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本報(bào)記者：方燁 李佳鵬 實(shí)習(xí)生：張媛媛
成本偏低 投資增多 需求高漲
來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，一季度，我國商品房平均銷售價(jià)格同比上升12.5%，漲幅比去年同期提高5.8百分點(diǎn)。盡管央行提高了商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款利息，但國家統(tǒng)
計(jì)局的專家認(rèn)為，下半年房價(jià)增長仍可能偏快。
國家信息中心經(jīng)濟(jì)師周景彤認(rèn)為，房價(jià)上漲主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資金成本和土地成本都偏低。由于我國現(xiàn)行利率處于低位、物價(jià)漲幅也有限，這就造成投資房地產(chǎn)市場(chǎng)資金成本不高，于是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增多。由于在土地的出讓轉(zhuǎn)讓過程中，土地市場(chǎng)管理機(jī)制不完善，導(dǎo)致土地價(jià)格扭曲，有高有低，許多房地產(chǎn)開發(fā)商能夠拿到低價(jià)土地，造成成本和銷售之間存在巨大利差。
國家統(tǒng)計(jì)局景氣中心研究室副主任張海旺則直接把房價(jià)上漲的原因歸結(jié)為投資性購房需求的膨脹。他在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)說，“投資性需求是拉動(dòng)整個(gè)房屋需求膨脹的主要因素，目前房價(jià)高或增長快的城市基本上都是投資性需求膨脹的地區(qū)。”
他舉例說，上海房價(jià)增長長期處于高位，今年一季度為19.1%，重新成為全國35個(gè)城市第一，增幅比去年4季度高8.7個(gè)百分點(diǎn)，它的投資性購房比例在2003年就已達(dá)16.6%；北京房價(jià)走高，今年2月份的投資性購房比例為17.0%；再如房價(jià)一直居高不下的南京，去年一季度投資性購房比例達(dá)27.6%，比拆遷購房、改變居住購房分別高3.4和5.3個(gè)百分點(diǎn)。而且這些地方投資性購房比例還都在進(jìn)一步走高。
張海旺說，投資性需求是高檔房價(jià)過快增長的直接動(dòng)力。因?yàn)橥顿Y性購房以豪華和高檔商品住宅為主要對(duì)象，反過來又直接拉動(dòng)其價(jià)格快速增長，進(jìn)而造成整個(gè)商品房價(jià)格上漲和結(jié)構(gòu)扭曲。在投資性購房的直接拉動(dòng)下，今年一季度，高檔住宅價(jià)格同比增長12.9%，比同期商品房及其中的經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅分別高3.3和9.5、3.2個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于今后的房價(jià)走勢(shì)，張海旺認(rèn)為到下半年也仍會(huì)偏快。這首先是因?yàn)橥恋貎r(jià)格趨漲。他說，地價(jià)雖然不是房價(jià)上漲的根本性原因，但作為成本是它的重要因素。今年一季度，土地交易價(jià)格增長7.8%，增幅比去年同期高0.3個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)我國土地稀缺實(shí)際，工業(yè)化、城市化加速對(duì)土地需求的增長，以及保護(hù)土地特別是最嚴(yán)格保護(hù)耕地制度，土地價(jià)格總的趨于上漲，成本尤其是土地成本推動(dòng)房價(jià)增長的因素將長期存在。
其次，房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策預(yù)期與利潤推動(dòng)機(jī)制存在矛盾。張海旺說，此次房價(jià)增長過快情況出現(xiàn)以來，國家對(duì)房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策指向一直十分清楚，即增加低價(jià)位房和降低高價(jià)位房比重，以推動(dòng)房價(jià)增長總水平的穩(wěn)定。但由于市場(chǎng)低價(jià)位房利潤較低，而高價(jià)位房利潤豐厚，房屋結(jié)構(gòu)的變化與宏觀政策預(yù)期不相統(tǒng)一。今年一季度，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，經(jīng)濟(jì)適用房占2.6%，比去年全年不僅沒有提高，反而大幅降低2.0個(gè)百分點(diǎn)；增長-13.8%，增幅比去年全年低11.3個(gè)百分點(diǎn)，比同期房地產(chǎn)和商品住宅分別低40.5和40.4個(gè)百分點(diǎn)。
房屋需求擴(kuò)張的動(dòng)力也仍然強(qiáng)勁。雖然房地產(chǎn)政策的主要取向是控制房屋需求，但今年1季度商品房完成銷售面積仍然增長20.3%，增幅比去年全年高6.6個(gè)百分點(diǎn)，比同期商品房竣工面積高7.2個(gè)百分點(diǎn)。張海旺認(rèn)為，房屋需求擴(kuò)張主要原因有三：一是城市化加速的推動(dòng)；二是因?yàn)橥顿Y渠道狹窄，股市的長期波動(dòng)和低迷不振，推動(dòng)居民將購房作為主要投資手段；三是地方政府主導(dǎo)的城市拆遷，使被動(dòng)住房需求長久不衰。
此外，鋼材等高度相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格的高漲對(duì)房價(jià)上漲也會(huì)有推進(jìn)作用。今年一季度與房價(jià)等高度相關(guān)的黑色金屬購進(jìn)價(jià)格增長11.8%，增幅比今年2月高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比同期房價(jià)高2.0個(gè)百分點(diǎn)；黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)出廠價(jià)增長8.3%，其中普通大型和小型鋼材增長3.1%和5%，中厚鋼板和薄鋼板分別增長18.4%和16.4%。“鋼材等產(chǎn)品價(jià)格增長必然與房價(jià)形成相互拉動(dòng)之勢(shì)。”張海旺說。
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