上海、杭州等長三角城市房價居高不下，區(qū)域市場要求調(diào)整的聲音不絕于耳，使得更多浙江投資者為避風(fēng)險“舍近求遠(yuǎn)”，更關(guān)注以北京為代表的北方市場。另一位溫州媒體購房組織人還表示，華南、中西部區(qū)域大部分城市相對平穩(wěn)的房價走勢也是溫州投資客轉(zhuǎn)向京城樓市的另一個原因。
銀行房貸回避風(fēng)險
根據(jù)統(tǒng)計，目前溫州客投資團(tuán)隊龐大，其中依靠銀行房貸的占據(jù)多數(shù)。據(jù)王先生介紹，長期以來，以小博大的投資心理使得投資客更愿意依靠貸款購房，盡可能地發(fā)揮自有資金的最大效率。初步估算，溫州投資者完全以自有資金投資的比例較小，僅約占總數(shù)的10%左右，大量激增的購房貸款也驚動了北京各大商業(yè)銀行。
在今年4月的北京首屆商務(wù)地產(chǎn)節(jié)上，來自溫州最大的異地投資組織機(jī)構(gòu)傳出消息，北京多個樓盤的當(dāng)?shù)刭J款商業(yè)銀行欲對溫州投資客房貸提高門檻，未來憑溫州身份證的買房人將不能享受到原有與當(dāng)?shù)鼐用裢鹊馁J款待遇。
王先生告訴記者，在與京城多個樓盤接洽過程中發(fā)現(xiàn)，不少在為樓盤辦理個人貸款的商業(yè)銀行開始監(jiān)控溫州投資客的貸款申請，并在執(zhí)行審核房貸過程中，特別注重該類投資人的貸款條件，甚至今后持溫州當(dāng)?shù)刈C件或身份證開頭號碼為3303(浙江身份證開頭為33,溫州代碼為03)的在京購房人也將受到重點“關(guān)照”。
而事實上，無論是北京的股份制商業(yè)銀行，還是四大國有銀行，其內(nèi)部對于異地投資的放貸態(tài)度均在不斷趨緊。記者在致電工商銀行北京分行個人房貸咨詢部時了解到，工行對于持外地身份證，而自身又不在北京工作的購房人會增大審核力度，除提供日常現(xiàn)金儲備證明外，還對買房用途等多個環(huán)節(jié)進(jìn)行審驗，具體貸款條件根據(jù)不同樓盤性質(zhì)，價位區(qū)別對待。
而中國銀行北京分行相關(guān)人士則表示，雖然目前外地購房人貸款與北京當(dāng)?shù)叵M者并無區(qū)別，但銀行內(nèi)部對于不同貸款對象之間還是存在其他審核標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)屬于商業(yè)機(jī)密，不便透露。
搜房銷售公司總經(jīng)理石軍認(rèn)為，目前北京住宅消費市場仍然存在較大的供不應(yīng)求現(xiàn)象，面對一觸即發(fā)的多種投資資本涌入，商業(yè)銀行開始有意識地區(qū)隔消費對象以及貸款等，采取不同的貸款策略，不但能防止金融風(fēng)險，也能在一定范圍內(nèi)適度緩解日益顯著的供需矛盾。
炒房模式更趨完善
對很多北京當(dāng)?shù)氐南M者而言，總認(rèn)為溫州投資團(tuán)隊離北京還很遙遠(yuǎn)，并且受到此前一次的集體狙擊，他們不會這么快再卷土重來，但事實是，溫州投資客已經(jīng)悄然入京。
一位溫州投資人士私下告訴記者，由于炒房者廣泛不被消費者接受，面對來自不斷增加的內(nèi)外兩方面壓力，驅(qū)使現(xiàn)在的炒房模式更趨向隱蔽性、低調(diào)操作，以往顯山露水的那一套已不復(fù)存在，取而代之的是默默選擇、低調(diào)簽約，盡量不顯示自身身份。此外，對于房源投資的選擇也更加理性，由于以往住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)投資考慮不太成熟，現(xiàn)在更加結(jié)合區(qū)域板塊發(fā)展、物業(yè)性質(zhì)等風(fēng)險因素綜合考慮。
對于貸款部分，隨著房貸利率有可能走向加息周期，為了資金使用更加安全，投資客也都普遍提高了首付比例和應(yīng)急資金儲備，而一改過去將資金繃得緊緊的，加強(qiáng)了風(fēng)險意識的防范。
王先生最后告訴記者，由于市場、地域和整個投資環(huán)境都在發(fā)生變化，相應(yīng)的投資人模式也在進(jìn)行調(diào)整，就以投資的合理期限來看，也不再像以往那樣隨意。大部分投資客認(rèn)為，現(xiàn)在購置的物業(yè)會等到2007年、2008年左右期間拋售，屬于中期性質(zhì)的理性持有。
相關(guān)背景
狙擊炒房團(tuán)實錄回顧
2004年年初，溫州炒房團(tuán)的大舉“北伐”令北京房地產(chǎn)市場陷入恐慌。
繼前幾年讓京城房地產(chǎn)商們見識了一把大手筆之后，2004年，溫州炒房團(tuán)又謀劃再度涉足京城房地產(chǎn)業(yè)。對此，SOHO中國董事長潘石屹明確表示“不歡迎”。社科院的尹中立博士更是稱要嚴(yán)防死守，強(qiáng)力狙擊溫州炒房團(tuán)進(jìn)京。他認(rèn)為，“炒房團(tuán)”所帶來的虛假繁榮對地產(chǎn)業(yè)相當(dāng)危險，“泡沫終究是要破滅的，指望炒房者刺激本地經(jīng)濟(jì)增長，其危害猶如吸毒，如果繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫，那么將來的后果不堪設(shè)想。”
尹中立還提出了“房地產(chǎn)炒作的八大危害”，稱“房地產(chǎn)市場和股票市場一樣容易產(chǎn)生價格操縱行為，這正是房地產(chǎn)市場需要政府外部監(jiān)管的原因所在。完全依靠市場競爭解決不了問題，房地產(chǎn)市場需要政府對它公平、公正地實行強(qiáng)制性的外部監(jiān)管。而溫州炒房團(tuán)利用資金優(yōu)勢左右房地產(chǎn)價格牟取暴利，該行為和股票市場的莊家行為如出一轍，我們認(rèn)為，應(yīng)該約束類似溫州炒房團(tuán)的操縱房地產(chǎn)市場的行為”。
尹中立認(rèn)為，“溫州炒房團(tuán)”是一個重要的社會現(xiàn)象，它的意義不僅是發(fā)生在某個團(tuán)體身上的事情，而是全國各地都不同程度存在的熱點問題。許多人在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)供給與需求產(chǎn)生極大差距的情況下，借機(jī)炒地皮，同時拖進(jìn)了數(shù)量幾倍于它的銀行資本，造成了房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。
具體到溫州炒房團(tuán)進(jìn)軍京城，尹中立博士認(rèn)為，“由于北京特殊的政治經(jīng)濟(jì)地位，他們對北京的影響稍小一些，而對于一些小城市則會造成相當(dāng)大的影響。”但隨著2008年奧運(yùn)會的腳步漸近，政府對北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將會投入大量的資金，從而帶動周邊地價不同程度地提升，“如果政府采取措施不當(dāng)，就容易給房地產(chǎn)炒家以可乘之機(jī)，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)價格失控。”對此，他提出，政府應(yīng)對那些以投資為目標(biāo)的住房在轉(zhuǎn)手時設(shè)置高額的稅收，吸取發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，積極協(xié)調(diào)包括開發(fā)商、二手商等在內(nèi)的各方利益，增加廉價住房的供給量，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化、正常化的管理。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心華偉認(rèn)為，成熟的市場存在著合理的投機(jī)成分，“溫州炒房團(tuán)”不等于“溫州投機(jī)團(tuán)”，投資也不等于投機(jī)。因此，政府不需要直接干預(yù)市場，但也不能放棄對“游戲規(guī)則”的完善。
溫州炒房團(tuán)在全國房地產(chǎn)市場征戰(zhàn)多年，所向披靡，“名震天下”。這支近十萬人的炒房大軍，手中有上千億元的資本(有消息稱甚至更高)，僅溫州某房產(chǎn)投資俱樂部，會員就達(dá)6000多人。四年來，溫州炒房團(tuán)先后到上海、深圳、南京、杭州等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市炒房，所到之處，房產(chǎn)價驟升。
溫州人的炒房首先是從家門口開始的，從1998年到2001年，民間資本的進(jìn)入，促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格以每年20%的速度遞增，市區(qū)房價從2000元／平方米左右，快速升到超過7000元／平方米，并一度無房可炒。精明的溫州人之后迅速把資金轉(zhuǎn)向臨近的杭州與上海。在杭州，購房者中20%是溫州人。而在上海，炒房高峰時每年有數(shù)十億元資金從溫州進(jìn)入。
繼杭州、上海之后，東起遼寧大連、西至新疆伊犁，南到海口，北達(dá)內(nèi)蒙古，溫州炒房團(tuán)的足跡開始遍布全國的省會與中心城市、二級城市，甚至縣級城市。溫州炒房團(tuán)所到之處，往往大批量采購，甚至整棟成片地購買。
評論
炒房團(tuán)也是一把尺
近年來，一提及溫州炒房團(tuán)，各城市房產(chǎn)市場均如臨大敵，唯恐避之不及。相比數(shù)年前，人們對于炒房團(tuán)的好奇關(guān)注轉(zhuǎn)而成了恐懼、憤怒，全然沒有了往日的光鮮亮麗。
從溫州投資客踏遍大江南北的足跡來看，開發(fā)商愛，買房人恨，監(jiān)管無奈，投資客從容自在，似乎從最初開始，溫州游資就背負(fù)著一種不同情感交織在一起的壓力，面對壓力和對炒房的種種非議，人們也逐漸愿意開始更多思索屬于地產(chǎn)的那份“原罪”。
事實上，從溫州炒房團(tuán)席卷全國各大中小城市的風(fēng)暴來看，既有在上海、杭州、內(nèi)地西部省市等區(qū)域的顯著投資成果，也有廣東、海南、新疆等地的遇挫經(jīng)驗，歷經(jīng)百戰(zhàn)的溫州人用自己的行動實踐著中國房地產(chǎn)業(yè)的興衰榮辱。
時髦的觀點認(rèn)為：對于中國這樣一個房地產(chǎn)市場剛剛處于起步發(fā)展階段的國家來說，由于消費力旺盛，行業(yè)發(fā)展初期的供不應(yīng)求加劇了投資房產(chǎn)行為的瘋狂，作為全國炒房一族的代表——溫州客自然而然地成為了追逐暴利、人為制造供需矛盾、擾亂市場價格秩序的元兇。
然而，卻很少有人去探求造成這種現(xiàn)象背后的成因，即便是處在發(fā)展期，一個健康有序的市場是否能給投資客尤其是瘋狂的短線套利者更多的機(jī)會？在廣州、深圳以及西部部分省市地區(qū)鮮有投資客身影，或炒房團(tuán)折戟沉沙、屢屢失手，同樣給了我們現(xiàn)實的印證：成熟理性的市場本身就是拒絕炒作的最好利器，而反觀房價被一炒再炒、不斷推高的部分城市，則難免有著先天不足的原因，而炒房團(tuán)的出現(xiàn)，只是在程度和速度上加大了這種趨勢。
隨著國家宏觀調(diào)控的演進(jìn)，金融銀行消費信貸的收緊，溫州投資客們開始窘相環(huán)生，南京夫子廟折戟、海南三亞兵敗、杭州西湖河畔出走、上海世紀(jì)公園潰逃……在各地市場痛定思痛下，在各種規(guī)范市場措施的推動下，市場同樣在為投資客進(jìn)行著一場震撼教育。
這樣看來，所謂的溫州炒房團(tuán)們并不可怕，或許那些投資客、炒房團(tuán)同樣也能成為城市房地產(chǎn)市場健康與否進(jìn)行體檢的一把標(biāo)尺。
| 
