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可能出現“地產調控比賽”
在3月17日央行調高房地產信貸利率、抑制房地產過熱之后，國務院又向各地政府發出文件，要求從“金融安全和社會穩定”的高度，來控制房地產業的過快發展。這意味著，國內抑制房地產市場的手段，在市場手段基礎上，又加上了行政手段。
文件明確提出各級政府官員要為樓市過熱和樓價飆升負責任。鑒于可以理解的原因，列入政績考核以后，相信各地行政負責人將在各自允許的權利范圍內出臺嚴厲措施，各個地區極有可能出現“房地產調控比賽”。
比如地方政府中，北京相應披露了去年核減開發區數量達94％，還透露即將實施住房公積金貼息新政；上海政府更是先行一步，先后發布了《關于當前加強房地產市場調控，促進房地產市場持續快速健康發展的若干意見》、《關于本市個人出售普通住房營業稅征收的通知》和《關于進一步加強房屋拆遷管理工作的通知》等一系列“組合拳”，調控過熱的上海樓市；杭州近期也下發了停止別墅類供地的通知；廣州市國土房管局將對被閑置的土地每月征收閑置費，只要被認定閑置土地滿一年者，廣州市政府將對用地機構征費，凡已簽訂“國有土地使用權出讓合同”的土地，當局將按工業、建設及經營性房地產等不同用地的合同出讓金額，按月征收0.4％至1.2％的閑置費，以地價1億元人民幣的經營性房地產用地計，被認定閑置滿一年者，隨后每月要繳納閑置費達120萬元……
深圳直接對炒房行為開刀，禁止取得預售證之前認籌、簽定合同以后必須在規定時間內備案、備案后不能取消合同、銷售信息公示等等。這種波及全國大中城市的對房地產及土地市場進行調控的舉措明顯表明：調控房地產緊縮性政策已經開始以地方為單位逐步出臺。
這些措施中，對房地產具有深刻影響的可能包括：提高首付比例、縮短按揭年限、提高交易費用、進一步加息、部分城市加快土地出讓步伐。而影響較緩的措施可能包括：加大推出微利房及廉租房、集中性抓房地產行業內的大案要案、房地產行業稅務大檢查、降低二手房交易難度等等。
豪宅短期受影響較大
深圳開始執行禁止認籌、限期備案、備案后不能取消合同、銷售信息公示等措施后，主要影響的是炒房一族，以及市場信心。
眾所周知，這幾年深圳豪宅市場中，來自投資客、投機客的比例大約在25％~30％之間。上述措施開始執行以后，象以前一樣的炒房行為基本變得不太可能，深圳豪宅實現快速銷售、迅速漲價的基礎被破壞。而中低檔房產的投資比例遠小于豪宅。因此，豪宅受到的影響將遠遠大于中低檔住宅，加上深圳今明兩年內單是TOWNHOUSE、別墅的供應量就高達3000套，因此這個市場的短期壓力將陡然增大。
另外，禁止認籌等行為并沒有根本上改變市場的供求關系，特別是對中低檔市場影響不大。
房地產“投資品”特性轉變
但是，這些措施也極大影響了市場信心。目前房地產價格輪番上漲，其實就是信心導致的，目前的房地產市場就是“信心市場”，同時培育了房地產本身的投資性。當房產具備投資特性以后，“追漲殺跌”就變成了其主要特點。目前的措施影響了投資一族，如果這部分人快速撤退，同時轉手的各項成本和風險加大，那么房產的“投資品”特性就將被還原成“消費品”。而“消費品”的特性將從“追漲殺跌”轉變為“追跌殺漲”。
也就是說，如果措施的出臺導致房產出現經濟屬性的根本性變化，房價和房地產市場就將從根本上受到影響。
財富保有形式是否發生變化是判斷長期趨勢的主要依據之一，筆者認為，只要中國人的財富保有形式不發生變化，證券市場不發生根本性變化而成為中國人的財富保有途徑之一、存款利息收入不超過房產租賃收入、中國的信用環境得不到根本改變，那么房產依然是少有的財富保有形式。
即使利息與租賃回報保持同一水平或者稍稍超過，基于中國人的土地情結及購房喜好，房地產依然會保持相當需求。因此，觀察未來房地產變化趨勢，主要應關注三點：一是加息幅度是否導致利息收入超過租賃回報；二是觀察證券市場是否恢復財富保有功能；三是信用環境越好，實物財富的意義就越小、紙財富的意義就越大，但目前看起來，中國的信用環境得不到根本改善，信用越差，房地產將越被依重。
房地產未來存在變數
隨著加入WTO年限的增加，關稅也越來越低。如此一來，進口的建筑材料、境外公司的設計費用等與房地產有關的費用開始下降，這些費用的下降將有利于房地產采用質量更好、設計更先進的國際先進材料和技術，對于提高房地產的整體素質是有幫助的。但由于房地產是地域產品，這種幫助有但并不大。另外如果人民幣升值，導致購買進口原料成本下降，出口成品成本下降，出口增加促進經濟增長，整體經濟的改善將反過來影響房地產的發展。
從海歸的增減來看，由于人民幣升值的預期，已經開始有海外華人磨拳擦掌，到國內發展的同時，把資金投到中國購置房地產。可以說每一個海歸背后都蘊涵著起碼購房兩處的可能性。
此外，由于國際上把人民幣升值問題炒得火熱，在人民幣升值預期刺激下，企圖套利的國際游資開始涌入我國，其中有一部分開始進入房地產市場。國際游資一般選擇股票、債券、房地產作為三大目標，但國際游資最大的特性便是投機，一旦獲利就會伺機撤出，容易引起市場動蕩。目前國內對房地產的需求處于增長階段，房地產投資預期回報率較為可觀。特別是對于這些國際套利資本來說，如果人民幣升值，它們將從匯率變動中獲得高收益；即便人民幣不升值，由于國內貨幣和信貸規模的擴大，會促進房地產價格上升，這些投機者依然有收獲。
一旦這些資金獲利套現，深圳房地產市場將面臨一場變數，甚至于可能在高峰期里，使購買的房產變成“負資產”。
價格穩定是調控主要訴求
半求認為，雖然目前從中央到地方紛紛出臺針對房地產的調控政策。但中央并不希望房地產出現大跌的情況，房地產價格穩定、避免出現過快上漲將是此次宏觀調控的主要訴求。
同時，鑒于房地產在存款利率、證券持續疲軟的背景下，“投資品特性”轉變可能性不大，人民幣有升值預期，信用環境得不到根本性改善，國人將繼續購房喜好。因此，中國房地產市場中長期將繼續向好。
但是短期的政策效應將影響市場信心，將可能導致市場出現觀望情緒。尤其要關注的是加息的幅度和是否提高按揭成數。如果加息達到7.5以上，房地產的投資特性將受到極大的挑戰；如果按揭成數提高到4成及以上，越大的城市，房地產受到的影響將越大，因為城市越大、對于按揭的依賴越大。
此外，現在中國房地產已經進入一個非常微妙的搏弈時期。房地產搏弈已經從由發展商與購房者之間的游戲轉變為發展商與政策之間的游戲。在政策出臺初期，也就是搏弈前期，由于以前沒有過這么激烈的宏觀調控，社會受眾將可能偏向政策，但目前看起來，最終發展商取得搏弈勝利的可能性較大。
作者:特約撰稿半求
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