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正當對高企的房價莫衷一是之時，有記者發現一個有趣的現象：對房價看多者多為相關政府官員、房地產開發商、部分地產中介、房地產投資或投機者；看空者多為新聞媒體不包括在滬媒體、投行人士、銀行人士和學院派房地產研究人員。雙方均言之鑿鑿，自成體系，令局外人眼花繚亂。
應當說，上述看法上的分野，在很大程度上反映出利益關系的格局。在上述幾方中，
除了媒體和研究人員之外，基本都是利益中人。其中相當一批人的看法與其說表明了自己的客觀判斷，不如說表明了自己的主張，是他們對房價走勢的希望。因此，要分析今天的房地產市場及其最近不正常的走勢，就不能不對所牽涉的幾個基本利益主體及其博弈過程進行分析。
在今天的中國，房地產商已經成為一個發育程度最高的利益主體。這首先是因為，房地產是過去十幾年間資源積聚速度最快，同時也是資源積聚規模最大的一個領域。其次，房地產商也是較早以自覺的意識甚至集體的力量影響政府政策和社會風向的一個群體。這個歷史要追溯到90年代初海南等地房地產泡沫破滅之后。當時由于經濟過熱，特別是房地產過熱，政府出臺緊縮政策以收縮銀根，這樣就斷了房地產炒作的資金鏈條。于是，從這個時候起，人們就看到，由媒體或其他機構出面，召開了一系列的研討會，請一些著名的經濟學家出來講話。這些研討會的基調大體是：目前中國經濟并沒有過熱，政府應當改變緊縮政策，放松銀根。這些研討會的目的非常明確：政府放松銀根，被套的房地產解套。
而房地產集團最漂亮的一次博弈則是2003年。這年6月13日央行出臺“121文件”(《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)，要求各商業銀行嚴控開發貸款、嚴控土地儲備貸款、嚴防建筑貸款墊資、加強個人住房貸款管理等。對此，有人驚呼：“房地產的冬天來了”。這時人們又看到，房地產商動作頻頻，各種研討會相繼召開，業內的頭面人物紛紛發表講話，而最重要的一個動作則是在房產商的力推下，工商聯邀請眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院。輿論認為，這個舉動促成了國務院18號文件的出臺。該文件確認，房地產業是國民經濟的重要產業，且發展是健康的，并指出，“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。由此，房地產的“國民經濟的重要支柱產業”地位得到官方確認。這一點，對于開發商本身來說可能沒有具體的實質意義，但對于地方政府名正言順為房地產提供支持，甚至為地方政府與房地產商之間的聯盟，提供了合法性基礎。可以說，在改革以來的20多年中，一個利益集團能夠影響甚至改變政府的一項重要政策，這還是第一次。
現在看來，房地產已經開始成為目前中國發育程度最高、影響力最大同時自覺意識也最強的一個利益集團。財富的規模、現實的利益以及歷史的積累，造就了房地產集團的團體意識和集體行動能力。應當說，在市場經濟中，利益集團的發育是一件正常甚至是必須的事情。問題是如何對利益集團的利益表達進行規范，以及對不同利益主體的關系進行平衡。
當然，在一個行政權力仍然處于主導地位的社會中，利益集團的影響力不能隨意夸大，利益集團的行動要真正取得效果，最有效的辦法是與行政權力結盟。而近些年來在政績、財政壓力以及其他種種因素促發下導致的地方政府對于“經營城市”、“出售土地”的興趣，則為房地產與地方政府的結盟提供了可能。4月16日，新華社發表了記者包永輝的一篇文章，披露某地方政府操縱地價抬高商品房價格的做法。這個案例形象地揭示了房地產集團與地方政府的關系。至于地方政府官員在土地征用、地皮出讓、工程項目中的腐敗行為，更成為這種聯盟關系的粘合劑。事實上，最近幾年時間，一些城市房地產價格的扶搖直上，在很大程度上就是房地產商與地方政府結盟與合作的結果。我們搜索一下最近幾年有關房地產的消息，就會發現一個現象，在一些房地產價格上漲最迅猛的城市，當地政府的領導人總是利用各種途徑向人們傳達種種利好信息。
投資性資金，則是在這次房地產熱中出現的第三個利益主體。而這個主體又分為海內、海外兩個部分。有報道稱，在上海的買房資金中，四成來自海外、三成來自國內游資、三成屬本地資金，即使本地資金，多數也以炒作為主。對于國內游資，人們比較熟悉，近幾年來，由溫州商人刮起的炒房熱席卷了國內許多城市，先是杭州和上海，然后其足跡開始遍布全國多個省會與中心城市、二級城市，甚至縣級城市。所到之處，房價基本都上一個臺階；而海外游資則更為神秘。雷曼兄弟證券公司指出，估計目前有近12000億元人民幣的海外游資進入內地市場伺機炒作，其中一部分進入了房地產市場。國家外匯管理局發現，在有的沿海城市，海外個人購房一人多達幾十套甚至上百套，明顯帶有投機性質。根據國家外匯管理局的調查，海外游資炒作中國境內房地產，主要以兩種形式運作：一種是以個人名義在中國境內以十套、數十套的規模買入房產，拉高價格；另一種是以貿易活動或者直接投資的名義，暗中用做購買房地產資產。
最值得注意的是，這次房地產調控，成為直接打擊對象，或者成為房地產熱犧牲品的便是這些游資。以上海為例，這次調控有幾個明顯的特點：首先，是力度非常之大。最近上海出臺的房地產調控措施，被認為是出手最狠的，以至于出現了上海房價一天下跌600多元，兩個星期中下跌1200多元的“奇跡”。4月4日的一則報道說：上海“房產之窗”新房監測系統數據統計顯示，從上周開始，上海全市住宅成交均價為8737元／平方米，較上上周已經下跌了13.8%；第二，時機還算及時。雖然已經有一些普通市民卷了進去，但總算趕在大部分房子還沒有到最后一棒的時候，便敲響了停止的鑼聲；第三，投機客成了這次調控的最大輸家。在新出臺的種種措施之下，二手市場出售難度增加，造成了炒家想割肉出局都不易的局面；第四，保護了有關方面的利益。如果說房地產商有損失，也只是不能再享受反常的高利潤，而并沒有很多房子壓在房地產商手中。由于規定二手房出售時要還清銀行貸款，大部分的銀行風險也就轉嫁到了炒家手里，銀行的利益得到了保護。
其實，游資成為這次調控的犧牲者是毫不令人驚奇的。除了到中國興風作浪的海外游資是必須打擊的之外，目前的利益聯盟關系也決定了只能是這個結果。房地產力量強大且與地方政府已經形成了較為穩固的聯盟關系，銀行是政府自己的，只有游資是個孤單的行動者。別看為了炒高房價時地方政府向他們頻頻招手，但他們與地方政府沒有穩定的聯盟關系，而且這個力量神神秘秘，打一槍換一個地方，也很難與誰形成穩定的聯盟。由此來看，游資就成為最合適的調控犧牲者。
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